明年房價將怎樣變化？是漲是跌？恆大“爆雷”之後，又將怎麼樣？
宋鴻兵認為，現在一切的“勝負手”都取決於房地產企業的資金週轉率。
目前，部分房地產公司追求的是自有資本金週轉的速度，一年能夠週轉2次、2.5次，那是最理想的情況。
但是，隨著政府對房地產槓桿率的限制，對於房地產業“對沖基金”模式的警惕，所以如果說今年房地產行業非常不好的話，明年主要看的則是週轉率。這將是判斷明年房價走勢的最主要指標之一。
如果它的週轉率在下降，那一切不用說，就是說它的困境明年會比今年還嚴重。
所謂週轉率，就是房地產企業的自有資本一年能夠週轉幾次。對於整個房地產業來說，這是一個生死攸關的大問題。
所以，我們看到最近東北，還有好多城市已經開始放寬了對房地產信貸的管制。因為週轉率現在正在急速下滑。
這背後具體涉及到多大的資金規模？週轉率又下降到什麼程度？這是要進行具體核算的，而且在各個城市的具體情況也需要具體計算。
這是鴻學院2022年1月8日“年終盛典”上將要進行細緻講解的內容。
所以，現在一切“勝負手”都取決於週轉速度、週轉率。這個週轉率一旦繼續往下降，大部分以“對沖基金”模式發展起來的房地產公司都可能會出問題。
當然，這就涉及一個更有意思的問題。我們知道各大房地產公司是全國佈局的。有些公司是在三四線城市大量拿地，有些則主要是在一二線城市拿地。如果它的重心在三四線城市，它就會承受比較大的壓力。如果它重心是在一二線城市，而且槓桿率不高的話，它的壓力就沒有這麼大。
看未來房地產的發展趨勢，其核心的判斷標準就是企業的資金週轉率。
對於一些以“對沖基金”模式發展起來的房地產企業，已經不是降準和降息，那幾個百分點能夠“拯救”的問題。
尤其是中國老百姓對於房價必漲的信心已經出現根本性動搖，這是歷次房地產調價過程中從來沒有出現的現象。
這一次信心的根本性動搖會進一步削弱房地產企業的資金週轉率。對於房地產企業來說，明年將可能是真正難熬的一年。
尤其對於那些以“對沖基金”模式發展起來的房地產企業而言，明年可能才是嚴重的“至暗時刻”。
