近日，萬科集團總裁鬱亮發表文章，《地產行業進入“黑鐵時代”》引發廣泛關注。
主要內容是，隨著房地產金融業的去化，房地產也進入新一輪下行週期，行業規模開始萎縮。
面對這一重大態勢，鬱亮強調：今年是背水一戰，要麼死，要麼活，號召萬科集團要打贏這一仗，這真有點地產界“義勇軍進行曲”的味道。
鬱亮還說：以後我坐飛機都不買頭等艙，以節約開支。
不管是不是真的，態度擺在那兒了，頭部房地產商的高管都頭等艙的錢都要省了。
萬科集團在背水一戰，其他地產商還有希望嗎？
最近各類資訊把大家搞得暈頭轉向、雲裡霧裡，不知所措，要不要買房成了最熱門的話題。
元宇宙玩虛擬地產玩的不亦樂乎，我國房地產經歷了20餘年的高歌猛進之後，卻進入迷茫期。
路在何方？
白菜房正在蔓延
一些地區房貸斷供持續擴大，另一方面，一些地方又在拼命買房。
以鶴崗為代表的“白菜價”房屋開始蔓延到中原地區，並有繼續向長三角進化的勢頭。
典型例子是安徽省淮南市，一套住房70平方米左右，8萬人民幣即可購買，這一資訊使不少欲購房者目瞪口呆，住房只漲不跌的“信仰”如大河決堤，一瀉千里。
曾經不少行業專家拍著胸脯保證：一線城市房價在2035年左右達到25萬/㎡，勸剛需的年輕人趕快購房。
還一本正經的算了一筆賬，今年按揭買房即使30年等額本金還款，預期你的工薪在上升，5年後除了還貸外，生活非常愜意，如你5年後再買房，你將一無所有，居無定所。
年輕人本來焦慮的心態新添一重壓力，怎能不摧垮他們的信心，使其躺平。
有學者預判，今後中國房地產只有像上海、北京、廣州等一線大城市是升值的，其他城市，特別是三四線城市，其房價一定是大幅度下降，因為缺人流、少產業，即使高鐵到達也無濟於事。
這下，愁壞了一大批剛踏入社會的青年人，進退兩難。留在大城市無房，進入小城市無業，即使掏空“6個錢包”來購房，未來也不敢生娃。
清華哲學系博士不再研究柏拉圖、康德，而從事房地產辯證法。北大理工男只好把量子力學束之高閣，先探討房子、票子、娘子、孩子之間有無可解的方程式。
有沒有辦法走出困境？
有專業人士給出方案，走出目前的房地產困局很容易，只要把首付款降到房價的10-15%，按揭期限拉長到45年，新一輪購房運動馬上風起雲湧，又可維持房地產開發10年週期。
立論依據是國外按揭期限最高為60年。
此類觀點誤人更甚。
如何正確、理性、客觀的研判房地產今後發展態勢，其出路究竟在哪裡？
房地產不是市場作業 必須政策先行
在宏觀經濟上，房地產已形成“閉環”，各省市的基礎設施至今大部分來源是靠土地出讓金，房地產開發又能帶動幾十個產業的相關發展，直接推動25%左右的GDP增長。
我們一直沒有找到可以完全替代房地產相關產業的產品，否則不會各地累計出臺幾百例控制房地產的政策，房地產無形之中完成了“宏觀內部迴圈”。
未來的常態恐怕是：
房價既不能高也不能低，在政策的框架內上下執行，哪怕今年再倒下幾個房地產頭部企業，政府仍然會堅持這一大的政策管控。
房地產事關民生國計，是最大的“政策市場”，不具備完全市場化運營法則，當你沒有進入決策核心圈，任何預測都是徒勞的。
想當年，謝國忠不可謂水平不高，他能準確預測亞洲金融風暴的來臨，但缺乏地產上層核心圈的資訊來源及政策導向思維，用充分市場競爭法則模型來預測房地產，結果當然大相徑庭。
就像胡宗南20萬大軍圍困延安，延安守軍只有2萬，軍事實力相差懸殊，因我方有胡宗南方的內線情報，才鎮定自若、毫髮無損。
同理，我國房地產是隨政策走向發展的，涉及到中國城市群的戰略佈局、產業結構的導向、交通分佈的格局、城市化程序、相關產業的此起彼伏、廣義貨幣的發放和GDP增值的關係等。
光有市場模型的推導是不行的，核心的政策導向和充分的資訊是研判房地產唯一依據。
本文引述的一些說法與觀點，從某一靜態上看是成立的，但從全域性政策面上來分析就不成立了。
房地產不是一個理論性命題，而是政策框架下的實際作業。
從目前及今後一段時間來看，不管用什麼方法，房地產本身困局這個“扣”是無解的。
因為，房地產與國情、政策、產業、收入、人口、文化、金融，地方收入等交融一體，互為影響，牽一髮而動全身。即使搭準了“脈”也開不出“藥方”。維持現狀，稍作改良，避免大跌宕是政府選擇最大的公約數。
雖是無奈，也只能如此。
恆大地產被拆分了，接下來估計還會有更多的房產頭部企業破產或清算，即使如此，也不會影響房地產整體宏觀態勢。
房地產准入門檻較低，頭部企業只是資金充分，開發數量大而已，不存在有技術壁壘，也沒有核心競爭力優勢。
房地產企業遵從屬地化原則，分佈數量較分散，以中小企業居多，倒下一批房企，自然能後來居上。房地產自身困局解不開原因是找不到核心出路在哪。
不識廬山真面目，只緣身在此山中。
靠股市與碳市解決房地產困境
房地產的解困之道，在於跳出房產看房產，換個思路解困局。
從世界房地產與股市發展規律來看，我們忽略了房市和股市之間聯絡的內涵與依存關係，甚至顛倒了這一規律。
從發達市場經驗看，規律的常態是，股市的漲幅要遠大於房產的漲幅，地產才會逐漸形成良性迴圈。
例如：
美國房產10年漲了50%，股市漲幅180%；
我們一直欣賞的德國模式，房產10年僅漲70%，股市10年漲幅140%;
泰國近年房產開發蓬勃發展，房市漲幅90%，股市漲幅200%；
我國10年間房地產漲幅達500%，股市10年平均僅漲3%。
反差如此之大，按資本逐利的本性，自然大部分流向房地產業，並直接消滅了按揭還貸的第二資金來源。
工薪成了大部分人生唯一的資金來源，任何意外情況發生，如生病、歇業、創業失敗等，都會影響其資金狀況，購房意願從躊躇滿志到踟躕不前。
目前正是如此，網路上資訊轟炸，警告購房者有足夠的足耐心，等待開發商降價。
儘管這一訊號是空中樓閣，但低工資面對高昂的樓價，人們也只能望房止渴，痴痴等待。
中國股市經過反反覆覆的折騰，走到關鍵節點。
國力的強盛靠科技，經濟繁榮的基礎在製造業，高科技靠碳匯市場。股市與碳匯市場可以容納從房地產流出的資金。
40年的改革歷程，中國逐漸走向中高階製造業，培養出一大批高科技，生物材料、高階製造業、生物醫藥，大資料等均是有望創造高利潤的行業。
公司上市前的圈錢，上市後套現的情況會受到嚴格管控，公司只能盈利好的才能上市，上市後使企業做得更加強大。
剔除人為因素，上市公司的良性迴圈應該是股民投錢，上市公司經營管理賺錢，股民得利，吸引投資者更多的投錢。
上市公司每年盈利20-50%實屬正常。
股民用股市的紅利能抵扣部分房貸的還款或大致平衡，購房者的信心才會成倍的調動起來，生活幸福指數也會有較大改善，會使更多的精力用於工作和培養下一代。
股市投資的增多，房產單一增值潛力就會下降，市場會趨於平衡。
決策層在精力與政策上調整好股市，這符合未來總體戰略思維。現有的體制也有絕對的優勢，解決股市健康發展之路，房產困局隨之迎刃而解。
用股市這隻市場無形之“手”去解房地產政策之“扣”，這既符合社會主義市場經濟宏觀理念，又有微觀運作可行之道。
孫子兵法就有圍魏救趙之計，今演繹為：以股市之利，解房產之危!
（免責宣告：本文為葉檀財經根據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）
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