看到房企出現負面事件時，內心已無太多波瀾，任何可能都在預料之中，但內心的焦慮感從未缺失過；
看到已暴露出風險的企業積極自救，心中也會默默感嘆一句，好樣的，再努力努力，再堅持堅持，曙光在前；
看到企業老闆開始銷售自己的私有資產或者動用自己的自有資金，不遺餘力地救助企業時，悄悄豎起大拇指，好樣的，欣賞這種江湖義氣，我們也需要這種江湖義氣。
眼下，對於行業和企業而言，都經歷著艱難時刻，痛苦程度無需多言，大家都是親歷者。即使這個時刻不在此時到來，也一定會在不遠的未來降臨，感覺到難熬是必然的。無論是有意的示弱，還是眼光的前瞻，萬科總是在出乎意料的時間點做出出人意料的舉動，當萬科正式釋出公告，要將萬物雲推向資本市場時，這是否是個提示：行業到了生死時刻？
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萬科、龍湖都瞄準物業資本化
資金鍊真的緊了？
物業板塊尋求上市已不是什麼新聞或者熱點事件，而當行業紛紛趕赴物業熱潮時，有兩家企業表現得相對淡定，一個是萬科，一個是龍湖，為什麼呢？一來經營一直比較穩健，“三道紅線”指標持續保持綠檔，經營性現金流持續為正，可能並不差錢；二來，萬科由於有股東背景及其本身的優勢，龍湖則由其一直以來的穩健風格積澱出較高的信用形象，融資上較之一般的民營企業優勢突出。但是，至2021年11月，這種既有的格局好似被打破了，5日，萬科釋出公告，擬分拆萬物雲於港交所上市，下旬，也有訊息稱，龍湖集團也有意將智慧服務推向資本市場，這意味著什麼？
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萬科和龍湖的物業板塊是否上市可能是一個臨界點，企業生死攸關的臨界點，沒有到最後一步，尚還有一點騰挪和轉圜的餘地，可能都不會將目光轉向物業板塊的資本化，企業的資金鍊真的承受了較大的壓力。
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企業本身覺得分拆上市的時間點已經到了，這個時候業務的價值能夠實現最大化，對於企業整體的價值提升能夠發揮最大作用。
當前的環境下，企業的資金鍊有壓力是常態，但是有壓力並不代表一定有風險，即使萬科、龍湖感受到了資金端的壓力，但是相較於行業內的多數群體，企業的抗風險能力還是有既有的優勢存在，看企業如何自處，如何思考，如何自救。
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互相併不信任
博弈的最弱者還在企業
2021年，房企風險爆發的頻率越來越高，不僅小企業面臨生存危機，大企業同樣可能朝不保夕，行業調控不斷，鬆動跡象絲毫未見。由於部分房企信用事件的發生，行業整體的信用鏈條愈發薄弱，各方之間的信任感漸行漸失：
銀行、金融機構對於風險的容忍度降低，對企業抽貸、斷貸也不鮮見，即使是信用度較好，經營穩健的企業可能也難逃波及；商票信用價值失去，供應商墊資已無可能；信託、資管、保險資金等等途徑也已無再深度討論的必要，未來也不再可能會在企業的經營管理上發揮多大作用；
消費者對企業也不信任，擔心在資金鍊緊張的情況下，房屋的質量可能並無保證，而且可能最後也沒有能力保證交房，所以觀望為先，整體的銷售業績從2021年下半年開始持續降溫，企業單月業績漲幅普遍轉負，回款必然受制約；
政府、合作方、供應鏈都不信任企業，為保交房，預售資金身受多重監管，即使企業能夠有回款回來，也沒有能力和權利去自由動用和支配這部分資金，這又卡住了企業七寸，所以能夠看到為何企業賬面上資金充裕，而且能夠有效覆蓋短期有息負債，卻無法去償還到期的幾十億海外債務或者信託借款，從企業經營和理性思考的角度上說，信用違約的代價是高昂的，為了故意示弱，或者故意不作為的代價並非其企業所能承受，所以，並非不願而是不能。
行業的任何參與者都是理性的，做出各種行為的出發點一定都是利己的，所以在各方的相互博弈過程中，最弱者還在企業這一端：消費者一時不購房，也不會有什麼大的影響，銀行、金融機構不將資金借給企業，本身可能也並不會有過多損失，而且也符合政策的訴求，如貸款集中度管理的頂層要求，對房地產行業避之不及總好過任何鬆口所可能帶來的“問責”和損失；政府除了考慮經濟效益外，還需要考慮社會效益，所以儘可能地壓實壓緊預售資金的監管才能有效保證房屋的順利交付，不會衍生出群體性維權事件，威脅社會秩序的穩定。
對企業而言，任何一方的不信任都會直接關係到企業的資金面，在歷史的週期或者歷史年份中，房企所能動用的各種資金渠道中，總會東方不亮西方亮，外部堵了，內部可能是通的，內部不暢，外部總也會有轉機，當下不同了，內外部都走不通，企業陷入了死迴圈，如何作為呢？只能選擇不作為。所以我們看到，第二輪集中供地時，已經很少有民營企業在拿地，支撐土地市場的都是些央企、國企，城投公司等等。在當下這個內外部都走不通的環境下，即使現在仍有部分民營企業在維持著市場的參與度，但是其持續性可能也相對有限，在“三道紅線”的強約束下，如何完全依靠（仍有得依靠）外部的資金渠道，那麼難保企業槓桿率不會上升，如果槓桿率上升了，那麼企業的外部渠道是否還能保持順暢？企業是否也會感受到壓力，甚至感覺力不可支？
3
誰會是救世主？天助自助者
從爆出風險的企業來看，大家都是抱著積極的心態在自救，包括資產的出售，業務板塊的出讓，股權的讓渡，大股東的資金支援等等。外部好像並沒有什麼救世主和白衣騎士，寒冷的冬天中，大家的體感都是寒冷的，不是不想救助，只是無力救助。企業也不需要去期待救世主的到來，最終的稻草只能是自己，能拉自己上岸，那就還有機會，如果拉不了，那就有溺水的可能。
隨著行業調控的持續深入，不斷有企業退出也是大家所能有的最直觀的預期，在這個過程中，企業所能做的是什麼？讓自己先活著，即使活得比較辛苦，埋下頭，咬緊牙關努力撐過去。政策調控的目的是為了讓整個行業的秩序更穩定，降槓桿的目的也是為了有效化解曾經高槓杆所可能帶來的風險積累，待風險化解完成，該良性退出的企業找到歸屬，行業也會有煥新的面貌。從政府的角度而言，化解和分散風險是最終的目的，但是前提一定不會是社會的動盪和人們安全感的缺失，不會放任社會秩序走向紊亂而無所作為。但這並不代表會有曾經類似於四萬億的救市，這個念頭還是應該打消，天助自助者，在政策保證實現經濟效益和社會效益的同時，企業或也能從中感受清風拂面。
也毫無疑問，待行業調整完成，整個行業的模式一定會顛覆，龐大體量的房地產行業可能也會被用來服務於經濟效益和社會效益目標，無論是“雙碳”戰略，還是養老產業，保障房建設、租賃租房建設等等，一切都是可能，既然享受了政策的庇佑和資源的利好，為社會做點貢獻也理所當然。
