房子賣掉並和買家辦理完成了產權轉移手續，卻遲遲收不到125萬元的銀行貸款，恐錢房兩失，究竟怎麼回事呢？
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近日，重慶媒體報道了業主石女士買房只收到了40萬元的首付款，後面125萬元的銀行貸款，卻遲遲沒有收到。具體什麼情況呢，我們回顧下事情的經過。
石女士準備出售重慶主城區的一套房產，就在恆田房產這家中介進行了掛牌。掛牌後不久，中介聯絡石女士，有一個名為李傑的客戶看中。籤合同當天李傑以自己名下房產過多為由， 介紹所謂的表弟尹金鑑購買，約定總價170萬，定金2萬，首付36萬，貸款132萬。後面客戶李傑又以自己表弟徵信不好，無法進行貸款為由，又找來了所謂的侄子劉強購買。石女士覺得反正賣給誰都是賣，同意了李傑的要求。便於劉強重新簽署了購房合同，約定總價167萬，定金2萬，首付40萬，貸款125萬。業主與劉強辦理完銀行貸款後，中介通知雙方銀行已經透過貸款審批，聯絡雙方過戶，在過戶當天由第四個人倪伯偉支付了42萬（含定金）首付。
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完成過戶後，石女士卻遲遲沒有收到125萬的銀行貸款。經過了解，在新的不動產證出來後，中介將其交給了所謂的擔保公司。最後銀行貸款卻被買方撤銷，以致銀行不能如期放款。面對石女士的質問，李傑以自己不是購買方且因買房的事情，跟劉強吵架，將劉強聯絡方式刪除，無法聯絡劉強進行推脫。籤合同的時候說劉強是侄子，現在稱是朋友，同時，不承認是自己找來的。找到中介，中介方又推脫客戶是李傑找的，擔保公司也是客戶自己聯絡的，自己都不知道是哪家擔保公司。石女士目前房子也沒有在自己名下，房款也沒收到，雙方踢皮球的態度，讓石女士情緒崩潰，找來記者幫助處理，不過節目最後並沒有解決，還有待後續報道。這次房產交易中有幾個細節值得我們思考：
一、頻繁變更購買人，理由牽強。這次交易中，更換了三次購房人，第一次是李傑，以名下房產過多為由更換為其所謂的表弟尹金鑑，第三次又以表弟徵信問題無法貸款為由更換為所謂侄子劉強。
第一份合同
第二份合同
買房對個人還是家庭來說都是大事情，然而這次新聞事件中李傑頻繁變更實際購房人，太兒戲了，不禁讓人懷疑，是否存在什麼套路。業主在賣房過程中，一定稽核好購房者身份，包括購房資質（特別是有限購政策的城市）、貸款資質（含首付、徵信狀況、收入是否滿足貸款要求）、購房原因等資訊。特別是如果購房者要變更實際購房人，一定要重新與實際購房人簽署購房合同。若存在代理人的情況，一定要有公證委託，避免產生糾紛或風險。
二、首付款支付非合同當事人。事件中第二次簽訂合同的客戶方是劉強，但是過戶當天支付42萬（含定金）支付首付款的人，是與本次交易無關的第三人，也就是李傑所謂的朋友倪伯偉支付。
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二手房買賣合同是受到合同法保護的，遵循合同法的基本原則。二手房買賣合同中付款方和收款方必須是合同當事人才是合規的，由買方本人支付房款，然後賣方為付款方開具收款收據。然而這次事件中，付款方卻是與合同當事人以外的，不相關的第三人。這種情況下就要好好斟酌了，如果出現糾紛就會被鑽了空子。一定要記住，二手房交易中籤署買賣合同只是達成協議，支付定金才是協議生效。但是本次事件中，支付定金的人，卻是合同外的第三人，且此人與買方劉強沒有關係，細思極恐！
三、中介公司專業性太差，缺乏責任心，沒有盡到應盡的義務。
一是沒有核實買方身份，第二次買賣合同客戶劉強的真實身份成迷。客戶和中介都指出第二次交易中李傑找來所謂的侄子簽署買賣合同並進行交易，然而記者聯絡李傑時，李傑表示劉強是自己朋友，並且是中介找來的，第二次交易跟自己沒有關係，甚至於聯絡方式都被他刪除了。中介作為居間方有責任也有義務去核實客戶的基本資訊，包括客戶個人基本資訊、購房資質、貸款資質、徵信情況、收入情況、婚姻狀況等，都需要了解，以核實客戶具有購房資質，同時確保客戶可以正常按揭貸款，確保交易正常進行。
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二是中介公司對交易流程各個環節把關不嚴，缺乏專業性和責任心。中介公司作為專業的房產交易機構，竟然連合作的擔保公司的名稱都不知道，連起碼的核實相關擔保公司資質的義務都沒有盡到，僅僅只有一個聯絡人，便將產證交給此人，簡直就是胡鬧。中介作為居間方有義務有責任去核實房產交易機構的資質，以確保交易的安全。同時，此中介在交易流程中太不負責任，房產抵押作為交易流程中重要的環節，事關銀行能否正常發放貸款，都沒有跟緊買賣雙方共同到銀行辦理相關手續，反而拿到產證後直接給到了所謂等等擔保公司工作人員。所以造成石女士這一遭遇，中介有不可推卸的責任。
四、銀行不作為，相關流程不合理，給不法分子可乘之機。節目中，在賣方不知情的情況下，銀行貸款竟由買方單方面進行撤銷了。根據節目中中介人員所說，正常流程若需要撤銷貸款，是需要買賣雙方一起到銀行申請才可以撤銷。中介人員同時提到客戶方可能透過關係才對其貸款進行了撤銷，若真是如此的話，那就要建議銀行紀律部門對相關人員進行審查了。
交易流程
重慶正常的二手房交易流程是：評估公司評估→銀行貸款審批→辦理產權轉移手續→出新不動證並辦理抵押→銀行放款至業主賬戶。稍微瞭解房產的人，可以從交易流程中發現不合理的地方，銀行放款在辦理產權轉移手續之後，這一流程，會被有心人鑽空子。這一事件中，便是透過這一漏洞讓人鑽了空子。建議有關部門能夠在交易流程設計上更加最佳化，避免鑽空子，減少買賣雙方的交易糾紛。當然，每個城市的二手交易流程會有所區別，西安的交易流程便很好地避免了這種情況的出現。西安二手房交易流程會對房屋全款進行監管，無論是首付還是銀行貸款都是暫存在住建局控制的監管賬戶中，全款到賬後，才能進行辦理產權轉移手續，待新的不動產證出來後，監管賬戶全款才轉至賣方銀行賬戶。這樣的流程就很好地避免了糾紛，維護了交易雙方的利益。
這件事情中，還有一大疑點報道中沒有指出來，期待後續報道中能夠解答：前後兩次買賣合同所約定的首付都達不到30%，第一次總價170萬，合同約定首付38萬，首付比例只有22%；第二次總價167萬，合同約定首付42萬，首付比例只有25%；兩次都達到貸款政策所要求的最低首付30%的規定。
房屋買賣是大額交易，對大多數普通人來說，涉及的是自己半輩子甚至一輩子的積蓄，所以在買賣房屋過程中，無論是買方還是賣方，都應當慎之又慎，透過這件事情，給準備賣方的房東提供以下幾點建議:
1、詳細瞭解所在城市的二手房交易流程，可以到房產交易大廳瞭解，也可以多諮詢幾家中介。
2、找正規大型中介進行房屋掛牌出售，大中介管理更加規範，小中介都存在違規作業的機率更大。
3、稽核好買賣合同，嚴格要求對方按照買賣合同的約定來履行交易流程。
4、要求房款監管，不可嫌麻煩圖簡便而省略此步驟。
最後希望，石女士能夠拿回屬於自己的賣房款。
