《港灣商業觀察》李鐳
在房地產還處於調整之際，仍高度吸引著投資者以及普通人的密切關注。
一方面，原本近期應及時公佈年報資訊的不少內房企，紛紛宣佈由於種種原因而延期。這可以說是歷史上首次如此之多。
另一方面，市場端成交量低迷，銷售額、銷售面積以及銷售均價仍在下行。不過，相對而言的好訊息是，因城施策下，不少城市正持續放鬆調控政策。
從地產企業本身來看，近期萬科董事局主席鬱亮以及碧桂園總裁莫斌的發言，一度成為行業風向標。
鬱亮說，“2021年萬科業績表現不好,讓股東失望了,在這裡我向52萬名萬科股東表示道歉；萬科已取消集團合夥人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線。”
莫斌則談到：“2021年是近10年中房地產市場波動最大的一年，所有的調控政策都是為了維護房地產市場的長遠健康發展。”
發不出年報，債務違約潮仍在蔓延，保銷售背後也是保活著，未來很美好，種種複雜的情緒糾纏在一起。
普通人擔憂的莫過於是否如期交房，是否踩坑，以及未來市場走勢如何。
多方共振下的房地產，顯然也備受全球評級機構關注，這尤其表現在國際三大評級機構惠譽、穆迪、標普身上。
評級機構對市場信心的作用不可謂不大。誠如知名專欄作家弗裡德曼所說，評級機構可以用債券降級毀滅一個國家。
如何看待當前房地產走勢，《港灣商業觀察》日前對話了惠譽評級高階董事及大中華區房地產評級聯席主管鄭俊英。
（圖為惠譽評級高階董事及大中華區房地產評級聯席主管鄭俊英先生）
鄭俊英曾在倫敦和香港就職於蘇格蘭皇家銀行企業融資及風險管理部。加入惠譽前，他在花旗集團亞太區信貸評級顧問團隊擔任董事。鄭俊英持有斯坦福大學經濟學學士學位。
《港灣商業觀察》：從近期眾多房企披露的2021年財務資料，以及今年銷售指標來看，普遍都不容樂觀。惠譽此前認為，2022年合同銷售額將較2021年縮減10%-15%，平均售價下滑約5%。惠譽是否還堅持這樣的看法？或是在此基礎上加以調整？
鄭俊英：惠譽對於2022年銷售額的預測是基於2021年下半年的實際銷售情況。我們此前假設2022年上半年的銷售和整體融資情況不會有改善，到下半年才有起色。今年一二月份的房企銷售的確不理想，但由於今年一二月份銷售同比降幅受到過去兩年基數的影響，我們要觀察三四月份的銷售情況再考慮做出調整。
《港灣商業觀察》：我們注意到，實際上，今年以來，無論同比銷售，還是環比銷售，其實下滑態勢都較為嚴重。在此背景下，房企除了賣資產或大幅降價之外，似乎在保銷售以及保現金方面能做到並不多，即便大幅降價，但市場信心仍然不足。惠譽整體如何看待當前這種局面？房企到底還能做些什麼？
鄭俊英：這需要政府在政策上提供更多支援。房企大幅降價會加速惡性迴圈，如準買家預期房價會持續下滑，他們更偏向會採取觀望態度。中國房地產還有龐大的需求，挽回買家的信心會幫助推動良性迴圈。
《港灣商業觀察》：惠譽仍在不斷下調不少房企的評級。而今年來看，似乎違約潮仍在繼續。惠譽如何看待今年的內房企的違約風險？是否比2021年更為嚴重？
鄭俊英：這要看流動性問題是否可以儘快解決。很多民營房企已違約或者已受到巨大的流動性壓力。如資本市場持續關閉和流動性沒有改善，違約潮和流動性壓力有可能持續，甚至擴大到較高評級的民營房企。
《港灣商業觀察》：實際上，2021年底時，很多人談到，中國房地產最壞時刻已經過去。當然，房地產事關很多行業。從整個宏觀面來看，惠譽是否認為最壞時刻已經過去？
鄭俊英：還沒有過去。一二月份的銷售比市場及房企的預期弱，因此也加劇了房企的流動性壓力。
《港灣商業觀察》：目前賣資產是不少房企的選項，不過，市場似乎也不缺優質資產。中國房地產非常激烈的洗牌潮真正到來？未來房地產市場是否會出現比如幾十家集中度比較高的情況？
鄭俊英：市場整合的確已出現，而且集中度會提升。雖然最近的土地招拍掛大部分為國企參與，但民企在資產處置的速度比預期慢。國企在考慮收併購的時候也有自己的財務和回報考慮。
《港灣商業觀察》：物業類公司近年來上市頗多，估值似乎也比房地產本身更具優勢，惠譽如何看待物業類公司的未來盈利能力？物業類更大的想象空間有哪些？
鄭俊英：由於我們只評一家物業管理公司（碧桂園服務），所以不能從行業的角度來評論。但在碧桂園服務的評級中，我們預計公司會進行一些併購，這對公司的未來財務狀況會帶來不確定性。但公司本身的業務會持續穩定。
《港灣商業觀察》：惠譽如何看待房企真正的核心能力？未來哪些型別的房企有望健康持續發展？
鄭俊英：國有房企或者有國企參股的民企應該會有較好的流動性支援和融資渠道。民企方面，財務穩健，財務透明度和公司治理良好的房企相對會有能力持續發展。
《港灣商業觀察》：各地今年以來已經在紛紛放鬆調控，惠譽認為，這種措施當下有多大程度上有助於市場信心恢復？或者說，未來真正要信心回暖，無論中央，還是地方，還要有哪些措施出臺？
鄭俊英：人民對房屋還有一定的需求，但需要政府措施釋放。二月份多地房貸首付比例降低了，理論上會釋放多一些需求，但要看三四月份的銷售有反映出來。另外，一二線城市的限購令還是非常嚴格。放鬆限購措施也會釋放需求。（港灣財經出品）
