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前段時間，老闆的一個好友想在北京買一套改善房。他的老破小兩居已經賣掉，想換個110平以上的三居或四居，手裡有現金1000萬，二套就打算全款了。
老闆再三叮囑我，要幫他好好選選。
其實，我內心是非常牴觸這種購房群體的。如果這是普通的客戶，我壓根不會接。（但這個，實在讓人無法拒絕，畢竟是老闆硬塞給我的，此篇文章遮蔽老闆）
1000萬，看似很多了。但900-1000萬這個資金段的改善，在北京是最尷尬的，原因只有六個字——高不成低不就。
看吧，他的需求是這樣的：
“目前老破小2居已經賣掉，想要換個110平以上，3居或4居的大房子改善。”
“位置考慮北京正西，因為在北京西邊生活習慣了，父母也住在西邊，不想離得太遠。”
“一定要有地鐵，而且離醫院近，周邊配套完善，大環境好。”
“孩子今年1歲，為了以後保值和作為孩子上學用，考慮中上學區。但是房子的品質仍然作為首選，房齡新，物業要好。”
這位朋友的需求，其實也是絕大部分改善者的想法：
品質好的大房子，地段好配套完善，臨地鐵還要有學區。既要這又要那。
理想很豐滿的，現實呢，市場上走一走就知道了，這類房子根本找不到。
先來算一筆賬：
1000萬總預算，若改善面積在110-120平米，那麼每平米單價要在8.3萬-9萬之間，而且要品質好，房齡新，臨地鐵，離醫院近。
北京正西邊，這樣的房子並不好找。不是價格超了就是房子品質不達標，要麼地段配套不好。勉強有個兩者兼具的吧，學區又賊爛。
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既然這位朋友明確要求房子要鄰地鐵，那我們先來看看地鐵盤。
首先排除西城，因為西城大多數都是老破小，要想買三居次新，總價必須1500萬以上。
海淀，可選空間也十分有限，也就6號線沿線的田村有幾個2004-2008年的房源，比如“丹青府”、蘭德華庭、綠谷雅居、熙湖、碧森裡，美麗星苑等等，但田村那個地方吧，靠近石景山，城市介面很一般。
丹青府，戶型不錯但體量小，
蘭德華庭，車位不足，
綠谷雅居品質很一般
相比而言，“熙湖小區”整體環境和品質還行，但戶型大，三居總價基本都在1200萬以上。而且房源少，可選空間小。
五棵松有個樓盤叫“今日家園”，周邊商業、醫院、生活配套都很成熟。最重要的是學區還行，但這個樓盤，環境一般，戶型一般，20多年的房齡了，品質也不太行。
海淀找不到，接下來只能看豐臺和石景山。
豐臺，其實也就麗澤附近能看看，其他地方沒啥意思。但為了能找到房，對老闆有交代，我還是決定擴大範圍。
即便是麗澤，1000萬三居，可選範圍也不大，總體來看只有“金泰城麗灣”、“順馳藍調”、“麗澤雅園”勉強符合，但基本都超點預算。
麗澤周邊，估計是選不出來了。
再往外走，青塔板塊的“萬科紫苑”、中糧假日風景品質還不錯。但是，周邊環境和配套不行。至於學區，就別想了。
豐臺不行，就看石景山。
石景山其實是有一些品質不錯的小區的，比如古城的“中海金石公館”、金璽公館，可惜這倆小區房源不多，在售的不是底層就是頂層。
其次就是“雍景四季”、遠洋山水、遠洋沁山水，但這地段，人家看不上，說是八寶山風水不好。
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最後的結果就是：我幾乎跑遍了西三環、四環、五環，卻找不到一套完全符合需求的房子。
是他的資金太少，還是要求太高？
其實，1000萬並不少，對於中國大多數人來說，這已經是天文數字了。
可是，放到北京這個城市，它也並不算多，只能說是中等。
至於這位朋友的要求呢，也不能說有什麼大問題，畢竟改善嘛，都想住得寬敞一點，舒服一點，配套齊全一點，品質好一點，然後最好還能兼顧一下學區。
這是95%以上的改善群體的初步設想。
但問題是：北京，只有東西海這三個區能稱得上學區房，而在這三個區，一般人根本不配談品質，那是隻有富豪才能考慮的東西。
南五環外、東五環外，倒是有不少品質不錯的樓盤，可奈何配套不好，學區更不好。
既要學區，又要品質，又要配套，這對於95%的人來說，就是不可能三角。
所以，你怎麼可能能買到房呢？
大多數改善最後的選擇，其實要麼降低標準，把核心需求放在首位；要麼就是追加預算。
既要又要，錢包也得給力才行。
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