購房也可以無理由退房？！
房地產業已經進入下行期，各房企為了促銷、回款，使出了渾身解數，其中就有“無理由退房”這一招。
然而，退房真的可以“無理由”嗎？
發生在成都的一樁商品房買賣糾紛可以揭開“無理由退房”的真相。
“無理由退房”突設門檻，購房者起訴開發商
2019年8月，楊女士到HDXC公司開發的成都HD新城看房，樓盤銷售人員承諾其購房可以享受開盤最大優惠、認購後兩年內可享受提前還款優惠政策、“無理由退房”政策等。楊女士基於對銷售人員宣傳的“無理由退房”政策以及對HD品牌的信任，與HDXC公司簽訂了《商品房認購書》，並交納了9萬餘元購房款。
之後，楊女士經過深入瞭解，發現該專案離主城區太遠，交通不太便利，同時其不符合當地購房政策，便向HDXC公司提出解除《認購書》並要求退還已付購房款。
然而，售樓部工作人員告知楊女士，需要將房款100%支付完整後才能退房退款，如果要立即提起退房流程，僅退還已繳房款的50%。
楊女士認為HDXC公司無故設立條件、變相增加門檻、違背其承諾的“無理由退房”政策、違背了誠實信用原則，於2020年起訴至法院，請求判令解除雙方簽訂的《商品房認購書》、退還購房款。
開發商：樓盤不適用“無理由退房”
庭審中，HDXC公司辯稱，楊女士與該公司簽訂了《認購書》，其中約定：楊女士必須在約定的付款方式和期限內支付首期款及簽署《商品房買賣合同》，否則視為放棄購買該房屋，所付款項不予退還，HDXC公司無須通知楊女士，可另行銷售該房屋。楊女士支付了總房款的10%作為首期款，但未按照《認購書》的約定與該公司簽訂書面商品房買賣合同及相關協議。
該公司多次透過微信、電話、還款提示函、律師函等方式提醒楊女士支付款項，但其未予理會。在此情況下，該公司向楊女士寄送了解除合同通知書，並告知其所付全部購房款全部不予以退還。楊女士已簽收。
2019年7月起，HDXC公司在售樓部以公示牌的形式提示案涉樓盤不適用“無理由退房”政策，楊女士不應當不知曉該重要提示。因此，HDXC公司認為楊女士已構成違約，該公司享有約定的解除權，並已行使該解除權，請求法院駁回楊女士的全部訴訟請求。
法院：解除《認購書》，退還已付款
法院查明，2015年，HD集團下發《關於全面實施無理由退房的重大決定》的檔案，全面實施所有樓盤住宅無理由退房，其實施原則規定：自本決定執行之日起購買HD所有樓盤住宅的客戶，已履行《樓宇認購書》《商品房買賣合同》的各項義務，並且無任何違約行為，則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間，均可無理由退房。
2019年，HDXC公司在其售樓部大廳擺放《關於“無理由退房”的重要提示》公示牌，提示購房者：因本地政策及相關規定，成都HDXC不參加“無理由退房”，也未對外宣傳“無理由退房”。
法院認為，HDXC公司提交《關於解除的通知》，擬證明該公司已按《商品房買賣合同》及補充協議的約定行使瞭解除權。根據庭審查明的事實，雙方未簽訂《商品房買賣合同》及補充協議，HDXC公司不享有《商品房買賣合同》及補充協議中的約定解除權，故HDXC公司發出的《關於解除的通知》對楊女士不發生解除合同的效力，雙方簽訂的《認購書》仍在履行中。
關於楊女士購房資格的問題。根據成都市政府於2018年5月15日釋出的《成都市人民政府辦公廳關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》的要求，新購買商品住房或二手住房的，購房人應具有本市戶籍，或非本市戶籍但在本市穩定就業且連續繳納社保12個月以上。楊女士並非成都市戶籍，且未在成都就業，不符合成都市限購政策的購房條件，雙方簽訂的《認購書》事實上不能履行。
根據《中華人民共和國合同法》第六十條“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”及第一百二十條“當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任”之規定，在簽訂《認購書》的過程中，雙方均應遵循誠實信用原則，履行相應義務。
本案中，楊女士明知其不具有購房資格卻與HDXC公司簽訂《認購書》，HDXC公司在銷售過程中應審慎核查購房人是否具有購房資格，但其未盡到核查義務。因此，雙方均對《認購書》無法繼續履行，繼而解除存在過錯，且過錯相當。
鑑於案涉《認購書》事實由於原告不具備購房資格不能繼續履行，原告主張解除《認購書》的訴訟請求於法有據，法院予以支援。法院判決解除楊女士與HDXC公司簽訂的《商品房認購書》；HDXC公司退還楊女士已付購房款9萬餘元。
提醒：小心“無理由退房”變成“有條件退款”
楊女士的遭遇告訴我們，“無理由退房”有時候會變成“有條件退款”、“無限期退房”，甚至追究違約責任，一旦開發商有意埋坑，購房者就會陷入糾紛。
“無理由退房”的坑一般會有以下情況：
一、只作口頭承諾或廣告承諾，事後又拒絕承認這些承諾。
二、開發商擬定的書面退房協議不寫退款期限，從而可以一拖再拖。
三、在退房協議中排除消費者權利，加重消費者責任，減輕或免除房企義務。
四、要求消費者退房時支付違約金。
實際上，“無理由退房”是開發商在市場低迷期推出的促銷舉措，甚至只是一種宣傳噱頭，會設定種種門檻，從而產生大量糾紛。購房者遇到這種情況，如果選擇訴訟，過程將很漫長，不如尋找經驗豐富的專業機構，比如房質網，與開發商展開談判，以在短時間內爭取最大利益。
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