作者：子非魚
01
儘管萬科的銷售額早已不是業內第一，之前被恆大、碧桂園超越，去年也沒能奪回第一，但作為頭部房企中最為穩健的房企，萬科的行為在行業內，依舊被認作標杆。它的一舉一動，仍受萬眾矚目。
它放出的訊號，被市場當做讖語和訊號燈，為行業指明方向。
比如早在2018年的秋季例會上，萬科就高呼“活下去”。當時的房地產市場，雖然處在調控週期中，但市場並沒有冷卻，大多數房企依舊相信自己的判斷，依舊沒有改變激進的模式。
但去年房企們的遭遇，不得不佩服萬科的預見性，三年前的一句話，果然一語成讖。
而就在近日，在萬科集團2022年年會上，掌舵人鬱亮再次放出了驚人的句子。
比如，鬱亮表示：
第一，房地產迴歸民生屬性，不要指望價格上漲。
第二，樓市黑鐵時代來臨，不要假手於人做“二傳手”。
第三，一切工作圍繞背水一戰開展，只能以業績論英雄。
第四，打好勝仗要做專業高手、全能冠軍和長跑勝將。
這四個觀點，來源於房企風向標萬科，可以視作一個壞訊息。
總結起來就是，在鬱亮看來，即便去年年底以來，管理層對樓市態度轉變，降準降息紛至沓來，眾多城市也在對樓市鬆綁，但房地產的黃金時代已經過去，白銀時代也過去了，接下來房地產將迎來漫長的黑鐵時代。
他認為，未來房價沒有上漲空間，樓市會迴歸居住屬性，金融屬性逐漸減弱。
02
事實上，這並不是鬱亮第一次放出如此悲觀的論斷。
早在去年年底，在大梅沙萬科總部召開的臨時股東大會上，鬱亮就已經提出，未來的房地產市場形勢尚未清晰。
並且，萬科還明確表示，將下調明年（也即2022年）的經營目標，“2022年最低的經營目標會比2021年有所下調”。
萬科這麼說，究竟是為了政治正確，還是真的有此判斷。
如果是真的，那麼2022年的樓市行情，可能只會比2021下半年略好一些。
對於鬱亮的觀點，竊以為大體還是準確的。
樓市進入黑鐵時代，主要是因為，人口拐點正在逼近。
過去樓市的黃金時代是與城市化並行的。那時候，農村人口大舉進入城市，城市住房需求不斷上漲，房價也跟隨著快速上漲。
資料：國家統計局
從國家統計局公佈的資料可以看到，2010年至2020年十年間，全國平均銷售價格翻了一倍。
這只是平均價格，論城市來說，一線城市與強二線城市過去十年間房價翻了好幾倍。
然而時移世易，隨著人口拐點逐漸到來，城市化已經進入了2.0時代。在2.0時代，雖然中心城市依舊會有人口增量，但由於新生兒人口不斷下降，增量也會下滑。
國家統計局不久前公佈的資料顯示，2021年全國新生兒人口1062萬，較2020年減少了138萬。
這是2016年全面放開二孩政策以來，新生兒人口五連降，也是去年宣佈放開三胎之後的第一降。
資料：國家統計局
最為關鍵的是，由於新生兒人口下降，2021年全國人口自然增量只有48萬，創下了建國以來新低。
此外，根據不久前公佈的《中國人口預測報告2021版》資料顯示，中國人口拐點最快可能就在兩三年後。
該機構預測，到2050年中國人口將減少到12.64億，2100年中國人口將降到6.85億，佔世界比例將從現在的18%降至6.5%，而新出生人口只有世界新出生人口的2.56%。
人口是樓市的基石，當人口進入通縮通道時，樓市的黑鐵時代，基本被坐實。日本就是前車之鑑，日本人口已經通縮了十多年，日本的房價一直處於滯漲當中。
也就東京都市圈在人口略微增長的推動下，保持著慢漲。
所以說，鬱亮認為樓市上漲不會上演，樓市黑鐵時代已經到來的理論依據，便是人口通縮即將到來。
03
對於樓市普漲時代結束的觀點，本號贊同，但本號認為，還是會有分化。
即便人口進入通縮，首當其衝的還是三四線城市。
換句話說，如果人口在兩三年之後進入通縮，最先進入人口通縮的是三四線城市。
事實上，很多三四線城市，人口已經通縮了。
本號之前根據第七次人口普查公報梳理過，過去十年，人口增加的城市有184個，人口減少的有149個。
十年人口減少的149個城市中，東北36個城市有33個在流失（除了瀋陽、大連和長春），西部55個，中部47個。
人口通縮之下，會有更多三四線城市人口減少。
所以，本號一直強調，會有越來越多的三四線城市鶴崗化，三四線城市房產的金融屬性會漸漸退去，僅剩居住屬性。
但中心城市的金融屬性依舊在。
城市化進入2.0時代，是屬於中心城市和以中心城市為核心的都市圈、城市群時代，人口還是會從普通三四線城市流入中心城市和核心都市圈、城市群。
所以，中心城市以及以它們為核心的都市圈、城市圈，購買力依舊會增加，尤其是長三角、粵港澳兩個最活躍的城市群。
