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黃欣偉:疫情反覆之下的地產啟示錄

關於上海三月的疫情,在此省略贅述至少一千字。

但是本著“舉一反三”的正面態度,本著“和本職工作關聯”的職業態度,還是先想想和地產的關聯,畢竟——疫情終會過去,只是早晚而已,但生活還要繼續。

一、上海房價或就此“成也疫情&敗也疫情”

繼上週的【我為什麼不看好樓市】,當時上海疫情已經在發酵和發散,作為從業者本能反應就一句擔憂:“莫非上海房價,成也疫情敗也疫情”?!

此話怎講?

今天我們來複盤2020年上海樓市的火熱:

其實,2019年下半年的樓市天氣只能說一般般,進入2020年只能說“樓市冷啟動”;

而始於2020年初的疫情,對上海樓市(之於內外購房者)都是提振,因為“上海的城市管理水平彰顯”,作為國際航班不停歇的“照常營業”城市,管控之好給了購房者信心。

不管是不是這個理由,至少上海做到了:

1、展示了城市管理水平的相對優渥;

2、上海房價傲視全國,是有道理的。

到了2020年二季度疫情逐漸平息,各地社會秩序的逐步恢復,上海樓市“歷經了一個季度的溫和修復之後,量價開始同步上揚”,所以在那一年的年末覆盤,不客氣地說:上海樓市是從當年的疫情中受益的。

但時過境遷,拋開本輪疫情之於上海造成的社會影響,本著結果說話的原則,至少可以說“本輪疫情對上海房價肯定有減分,無非是減多減少”。

做出這種判斷的今非昔比,可能是兩年來城市應對疫情的不同表現,也可能是——2020年的上海樓市(房價)是站在2019年的基礎上,而今時今日則是以2021年的上海房價為參照物,所以本輪疫情之後,上海樓市將以何種表現出現,購房者心裡——自有一本賬。

二、抗疫兩年間,物業管理才是“遲到的發現”

再來回顧兩年前的疫情,當時即使同一城市的不同社群,“腔調”高下立見,而腔調是如何形成高差的?

是物業管理水平。

還記否?當我們第一次面對城市靜態管理的時候,面對“居家辦公”的不熟稔和不方便,不同社群在不同物業管理之下的現場截然不同:

有的社群井然有序,物業管理的存在感不強(這點等同於好裁判“往往不是場上主角”);

有的社群雜亂無章,缺乏物業管理的弊端突兀,看得到管理卻看不到服務的哭笑不得。

當時不乏部分業主或真心或凡爾賽:“交十塊錢(每平方)物業費的到底不一樣”。

所以,在第一次疫情之後,購房者的選房認知中,終於把物管水平作為購房與否的重要參照項,更有不少二手房客戶,“終於知道”進入社群之後看到的立面、路面、停車、垃圾、人流、車流、噪聲等各種或好或差的直觀感受,背後很重要的一個主觀差別在於物業管理,因為事在人為,表面現象背後都是人的作為(與否)。

所以,這兩年部分樓盤的未成交客戶分析方面,對“物業費高”的抗性頻次開始減少,因為購房者是用腳投票的,之前的“物業費高”並非支付不起,而是——認為不值。

三、疫情+“雙減”,商業地產向何處去?

假設把時光的指標向前撥三個月,想象一下疫情之後,商業和住宅誰更艱難?

答案當然是前者。

畢竟住宅還有居住這個剛需屬性,而(實體)商業在遭受疫情→“雙減”→疫情又來的連番打擊之後,其命運多舛可想而知,今天為了城市的全域靜態管理而閉店的那些商場、商家和品牌,待到山花爛漫時,它“是不是還線上”都很叵測,更逞論“叢中笑”?!

一方面,更為初心向善的“雙減政策”,導致實體商業最後的剛需人群——兒童流失大半;

另一方面,疫情重來之後對聚眾的進一步避而不及,和實體商業想要的人流,天生對立。

可以想象,即使社會秩序得以恢復,對於疫情常態化的忌憚將長期存在,所以“限流”將是未來商業地產的管理宗旨之一:不能爆滿就要限制人流,就要限制“導流”,不論是商場還是商家,要想活下去只能爭取——做高單位坪效!

可能出現的趨勢包括:

1、進一步擴大內部公共空間,店鋪卻不能收窄租賃面積,店裡店外都要寬鬆化;

2、沿街商鋪的傳統模式或將“昨日再來”,小面積&不逗留將重疊供需雙方訴求;

3、櫥窗不再是招商附屬品,將成為獨立收租標的,品牌展示功能大於銷售道具;

4、用於“聚集人流”的環形設計,將被“可快速疏散”的岔路設計所代替。

總而言之,招商更難的商場將面對承租能力因疫情而全面下調的商家,前者希望“大”後者希望“小”(或者因勢利導不得不“大”),在不支援聚集、導流、人氣、一站式的未來,商業地產——不矯枉過正地忌憚疫情,但不得不面對安全大於坪效的矛盾現實。

四、社交方式的迴歸,套內功能或重新劃分

其實,關於【地產如何應對疫情】類似的觀點、文章和討論,這兩年並不少。只是有些討論在走極端,比如曾經名噪一時的“防疫戶型”:把疫情當成常態化權且過於偏激,但地產全部圍繞著防疫、抗疫和隔離,這會把產品線帶到溝裡去的。

但是,不得不承認,疫情之後對所有購房者,未來的生活方式包括社交方式可能帶來改變的源動力,那麼這時候就不單純是“家居戶型要符合隔離要求”的出發點,而是從疫情之後給我們帶來的改變,來倒推可能導致的地產(產品線)應對。

先,研究人吧!

這些年,在一二線城市特別是“小家庭化”之下,家庭的居住功能在逐步蠶食社交功能,因為——社群內甚至社群外,都可以是你的客廳,只要你消費!

所以,較長一段時間以來,“家裡房子小一點沒關係,反正有事外面聊”的社交觀念將被習慣裡家外有別的城市和人群所顛覆:“家外少聚會&家裡微社交”的傳統模式或將捲土重來。

於是,【小範圍家庭聚會】作為一個熟悉又陌生的命題,又來被螺旋式上升地拿出來討論:

1、這些年被冷落、被詬病(大而無當)、被作業場景化的客廳,或許又要被重視被重拾;

2、到家聚會的言下之意,有一定機率轉化為“到家吃飯”,廚房做大&複合本來就是迴歸居住屬性的標誌之一,如今可能進一步成為趨勢;

3、餐廚一體化的設計傳統,或為空間使用統籌所用,只有模糊(間隔)才能開放(式);

4、同樣面積多個房間的設定,原來只是為了控總價,現在和未來一切為了——同一屋簷下;

5、“通風”的作用有望進一步被提升,之前部分豪宅過於重視私密也將得以糾偏中和;

6、“兩個衛生間”配置進一步被設計剛需,不是為了隔離而是為了分離,也有利於舒適。

五、社群管理或是房價的“+1賣點”

2020年疫情之後,地產的無厘頭結論之一:“買房最好是別墅,至少也要低密度”,但在寸土寸金的一線城市,別墅和低密度都是可望而不可求的臆想,那麼還是從管理端切入吧!

如果說2020年居家抗疫的主角是物業公司,那麼今年已經換角成了街道、居委會、志願者。

曾經“1000個物業管理,有1000種業主安危”,如今更可以套用【安娜卡列尼娜】的開篇——“不同的基層管理組織,(對於業主的安全感)各有各的不同!”

之前張口既來的城市管理原則:精細化&網格化,於2022疫情之後,或將被“口頭禪→執行力,領會精神→全域落地”,過去幾年被放大被神話的智慧、數字、科技,其背後的操縱桿——人,將重新回到城市和社群管理的舞臺中央!

社群工作的准入門檻,從態度、熱情、愛心到邏輯、組織、統籌,不僅是一槍熱忱。

“服務居民”四個字,將成為一個系統的營銷邏輯:

1、社群居民需要的採集;

2、訴求的“最痛點”梳理和排序;

3、資金和空間有限之下的“最低過杆成本”;

4、社群精神文化訴求的滿足、(和文化消費)互補、個性化;

5、“統籌管理”和“不聚眾”之間平衡和折衷;

6、全齡化社群的“定投滿足”。

歷經2022年的3月,上海市民對於社群管理的認知和訴求,將會被提升到一個全新的高度:(1)如何做好業主的本分(2)如何與社群良好互動和協作(3)人的力量在社群進化中的匹配和互相促進,都將成為【2022年上海春天】的續集,且無限不迴圈。

一場疫情固然是城市的不幸,但也是城市突如其來面臨的摸底考。

“盡人事”三個字的不同理解和轉化,是城市最終可以觸控到何等高度的驅動力。

後疫情時代是一個嶄新而從未歷經過的時代,你我他是否已經做好準備,去擔當去參與?

分類: 財經
時間: 2022-04-10

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