鬱亮“黑鐵時代”的定論，波及面不僅限於萬科，而是輻射到整個地產行業。讓每一家地產企業和每一位地產人，都為之一震。
這就是行業龍頭的影響力。
星球裡有朋友問到：地產人如何自救？在此，與大家探討。
一
地產企業堅決“降杆杆”，地產人堅決“降負債”，解決“活下去”的問題。
中國經濟進入降速、高質量發展時代，宏觀上要求“縮表出清”。對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。
數十年的地產高速發展，給社會和居民帶來極高的槓桿，嚴重擠壓實體經濟發展和消費升級。甚至因為高企的房價，產生“低生育率陷阱”，導致2021年我國出生人口僅1062萬人，相較2020年的1200萬人和2019年的1465萬人，出生人口數持續下降。
房地產，已實質成為制約創新和實體經濟發展的關鍵問題。
故此，對政策和社會而言，地產企業“降槓桿”是必然的要求，也是必做的事情。
在地產的高速發展期，地產人都享受了相對社會平均工資較高的薪資和福利。當下，行業規模萎縮、發展速度降緩，高週轉的傳統套路瀕於終結。
地產人的薪酬體系不能錨定在黃金時代，收入肯定是下調，與黑鐵時代相適應。此時，及時規劃資產配置，出清低效資產，擁抱正現金流資產，“降負債”，是地產人必須堅決執行的動作。
其目的，就是為了“活下去”。
二
地產企業向一二線城市進軍，地產人進入精品運營專案。
“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，地產市場分化格局正在加速。
根據克而瑞對2022年春節周40個重點監測城市商品住宅成交情況的調查，40個重點城市在春節周（2022年1月31日-2月6日）成交量僅為44.5萬平方米，環比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達到了13%。
從城市結構上看，僅上海、佛山等少數熱點城市同比持增，三四線城市成交量銳減，到訪量和轉化率普遍走低。
七普資料顯示，近10年，三四線城市人口持續流出，且老齡化嚴重。
現在，我們已經可以看到：
在創新資源集聚的一二線城市，憑藉著強產業、好教育、好醫療和高薪資，吸引一批批新鮮血液流入。
而三四線城市的鶴崗化，已經向我們走來。詳見文章《三四線城市都逃不開“鶴崗化”的宿命》
以碧桂園為代表的的三四線專案為代表的房企，正在大舉甩賣非核心城市圈內的專案，部分甚至是直接虧本出清。
目前各大房企紛紛在做區域合併、壓縮層級，投資向一二線城市集約。三四線城市建制撤銷，收回番號。
作為地產人，在如此形勢下，“快收強割”式的發展路徑，已被鎖死。唯有進入精品運營專案，在開發之後，憑藉持續創造現金流的商業、文旅等業態，實現價值和能力的積累和提升。
當然，這也是一片紅海。
三
如有機會，積極轉型，尋找第二條賽道。
2017年，面臨突發的危機，萬達將77間酒店、91%股權的文旅專案，分別以199億和438億出售給富力和融創。
正是果斷的“壯士斷腕”，王健林力挽狂瀾，將萬達從重資產經營模式，向著輕資產轉變，實現了蝶變騰飛。
面對“需求收縮 供給衝擊 預期轉弱”嚴峻的經濟形勢，萬達在2021年，仍實現了良好的業績。全年收入2142.8億元，其中服務業收入1609億元，佔比高達75%。隨著萬達輕資產業務的持續推進，單是租金收入一年就有望突破千億，實現了“任憑風浪起，穩坐釣魚臺”。
作為地產企業，開發賽道受到侷限的背景下，運營賽道，能否崛起，撐得住現金流，就是打造“百年企業”的關鍵一招。
地產人同樣如此。無論是身居集團、專案負責人的高位，或是業務條線職能，充分利用已積累的知識、經驗、人脈，擁抱新經濟，創造自身新的價值，是必須面對和思考的課題。
“沒有成功的企業，只有時代的企業”，雖然市場環境無從選擇，但主動應對，積極進取，“不躺平”，是企業和個人的制勝之道。
