步出“至暗時刻”？北京房地產市場企穩訊號閃現

全球知名房地產服務商第一太平戴維斯日前釋出的2021年第四季度北京房地產市場研究成果，對北京的寫字樓、商業零售、住宅及大宗投資等不同細分領域在四季度及2021年全年的綜合表現進行回顧總結，並就2022年北京房地產市場的未來走勢做出展望。

第一太平戴維斯華北區董事長麥安東 表示：“2021年，房地產市場的整體表現可以用跌宕起伏來形容。作為後疫情階段的第一年，我們看到2021年房地產市場經歷了諸多起起伏伏，不同細分板塊的走勢可謂喜憂參半：我們欣喜地看到2021年商辦市場的快速復甦，寫字樓市場強勢反彈、供應吸納雙雙創新高，整體表現交出令人滿意的答卷。但是，我們也看到住宅市場在2021年上半年過熱，在調控政策層層加碼下，樓市於下半年驟冷、開始下行，‘至暗時刻’不期而至。以上種種反映出當前的房地產市場正在經歷著多年未曾出現的大變革，這種變革也迫使房地產行業革故鼎新、尋求新的發展動力。”

據瞭解，2021年四季度，北京寫字樓市場延續了前三個季度的活躍態勢，季度內的成交量再創新高，空置率也隨之明顯下降，市場整體呈現向好發展態勢。四季度，北京甲級寫字樓市場迎來三座新專案入市，供應量約為20.7萬平方米；淨吸納量達到近兩年的新高，累計達40.5萬平方米，較上年同期增長3.4倍。受益於極佳的吸納態勢與活躍的租賃成交，四季度末全市甲級寫字樓空置率降至15%，環比、同比分別下降1.7、0.8個百分點。同期北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米341元，環比微降0.2%。回顧2021年，北京寫字樓市場租賃需求空前高漲，淨吸納量創後疫情階段的新高，寫字樓市場強勁勢頭貫穿全年，自三季度以來空置率持續下降，租金則呈現企穩態勢。

在後疫情階段，北京商業零售市場持續回溫，零售消費穩步復甦，全市主要購物中心運營表現喜人。2021年1-11月，全市實現社會消費品零售總額13564億元，同比增長10.4%。四季度，由雅秀大廈改造而來的三里屯太古裡西區以時尚潮流地標形象驚豔亮相，同時南城消費新熱點豐臺大悅春風裡也在12月26日正式開業。全年北京各級商圈均有新專案入市，新開業購物中心零售面積累計達39萬平方米。受益於購物中心不斷改善的招商情況，以及業主方積極調整品牌組合，北京優質購物中心平均空置率處於5.8%的低位，環比三季度持平、同比下降1.1個百分點。回顧2021年，環球度假區盛大開園成為北京新的消費增長極，為北京乃至整個華北地區的零售與文旅消費注入了新的活力；此外，冬奧盛會開幕在即，各大購物中心紛紛加碼冰雪運動體驗業態或冰雪裝備零售品牌，各類旗艦店、首店不斷落戶北京零售商圈，為消費者帶來更多冰雪樂趣，引燃消費熱潮。

四季度，北京高階住宅租賃市場繼續呈現復甦態勢。受益於整體經濟環境的好轉，催生出更多的高階住宅租賃需求，推動市場整體回暖。2021年，國內疫情防控已經常態化，有利於服務式公寓業主方正常開展工作。目前入境政策逐步穩定有利於外籍租戶返回中國，內資租戶的租賃需求也在有效增長，以上因素均成為北京服務式公寓復甦的利好。四季度服務式公寓市場的空置率環比下降1.9個百分點至18.4%，平均租金為每平方米每月245.7元。

北京大宗投資市場在四季度的整體表現較為平淡，該季度投資市場共完成7宗大宗投資交易，交易物業型別主要以寫字樓為主，成交金額合計約為96.6億元。2021年全年，北京大宗投資市場總成交金額合計達602.6億元，較2020年上漲13.4%，自2017年起連續五年成交額突破500億大關，展現出極強的韌性與巨大的吸引力。

回顧2021、展望2022，也是房地產行業舊週期的結束和新週期的起點。第一太平戴維斯預計，隨著調控政策在2021年年底開始發揮效應以及樓市的融資環境與信貸發放正逐步改善，樓市與房企有望逐步走出“至暗時刻”並在2022年二季度開始企穩。此外，隨著房地產稅新一輪試點或將在2022年實現推進落地，預計房地產稅的深化改革將對一二手住宅銷售產生一定程度的影響，因為在房地產稅將出未出之際，會直接加重市場上的觀望情緒，無論是潛在購房者還是多套住房的擁有者可能會希望房地產稅率和免稅面積等細節徹底落地之後再做決定，進而影響到樓市的走勢。

文/國際商報記者 魏橋