房地產行業的流動性危機正在引發物業領域的大洗牌。
2月14日晚，碧桂園服務全面收購中梁百悅智佳正式官宣，後者與20強房企中梁控股為同一實控人，且IPO處於透過聆訊階段，距離上市近差臨門一腳。
雖然交易價格沒有披露，但截至2021年6月30日，中梁百悅智佳簽約總建築面積約7120萬平方米。這是行業又一起“大魚吃大魚”的收併購案。
根據億翰智庫的統計，去年以來，物業行業發生的收併購事件接近百次,一方面，這類併購的交易額較大，動輒過億，另一方面，這類併購很多發生在規模較大的企業之間，尤其是頭部物企對出險房企旗下物企的收購。
受益於持續的收併購，行業集中度正在加速提升，尤其隨著萬物雲、龍湖智創生活、萬達商管陸續登陸資本市場，物業行業的大洗牌即將到來，未來的物業行業大機率是頭部玩家之間的遊戲。
01 規模之爭白熱化
年初以來，華潤永珍生活先後收購了禹洲物業和中南服務，總成交額高達33.2億元，隨後碧桂園服務官宣了對中梁物業的收購。無論規模還是併購主體，物業的收併購規模都有擴圍的態勢。
相較而言，2021年至今，物業行業發生大大小小的併購事件近百起，尤其下半年年以來，物業併購呈現加速之勢。根據億翰智庫資料，2021年上半年物業併購事件38起，下半年則高達54起。
併購額也一路增長，和訊房產進一步梳理發現，去年上半年併購金額超1億的案例為15筆，而下半年則是24筆，增速高達60%。隨著華潤永珍生活和碧桂園服務的持續併購，行業的收併購推向新一波高潮。
據中國企業資本聯盟副理事長柏文喜觀察，去年上半年，行業主要以上市物企併購非上市企業及非上市企業之間的併購為主，而去年下半年以來，則出現了上市企業之間的相互併購，併購標的和金額呈現快速增長。
除行業本身處於快速發展階段之外，房地產行業的流動性危機也在很大程度上加速了這一收購趨勢。隨著藍光發展、當代置業、中國恆大、富力、花樣年、禹洲集團、中南置地等房企先後陷入流動性危機，作為優質資產的物業資產迅速被擺上貨架。
收併購是物業行業發展到一定階段的必然，柏文喜認為，收併購在推動業績增長的同時也會最佳化業務結構，提升行業地位和競爭力，有利於物企的增值服務效應的顯現和可持續發展。
以碧桂園服務為例，截止2021年上半年，公司在管面積6.44億平方米，合約管理面積12.05億平方米，規模居行業首位。國金證券認為，碧桂園服務2021 年併購的三家大中型優質物業公司合計在管面積超2.8 億方，僅此增量就相當於公司2020 年總在管面積的75%。
再比如華潤永珍生活，截止2021年上半年，其在管面積約1.62億平方米，收購禹洲物業和中南物業後，將直接增加6907萬平方米，即便不考慮自身的規模增長，其規模也能輕鬆突破2億平方米，排位顯著提升。
此外，諸如中海物業、綠城服務、金科服務、世茂服務、旭輝永升等物企去年下半年以來均有收併購動作，規模之爭越發激烈，行業大洗牌近在眼前。在這場規模排位賽的資格爭奪戰中，誰能率先達到高點，也就意味著獲得了更多的先機。
02 收併購視窗期
如上文所言，房地產行業遭遇流動性危機，物業公司紛紛被擺上貨架，對於物業行業來講，這也意味著行業出現難得的收併購良機。
“相信公司此次併購對價合理，風險低。”中信證券認為，華潤永珍生活以不高於10.6億元的對價向禹洲集團旗下公司收購物業管理資產，2020年底這部分物業管理的在管面積1760萬平米，而且超過93%的在管面積是由禹洲集團和禹洲集團關聯方開發的專案，僅有少量第三方專案，方便管理。
“併購交易估值和相關條件相較 2020 年有所改善。”國金證券認為，2021年下半年，由於許多房企開始不得不出售旗下物業公司換回現金，彼時的物業併購市場是買家市場，交易條件也傾向於買家。
究其原因，睿信諮詢總裁、睿觀研究院院長郝炬認為，一方面，房地產現金流壓力導致房企在出售資產過程中，價格會有一定的折扣，對急於出售的房企更甚；另一方面，整個資本市場並不景氣，物企的市盈率不斷下降，這也導致部分物企放棄IPO而選擇整體出售。
在行業資金壓力普遍較大的情況下，如何抓住收併購視窗期是一門技術活，這既關乎企業的戰略選擇，也關係企業的融資實力。11月26日，碧桂園服務配售1.5億股，募資逾80億港元，據統計，2021 年碧桂園服務總計融資約 197 億元人民幣，充分把握住了物業行業的併購視窗。
為了房地產行業順利出清風險，房地產融資政策出現定向鬆動，實力民企和央企國企融資境況顯著改善。受益於大環境的寬鬆，部分優質物企獲得了更充足的收併購資金支援。比如，1月25日，招商銀行授予華潤永珍生活30億元併購融資額度，可用於併購，這也是後者果斷出手的底氣。
億翰智庫研究員李豔傑認為，在地產板塊資金風險還未全部釋放的情況下，物業收購整合還將持續下去。從標的供給上，現在物業領域釋放出來的標的較前2年較多，多個出險地產的物業板塊都可能成為下一個標的，收購意向達成及可實施性更強。
“當前物業管理行業的收併購，是行業整合和向寡頭競爭階段發展過程中的必然現象。”在柏文喜看來，現在確實是一個併購物企的好時機，這種趨勢可能會持續兩年左右。
03 佈局服務的新戰場
隨著收併購及自然增長，物業行業的洗牌愈演愈烈。
除了碧桂園服務、中海物業、華潤永珍生活等規模大幅增長，隨著萬物雲、龍湖智創生活及萬達商管將陸續上市並獲得資金支援，行業對大宗物業資產的爭奪會更加激烈，這也預示著，物業將正式迎來寡頭競爭格局時代。
基於規模的盈利能力無疑將成為接下來的重點。李豔傑表示，頭部企業的競爭格局基本初定，未來2年的競爭仍是規模的競爭，同時兼顧服務品質及服務運營的建設。柏文喜也認為，物業行業未來的競爭點是管理和創新能力的競爭。
當前，頭部物企的盈利能力差距較大。億翰智庫資料顯示，截止2021年上半年，規模量級在億平以上的上市物企，單坪創收最高的是華潤永珍生活、世茂服務及綠城服務，分別為33元/平、24.2元/平和20.5元/平，華潤永珍生活是唯一一家單坪創收超30元/平的物企，而保利物業、合景悠活則在10元/平左右。
“未來的服務創新方向來自社群增值服務和新業態。”郝炬認為，最近兩三年，物企做了很多探索，今年或明年會逐步落實下來，形成總結，然後把一些創新性業務規模化，不過，這種創新業務的趨勢目前還有待觀察，到了一定規模才可以稱得上有成果。
以社群增值服務為例，中指院分析上市企業2021H1資料發現，44家上市企業增值服務收入合計達358億元，同比增長79.9%，增值服務坪效逐年提高。國金證券資料也顯示，20家上市物企基礎物管收入佔比達54%，但毛利潤佔比已降至47%，而社群增值服務收入佔比和毛利潤佔比已分別提升至17%和25%。
碧桂園服務去年對外宣佈，有信心在 2025 年整體總收入突破1000億元，其中，社群增值服務、城市服務的收入規模爭取突破300億元和200億元。財報顯示，2021年上半年，碧桂園服務社群增值服務收入增速達132%。
“未來社群增值服務是否能探索出成熟可複製的產品線，將愈發成為決定物管公司估值高低的關鍵因素之一。”國金證券認為，2022年物業公司在社群增值服務上會持續發力，物業公司自身的運營能力也將有所體現。
“物企開展增值服務業務無法全面開花。”中指研究院物業事業部高階分析師吳奎勇預計，增值服務的業務場景未來將更加多元化，不過，企業要結合企業資源稟賦有所取捨。
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