經濟學家馬光遠：樓市最應該改變的是預售制和公攤。
不管是公攤面積還是預售制度，最初的起源都是為了解決樓市存在的一些問題。
香港早期的房地產行業，經常出現不同住戶為爭奪公共設施而發生爭執，因此有人提議設立了公攤面積制度，將公共區域和設施納入公攤之後，這些公共區域和設施是屬於整棟樓的住戶，也就不再發生爭執問題。
預售制度的出現是為了緩解開發商的資金壓力，防止爛尾樓的出現，商品房預售制度同樣來源於香港。當然香港的預售制度有明確保護購房者的規定，如果開發商沒有做到講誠信、守契約的話，就會遭到排擠；同時有律師做中間風險控制；另外政府的監管也比較嚴格。
不過公攤面積制度和預售制度被引入內地的房地產市場之後，已經逐漸失去了初衷，逐漸淪為了開發商牟利的工具。
比如公攤面積制度，因為公攤面積沒有統一的標準，開發商就利用公攤面積進行牟利，這也是近些年來公攤面積越來越大的原因之一。
現在購房者購買一套100平米左右的房子，實際的套內面積竟然只有70平米左右，剩下的30平米基本都是公攤面積，並且購房者還要為著30平米的公攤面積支付買房費用。
另外令很多購房者更加難以理解的是，不管是物業費還是取暖費，基本上都是按照交易面積來支付的，換言之，公攤面積部分同樣要承擔這部分費用。
目前公攤面積的取消呼聲已經越來越高，很多人都曾表示公攤面積要“全面取消”，央媒新華社也曾發文表示：公攤面積長期存在並不意味著是合理的。
除了公攤面積之外，還有一項制度令購房者更加頭疼，那就是商品房預售制度。
在我國房地產行業發展初期，很多開發商都面臨資金不足的問題，這就導致房地產市場發展緩慢，同時很多開發商因為資金不足的問題而出現樓盤爛尾。引入商品房預售制度之後，購房者先支付了買房的資金，開發商利用這些資金來進行投資開發，緩解了開發商資金方面的壓力，避免了很多樓盤爛尾的問題，同時也促進了房地產行業的快速發展。
縱觀房地產行業的發展歷史，我們不能否認商品房預售制度對房地產行業發展帶來的巨大貢獻。不過隨著時間的推移，商品房預售制度也呈現出了很多弊端，在商品房預售制度之下，購房者的權益已經逐漸得不到保障。
我們會發現商品房預售制的弱勢一方永遠是購房者，本來商品房預售制屬於是一種約定，購房者先支付購房款，開發商再建設房子，然後約定一個交房的時間。但是我們會發現開發商的違約成本真的太低，開發商延期交房基本上不會付出什麼成本，交付質量差也很容易矇混過關，即使出現了樓盤爛尾，購房者拿開發商也毫無辦法。
近些年來，不管是外部因素導致開發商資金鍊緊張，還是開發商自身存在的一些內部因素，出現延期交房、房屋交付質量差、樓盤爛尾的現象越來越多，自然受到傷害的購房者也越來越多。
對於購房者來說，延期交房還勉強可以接受，畢竟最後還是有房子的，但是房子交付質量差和樓盤爛尾就不能接受，畢竟買房子的錢可能是整個家庭的積蓄，是一家幾代人用一輩子的努力換來的，如果買到了質量比較差的住房或者是樓盤出現爛尾，對於大多數普通家庭是難以接受的。
某機構曾做過一項關於是否贊同取消預售制度的調查，一共有35678人參與了這項調查，最後有34879人是贊同取消預售制度的，贊同取消的比例竟然超過97%，可以看出絕大多數人還是贊同取消預售制度的。
其實網路上一直都有取消預售制度的聲音，甚至網路上有一種觀點：2022年開始，預售制度要全面取消，很多媒體也有取消預售制度的說法。
關於預售制度的問題，人民日報央媒給出了回應。人民日報發表了一篇題為《取消商品房預售制，調研可先行》的文章，文章中首先肯定了預售制度對房地產行業發展的貢獻，然後論述了現在預售制度已經開始“弊大於利”，同時關於預售制是否會取消的問題也給出了17字回應：從長遠來講，取消預售制可能是不可免的。
人民日報的態度也非常明顯，取消預售制度可能是必然的趨勢，因為現在預售制度已經呈現出很多弊端，並且現在房地產市場已經逐漸發展成熟，已經不需要預售制度促進房地產市場的發展。不過央媒也提出另一種觀點，就是長遠來看，預售制度可能會取消，換言之，短期內預售制度全面取消的可能性並不大。
因此網路上傳言2022年起預售制度會全面取消，這種說法並不真實，人們需要理性看待。
雖然說預售制度的取消是大勢所趨，但是開發商卻反對取消預售制度，總結起來開發商反對的原因主要有以下幾個：
首先開發商融資困難，如果取消預售制度，開發商將沒有錢建房子。近期房地產金融市場明顯收緊，開發商的融資難度提高很多，如果商品房預售製取消的話，開發商失去了預售資金，將沒有資金去開發新的樓盤。
然後很多開發商處於高負債的狀態，取消預售可能會加速開發商破產。近兩年的樓市遇冷對於開發商來說是很大的打擊，房地產銷售遭遇了困境，房價也出現了回撥，導致房子的資金回籠更加艱難。購房者提供的預售資金可以緩解開發商的資金壓力，如果取消預售，開發商很可能會撐不住。
最後從房地產市場的發展來說，取消預售會給房地產市場帶來很大的負面影響。因為目前我國的房地產開發模式就是房地產預售制度，如果改變這一現狀的話，房地產市場將會經歷“大洗牌”，相信對於目前的樓市來說，這種大的改變會產生很大的負面影響。
開發商的態度還是非常明確的，不建議取消商品房預售制度，當然開發商的反對可能是無效的，因為現在已經有城市開始取消商品房預售制，海南早在2020年就已經開始嘗試取消商品房預售制度，如果海南能夠取得不錯的效果的話，其他城市就可以模仿海南的模式，逐步取消商品房預售制。
結語：
不管是公攤面積還是商品房預售制度，雖然長期存在，不過並不意味著就是合理的，從長遠的角度來講，全面取消都是不可避免的。不過人們也要認清一個事實，就是公攤和預售都是影響範圍很廣的制度，也不可貿然取消，在取消之前需要進行長期的規劃，同時在部分城市進行試點，等時機成熟之後才能真正取消哦。
