01
春節去走親戚的時候，晚飯後跟表姐一家喝茶，表姐是從事房地產相關工作，她下意識地感慨了一句，過去的這一年地產行業是真的難，還好所在公司還能正常發薪，對於已經40多歲的她來說，不用被降薪裁員重新找工作，已經很知足了。
我們家雖然不從事這塊，但也算間接感受到了行業的寒冬。
我們公司有一部分業務來源是銀行的貸款客戶購買的保險，但是2021年基本上這塊業務的保費量直接比腰斬還慘，主要原因就是房地產的政策收緊，信貸額度管控嚴格，銀行不像前幾年那樣放貸了。
直白點說，在國家“房住不炒”的大背景下，面對房企設定了“三道紅線”，去掉一些搞高槓杆高負債高週轉模式的房企，金融機構按照監管要求會對這類企業的全口徑債務進行限制；房地產公司在銀行就貸不到款，進而資金鍊受影響。
面對銀行，則是“兩道紅線”規定。規範開展房地產板塊的貸款，對於個人住房貸款佔比有明確的上限要求；這也導致普通購房者想要貸款買房變得同樣不那麼容易。
根據1月中指研究院釋出的最新《百城價格指數報告》顯示，全國百城新建住宅平均價格為16179元/平方米，價格環比已現三連跌；二手房百城二手住宅平均價格為15987元/平方米，價格環比已現四連跌。
今年以來，全國房地產市場調控政策仍然密集釋出。1月全國共釋出房地產調控政策達66次，同比增長57%，但是釋放出的訊號和去年相比有那麼一些不同。
去年12月中央經濟會議提出了要“促進房地產業健康發展和良性迴圈”“因城施策”等要求。從調控內容看，很多城市雖然限漲，同時也限跌，上文提到的指數，雖然是連跌，但跌幅有收窄企穩趨勢。
另外一些城市放鬆公積金貸款限制，比如我們市就剛剛出臺公積金貸款的最高額度從50萬提升到了60萬，此外，下調與房貸緊密掛鉤的LPR以及各地區加大保障性租賃住房供應力度等一系列舉措都在表明：
國家保護的是剛需買房及改善性住房需求，打擊的是“炒房客”。
那麼，2022年的房價，可以上車了嗎？
02
回答這個問題，依然要取決於我們買房的目的，究竟是自住還是投資。
對於依舊把房地產當做獲得超高收益回報的投資方式來說，不會再出現大範圍的上至超一線城市，下至三四線城市普漲的行情了。買房的投機性不僅不會再像從前有那麼多一夜造富的故事，搞不好還會變成事故。
我有一個前同事，可以說是房哥，手上有很多套貸款或者借款購置的房子，槓桿率之高我都不敢打聽。但他不是用於自住的，而是盯著市場的房價賺價差。
最近一兩年，從別人口中聽到的他過得比較焦慮，因為房價上不去了。
他大部分房產在本省，我們省經濟實力有限，去泡沫化後的房價上漲範圍極窄，他就是拋售也不一定有人接盤。購房的資金他一方面是根據政策從銀行貸款，另一方面走其它的融資渠道，是另外的利率價格。
從前房子一挪騰倒手可以覆蓋高價利息還有賺，現在則是走在鋼絲上，鋼絲斷了，下場就可能要頭破血流了。
而對於改善性住房一族來說，房價低也不一定就是天上掉餡餅的好事。
以我們家為例，因為是兩家人的三代同堂，我們一直有想置換房子的打算。目前是2套房子，一套自住，一套二房二廳中小戶型以租養貸，大概的房貸實際上每個月只用付2805元，公積金裡的錢就可以應付這部分開支。
我們兩套房由於政策原因，都選的是商業貸款，第二套房的利率到了5.24%，不算低了。
如果要置換到更大的雙層複式樓戶型，至少要賣掉租出去的小戶型才能拿到一部分現金流。但是現在的市場買房的都在觀望，都知道市場不景氣，掛出去也不一定馬上就能成交，也就意味著你急售也不一定賣得掉。
觀望是一方面，還有疫情導致的收入下降，別人就是心動想要買你的房子，他都要考慮自己還能不能按時還供。
而這恰恰也是剛需買房者今年要考慮的問題。
如果工作性質受疫情影響較大，目前的工作環境及收入在預期的一兩年之內不太穩定，那麼買房就算是剛需，也還是需要慎重一點。因為斷供的後果，還是挺嚴重的，該還的一分不少，被銀行催收還會產生其他的法律支付成本。
而像我們家這樣，更大的戶型意味著更高的首付比例，也意味著房貸的月供也要翻番，這些我們也要再三權衡能不能吃得消這部分開支佔總體支出的比重。
03
真打算要買了，有幾個事項也要特別關注：
第一，能買現房儘量不買期房，優先選擇國字號大型房地產商。
目前很多地產公司其實都有債務危機，急需現金流。期房在現在的形勢下存在完不了工交不了房的可能性。很多樓盤會以超低價來吸引客戶，等拿到錢了開發商就跑路了。
不放心的，也可以直接選擇二手房，市面上會有一些不錯的二手房源，透過靠譜的中介辦理好相關手續，某種程度上還能節省裝修成本。
第二，錢有其它用處的話，買房能貸款儘量不要全款。
除非資金充裕，不然還是建議貸款，尤其是走公積金貸款，畢竟這是我們一生當中為數不多的擁有低息“借錢”的機會。
我認識的一個朋友，家裡就挺有錢的。早個六七年前他買了一套房子，就用了公積金貸款，其實他們家全款幫他買房都沒問題。
問題就在於，當時公積金的使用政策比較嚴，沒有那麼多可以提取的途徑。使用公積金貸利率較低，他們家手上拿的錢，可以放在足以覆蓋這個利率值的其他投資渠道上，繼續增值，所以他根本不急著提前還款。
沒有那麼多錢的夥伴，更要想著萬一家裡有個突發要用錢的時候還能拿一點出來，要是全部付了首付分文不剩，沒有應急儲備金，手上沒錢，心中自然要慌，再想借錢，市面上可不一定有比你房貸利率更優質的利息了。
第三，儘可能在有人口淨流入的地區買房。
一個地區房價的持續穩定，一方面是政策調控，一方面也要取決於這個地區人口淨流入，能具備這種實力也是一個城區或者一個城市的核心競爭力。
在房產稅推進、落地、試點的大背景下，三四線縣城老家的房子上升空間已經見頂，如果不回去常住，就算房價再低也不值得購置多套。
我先生的舅舅的房子就是典型案例。人在廣州做點小生意，買不起廣州的房子但全款買我們省會城市和老家的房子沒太大問題，他總共買了3套房。這些年過去後，3套房的境遇差別很大：
老家買的房子最大，但是出租困難，乾脆閒置；買在我們市的一個小戶型非繁華區地段的房子，出租沒有太大問題，但整個行政區基本上沒有好的學校、醫院及大型商超，房價多年徘徊不升，大多都是外來務工人員首選落腳的片區；
最後一套房子買的是精裝修的二手房，是我們市核心商圈地段，毗鄰地鐵、高鐵站、大型商場，房價一直堅挺且仍舊水漲船高。
說一千道一萬，最後還是老話，搞錢才是王道，錢到位了時機自然就到位了。以此共勉努力掙錢吧，老鐵們。
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文章來源：隨手記社群 g大調的c
