文 | 秦明；編輯 | 石亞瓊
2021年房地產市場陡增直下，尤其是7月以來，已連續5個月單月負增長。據首創證券資料，2021年的累計銷售總量同比下降14.7%，相比2011年和2014年同比下降9.3%與7.8%，幅度更為顯著。結合克而瑞資料顯示，50強房企近5月的權益銷售金額降幅分別為-5.9%、-15.6%、-35%、-33.2%和-40.6%，反映出頭部房企在市場中也舉步維艱。
究其原因，過去透過高槓杆、過渡依賴金融的發展模式已逐步褪去。一方面是三線四檔、集中供地、清查經營貸、房地產稅、限跌令、房住不炒等調控政策的實施，促使企業降負債、慎拿地、分化發展；另一方面，以恆大為代表的些許企業由於債務問題、信任危機等頻頻“暴雷”，進一步影響基本面下行。
房地產作為影響經濟增長的重要因素之一，2021中央經濟工作會議提出房地產行業需要“探索新的發展模式”，尋求新的增長點。據華安證券研究顯示，房地產開發鏈條對 GDP的直接影響可以分為土地購置、建築安裝工程和房屋銷售三個環節。在此背景下，對於創新企業而言，圍繞地產開發全鏈條，針對各環節及其上下游產業提供數字服務、模式創新可能成為新的增長點，尤其是引入雙碳減排、新能源產業。
36氪近期接觸到的「華茂建設」“高層住宅同層停車技術”專案，在嚴格遵循現行建築設計和施工規範，尤其是安全防火等各項要求的基礎上，致力於將傳統停車空間由地下停車場轉向為地上高空，避免地下大開挖模式，可達到車位配比1:1，並基於此帶來了連鎖式的產業多方利好。目前該技術已經過專家多方論證，有利於建築業減碳減排、地產開發降本增收、使用者居住體驗升級等。
北側停車位鳥瞰圖
簡而言之，就是從規劃設計開始，加大北側陽臺面積作為停車空間，並引入大型電梯系統實現汽車升降。據創始人周茂源透露，目前已經就此專案與雅居樂集團達成戰略合作伙伴關係，雙方將共同做好成果轉化與市場推廣工作，還有多家上市房企及其他機構表達合作意向，已進入談判流程，預計可在2022年落地實施。
從技術實現差異層面來看，並不複雜。一是建築結構設計，僅需在傳統住宅設計的方式上，考慮車輛的荷載路徑分析，將力傳遞到地下基礎中；二是動線設計，在小區人車分流，車輛由地下通道按照動線進出，透過載車電梯上下樓層，運送到住宅同層車位；三是空間設計，提前設計好窗臺下沿與下層房梁的位置關係，解決汽車入庫後的視線遮擋問題。
關於價值意義，具有多重創新，該技術統籌兼顧了開發商、政府和消費者的發展需求。
一是直接降低了地產開發週期與成本。傳統高層住宅由於建立地下停車場，大開挖，此部分工程週期多達3-4個月。此專案削減了地下停車場，避免地下大開挖，除保留必要的人防工程和連線通道以外，只需挖掘主體部分地下室基坑，在主體基坑基礎上實施主體施工。創始人周茂源談到，這樣至少可以縮短40%的施工週期，相應節約整體工程約1/3的建設成本，單位建築面積的工程造價節省1000元/㎡，可以做到當年開工、當年交付。
二是可帶動產業減碳減排。這裡面有兩種途徑，第一是建築業直接減排，透過減少土石方開挖、減少混凝土及鋼材用量，帶動產業上游生產端減少碳排。第二是與新能源產業結合，例如在陽臺位置安裝新能源充電樁，充分利用夜晚谷電資源，降低電能消耗。本質上車可類似於“移動電源或蓄電池”，儲存成本更低的谷電用於白天使用，降低住戶用電使用成本。
另外使用者使用谷電資源而降低的成本可與建築光伏一體化增加的成本對比，進行方案比選，也符合節能減排選優。創始人周茂源告訴36氪，團隊已經過周密的測算，方案具有一定競爭力，不過這裡面涉及產業上下游的協同，正在積極與多方溝通，探索合作方案。
三是升級了使用者居住體驗。此技術解決了車位距離住宅遠、地下車位價格貴、功能弱、充電難體驗差等問題，實現了汽車入戶人車零距離，汽車等同於移動的大家電，將其“駕駛效能”拓展到“停駛功能”，停駛時間更長，人車粘度更高。即使使用者暫無汽車，也可隨時改變空間功能，進一步豐富了居住體驗。
除此之外，還有很多衍生效益，如促進海綿社群、網紅住宅的打造；車位獨立產權，與住宅一體銷售，解決開發商車位銷售、資金回籠等問題；包括減少城市擁堵。當然，由於暫未有實際專案落地，這裡面的細節鏈條也正在完善。
據創始團隊測算，以10萬平方米標準化的30層高層住宅小區、兩層地下停車場，車位配比1:1.5，1500車位，人車分流為例，房企新增毛利潤約2.2億元，節省土建工程投資約1億元，建築材料和施工中減少二氧化碳約1.77萬噸，政府僅所得稅一項增加約5500萬元。當然，若技術推廣到10萬億級住宅地產市場，其價值意義更加明顯。
專利技術使用效益
「華茂建設」的核心優勢體現在兩部分。一是完整的發明專利技術，擁有74項權利保護內容，對高層住宅同層停車各類應用場景全面覆蓋，涵蓋了從設計到施工、從技術到工藝、從地下到地上的方方面面；二是股東背景涉及岩土工程、結構工程，有過往成功的技術專利成果轉化案例，創始人周茂源，大連大學副教授，34年工程技術經驗、20年地產開發建設實幹經驗。另外，當前技術方案已經過多方專家論證評價，並透過央視專欄和央視網、央影片等宣傳報道。
多方專家論證
央視專欄報道
與數字技術服務需要實現產品化模式不同，此專案偏重於空間模式創新，具有行業壁壘，更多的是結合建築、結構等空間設計規範完成理念設計與應用。「華茂建設」擁有多名高階工程師、建築師、教授級人才。當然，團隊結合其設計思路，透過大資料程式設計，已對全國氣候、日照等情況進行模擬，便於後期大規模推廣。
關於如何擴大規模。「華茂建設」首先做出樣板小區，其次在全國三級以上地區，招募專業人員和專業機構，採用地區合夥人獨家代理機制，負責地區專案訂單，配套設施分別與當地不同機構合作。公司透過技術輸出，收取專利使用許可費；透過輕資產技術管理運營，推動不同專案的實施與落地。
最後創始人周茂源表示，未來也會根據市場體量、核心技術和預期銷售啟動融資，用於打造樣板樓盤，計劃在全國核心區域，分期分批選定10個以內一二線城市，重點是新能源汽車、智慧汽車總部基地和汽車工廠所在城市，與品牌房企合作開發樣板，以點帶面快速開啟市場。
