臨近3月，樓市“小陽春”到沒到還沒譜，有的只是樓市長時間的低迷。
不過，未知的永遠是刺激的。
這不，就在昨天，山東省菏澤市已經打響了降首付20%的第一槍，引發熱議。
1.為什麼是山東？是“財政危機”還是“利好訊號”？
2月17日，山東菏澤多家大行已經下調住房按揭貸款首付比例，各家銀行可執行的首付比例普遍在20%-40%之間。
從3成首付，降到2成，不僅如此，首套房、二套房的利率也下調了。
需要注意的是，作為非“限購”城市，本次菏澤首套住房按揭貸款首付比例最低20%仍在職能部門的政策要求內，且是由菏澤地方住房、金融職能部門根據因城施策原則共同決定調整的。
其實，自2021年實施房貸集中度政策以來，各地執行20%首付比例的情況非常少見，因此本次菏澤釋放出了明顯的房地產寬鬆訊號。
從去年年底開始，不少城市為了促進樓市成交，信貸方面開始放鬆，銀行房貸額度充裕，房貸利率下調，放款週期縮短。
但到目前為止，還沒有其他城市像菏澤這樣直接宣佈降首付的。
那為什麼是菏澤，率先起了個頭？
第一，樓市庫存壓力已經喘不過氣來了。
先來看資料，2020-2021年，菏澤一共新增供應8.3萬套新房，平均每年供應4萬套以上。
去年，菏澤一共成交了32200套新房住宅，比2020年（27500套）的上升約17%。
然而，到了下半年，全國房地產行業進入艱難的調整期，菏澤的新房成交量開始急劇下滑。
去庫存化迫在眉睫，不得不出手了。
第二，行業進入黑鐵時代，行業悲觀情緒蔓延，房價上漲的預期降低。
再不調控，怕是真要“涼透”了。
2.多地房貸首付“鬆綁”，又是啥訊號？
不只是山東菏澤，各個地方“因城施策”的房地產政策正在持續落地，多管齊下，才能出效果。
與菏澤不同，重慶和江西贛州的房貸政策在春節前後就已經“鬆綁”。
重慶當地中國銀行表示，目前首套房首付並沒有全部按照20%執行，是20%還是30%還要看具體樓盤和開發商。
而江西贛州首套房貸首付比例已降到20%，目前國有大行、中信銀行、廣發銀行、招商銀行均執行此房貸政策。
但同樣還要“因房而異”，能否拿到最低首付要看具體開發商的情況。
除了實質的房貸政策鬆動外，也有地方政府實打實出臺政策促進剛需購房。
比如，近期吉林延吉釋出《鼓勵農民進城購房優惠補貼的實施方案》，對於農民進城買房全額補貼契稅，還發家電、裝修消費券。其中家電消費券面額最高可達1500元（消費15000元可使用）。
此外，還有地方政府部門“喊話”，鼓勵房貸政策“鬆綁”。
1月26日，安徽省發改委釋出《關於印發進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》表示，引導房產、汽車、家電銷售企業在春節消費旺季，透過分期免手續費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。
3.“一城一策”，真能“對症下藥”？
確實在進入2022年後，房地產市場寬鬆訊號不斷釋放，但市場表現依然較為低迷。
即使江西贛州降低了公積金首付比例，安徽也提及了降低首付比例的概念，但都沒有實現對市場交易的實質性影響。
從目前各地的政策看，動作雖然多，但影響力並不大。
再從實際過程看，降低首付是最好的措施，所以當前菏澤降低首付的做法是符合預期的，且只有商業銀行貸款降低首付，才是最為核心的。
但不得不說，山東菏澤的這次調控，對當前的樓市來說是非常好的導向，對整體市場來說，也有著積極的提振作用。
因此，其他地方也應順勢主動出擊，透過各類政策來刺激消費，把關注點放在保障剛需族的合理住房需求。
那麼未來是否會有更多中小城市加入房貸“鬆綁”大軍？
這個答案自然是肯定的。
從中央經濟工作會議為今年房地產市場發展定調來看，“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。”
保障剛需才是終極目標。
而接下來，只希望關於樓市的回暖，不再是簡簡單單的一種政策訊號，而是真正落實到執行層面，關注剛需住房，讓大家嚐到甜頭，感受到溫度和關懷。
