大家都想擁有一套屬於自己的房子，但是我們怎麼知道房子什麼時候買入最划算呢？這裡我可以談一談我的想法。希望對大家有幫助。
我們先假設銀行商貸利率4.9%，契稅，印花稅，個人所得稅等一些購買稅費大約為5.5%左右，這個要看你買的是哪種型別房子，我們以一般的住宅來計算，假設為5%.所以我們假設條件是：
假設：首付30%，最長貸款期30年，銀行商貸利率4.9%，購買稅費為房價的5%
有了這些條件，然後我們可以看看自己想要買哪個地方的房子，規模多大。
現在我以重慶的華宇名都小區為例 90平， 市場價120萬，兩室一廳，月租金2000元。
我們直接百度房貸計算器，點選進入
我們首付30%，還有70%需要貸款，那就是120*70%=84，
根據房貸計算器可以計算出每月還款4458.10元，每年還款金額為4458.10*12=53497.2。每年還款金額為貸款金額的6.368%（53497.2/840000=6.368%）約為6.4%
好價格的計算
我們先假設房價每平米等於X元時為“好價格”
則可以得出（2000*12*90%-70%*90X*6.4%）÷（30%×90X+5%×90X）>=3.8%
這個公式比較複雜，我們來解析一下。
淨租金收益率=年租金淨額/初始投資現金總額，當淨租金收益率等於3.8%時對應的價格就是“好價格”，房價低於這個價格越多，就越有投資價值。（其中3.8%是十年期國債收益率的中位值，十年期國債收益率是人民幣資產定價的基礎。我們取其中位值也是比較科學的）
年租金淨額=年租金總額-中介、物業等費用-年房貸支出。
年租金總額，即2000×12=24000。中介、維修、物業等費用估算為年租金總額的10%，即24000×10%=2400.年房貸支出為貸款金額的6.4%，房子的單價為X，總共90平，總價為90X，其中首付30%，則需要貸款金額為70%×90X，則年貸款支出為70%×90X×6.4%=4.032X。
年租金淨額=24000*0.9-4.032X
接下來看一看初始投資現金總額，包含首付和稅費。
首付30%*90X=27X，購買稅費為房價的5%，即5%×90X=4.5X
初始投資現金總額=27X+4.5X=31.5X。
所以可以得出（24000*0.9-4.032X）/31.5X=3.8%
解得X=4130.80元.
這個價格看起來是不是不可思議，但是房地產市場和股票市場一樣，都有很強的週期性。房價是週期性波動的。同一套房子在不同時週期，它的價格會相差數倍，有一個著名的哈里森房地產18年週期模型。他認為：房地產的週期是18年左右，通常前14年房價是上漲的，後4年房價是下跌的。前14年的上漲過程中，通常又分為3個階段。第一階段是緩慢上漲階段，這個時間通常在7年左右。在第7年左右可能會有一個短暫的下跌過程，短暫的下跌過程結束之後，房價會進入到第二個階段，快速上漲階段。這個時間通常在5年左右。快速上漲階段之後，房價會進入到第三個階段，瘋狂上漲階段。這個時間通常在2年左右。
瘋狂上漲階段結束之後，房價進入崩潰式下跌階段，這個時間通常在4年左右。在下跌階段結束之後，房地產會進入新的上漲階段。以大家的經驗來看，現在處於什麼階段啊？不解釋。如果要進行投資，價格都是等出來的。現在買了還會漲嗎？不知道，也許還會翻倍。但是一旦崩盤賣你都賣不掉。所以我們在好價格出來以前不要動。雖然我不知道好價格什麼時候會到，但是價格沒有進入我的區域我是不會買的。
以上內容只是個人看法。並非指使，誘導，推薦投資者。
