2月14日，週一，港A兩地的地產股集體下跌。
有人戲言，可能是上週五曝光的鬱亮在萬科2022年會上的講話把地產股帶崩了！
鬱亮說，房地產行業已經進入了“黑鐵時代”，2022年要破釜沉舟、背水一戰，要麼死、要麼活，沒有中間地帶。
與此同時，正榮地產遭遇“黑色星期五”，單日蒸發百億港元市值；祥生控股也傳出一筆美元債已發生實質違約……
回想2018年9月的萬科秋季例會上，鬱亮帶頭率先喊出萬科要 “活下去”，三年過去，一語成讖，求生存成為行業常態。
那麼，這一次，鬱亮喊出“要麼生，要麼死”，又意味著什麼呢？
01
鬱亮發言相關要點
鬱亮說，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年。他認為：
- 1、行業進入縮表出清階段，縮表出清就是去金融化。縮表出清對於房企來說，就是一場生死之戰。
- 2、如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新徵程的機會，包袱甩不掉就活不下去。
- 3、房地產行業有兩個重大變化：一是市場分化會越來越明顯；二是行業規模開始萎縮。
- 4、房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩個方面。“房住”，意味著政策可能會略有放鬆；“不炒”意味著行業迴歸民生屬性，不要指望房價上漲。
- 5、行業到了黑鐵時代，今年大家的收入肯定是大幅下調。福利、補貼等等，要跟黑鐵時代相適應。
- 6、當前一切工作都圍繞回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，所有資源都要向這三大任務調配。
- 7、管理人員都要全部下沉，身先士卒。省吃儉用、減少浪費，帶頭營造節表縮食的戰時氛圍。
- 8、只有敢“打”才能獲得一線生機；只有打了才有可能會打；只有合夥打才能打贏；做專業高手、全能冠軍、長跑勝將，才能打得特別好。
02
為啥樓市銷售不見起色
不論是1月還是春節期間，整體市場開局都非常慘淡。
城市層面看，據克而瑞資料，1月份百城、春節40城的成交同比都銳減了超40%，春節三四線返鄉置業也出現了 “爽約”，預計2月份樓市仍不樂觀，購房者觀望情緒依然濃重。
企業層面看，據中指院統計，1月份百強房企銷售額同比下降23.1%，其中銷售額超百億房企較去年同期減少14家，超50億房企較去年同期減少31家。
據經營簡報，萬科1月份實現合同銷售金額356億元，同比減少50.19%，龍湖同比下降64.2%，新城控股同比減少52.75%，中國金茂同比下降50.25%……
為什麼政策暖風頻吹，市場卻“不買賬”呢？
而房住不炒、行業去槓桿&去金融化的主基調仍然不變，出險和困難房企仍面臨融資環境緊張、市場出清的局面，房地產行業整體仍處於下行探底過程中。
克而瑞也認為，2月份乃至一季度，整個行業下行築底過程仍然會延續。
市場觀望情緒依然濃重，預期沒有明顯的轉變，信心的穩定和恢復可能還需要3-6個月的傳導。
風證券研究認為，無論是併購債不計入三道紅線、保障性租賃貸款不納入兩集中、出臺全國性商品房預售資金監管辦法，這些政策均是對前期政策執行的短期糾偏。
03
後續政策走勢預判
業內認為，當前政策仍以“擠牙膏”式為主，難解困境民營房企的燃眉之急，需求依然萎靡，預判後續寬鬆性政策還會跟進。
天風證券認為，展望後續，從需求側看：
一是信貸支援，繼續體現為按揭額度的寬鬆、房貸利率的下降和放款週期的縮短；
二是，參考部分城市公積金政策的調整方向，商業貸款的認房認貸標準不排除會有所放鬆，適度支援合理改善型購房需求的釋放；
三是，結合人口政策，針對多孩家庭提供更高力度的住房支援，不排除限購限貸的差異化放鬆；
四是，在行業基本面失速的極端情境下，不排除一二線城市限購限貸的適度寬鬆。
因為，無論是行業良性迴圈還是收併購式的行業出清，均需要需求側預期的穩定和信心的恢復。
