在昨天的文稿中，我們從房地產調控週期以及經濟背景層面得到一個結論
—— 第三輪樓市週期即將開啟
正如許多朋友所言，這次也有諸多結構性的不同。
而這些不同雖然不能阻礙週期的到來，但卻可以決定本輪週期
—— 以怎樣的形式呈現。
很多時候，最終決定市場走勢不是購買意願，而是真實購買能力。
居民購買力方面，我們通常比較關注一個指標
—— 居民槓桿率。
居民槓桿率，主要指居民部門債務和GDP之比。
槓桿率越高，說明透支未來的資金比例越大，未來還款壓力越大，越容易產生債務風險。
如2008美國金融危機的源頭，就是天量劣質的住房次級貸款以證券化的形式無序膨脹。
當債務爆炸時，充斥著該項債務的美國金融市場瞬間坍塌，一場由不良住房債務造成的金融海嘯席捲全球。
居民債務，居民槓桿率長期都作為金融監管機構重點關注的物件。
2018年，銀保監會郭主席就提出"抑制居民部門槓桿率"，化解金融風險等作為工作重點。
顯然，該指標我們在關注，上面也一直在關注。
截止2021年底，居民部門槓桿率與2020年持平，62.2%。
而居民債務中約64%是中長期消費性貸款，而房貸則又是中長期消費性房貸的大頭。
之所以槓桿率能在2021年成功剎車，跟出臺的收緊性調控息息相關
去年1季度，二手房指導價陸續推出，集中供地模式真正實施，真實利率抬升；
去年2季度，多地開始狙擊學區房炒作，多家銀行暫停或延長房貸業務；
去年3季度，三道紅線持續收緊，預售資金被嚴厲控制，市場上演房企連環暴雷潮。
爛尾恐慌與升值預期轉差，加上金融機構放款的不支援
—— 使得居民購房，無論主觀原因，還是客觀因素上都被嚴重壓制。
於是樓市入冬，居民部門槓桿率原地踏步。
中國居民部門槓桿率，攀升速度不可謂不快。
從2000年不到5%增長至當前的62.2%，當前已經超過了德國的水平，與日本較為接近。
雖然對比幾個國家的居民槓桿率，我們發現中國並不是最高的，但抬升速度的最猛的。
顯然這與債務推動的經濟增長模式有關，暫且不談。
結合自己的實際情況，62.2%的居民槓桿率高麼？
有人說高，有人說不高，眾說紛紜的背後原因也很簡單
—— 內部槓桿率分化嚴重。
《中國家庭金融調查報告》顯示，
30-40週歲群體的家庭中住房貸款總額是家庭年收入的11倍，但收入最低的四分之一家庭中貸款總額是年收入的32倍；
按照當前住房貸款的平均利率5.6%來算，這部分家庭每年僅對住房貸款的利息支出就將近全部家庭年收入的兩倍；
對這部分家庭來說，根本無法透過收入來覆蓋每年的還本付息支出，一旦出現房價下跌，就會有斷供風險。
在《願世間不再有法拍房》中，我們提到
2019年全國法拍房有50萬套，而兩年後的2021年則超過了160萬套。
每套法拍房背後或許有著不同的故事，但每個故事背後卻有著相似的結局
—— 房主資金鍊斷了。
除收入失速外，真實的槓桿過高也是一個無法跳過的因素。
當前我國的收入分配基尼係數大約為0.465，高於 0.4 的國際警戒線。
而財富分配基尼係數則接近於 0.8。疫情衝擊導致結構分化更為嚴重。
高收入者受到的衝擊較小，甚至一些與平臺經濟、金融科技相關的領域還獲得了更好的發展機會；
研究中國富人，有兩個資料來源很重要
—— 《胡潤財富報告》和《招商銀行年度報告》。
兩個機構都對富裕有自己的定義，胡潤的標準是家庭總資產在600萬以上，招行則把月日均總資產在50萬以上的客戶稱為金葵花客戶，1000萬以上則為私人銀行客戶。
胡潤我們就不提了，看容納人數更多的後者吧。
私人銀行佔比0.07%，持有31.54%的資產，人均資產金額為2780.43萬元；
金葵花客戶佔比2.05%，持有50.58%的資產，人均資產金額為153.31萬元；
普通客戶佔比達到了97.88%，持有的資產僅有17.87%，人均資產金額僅為1.14萬元。
2021年，私人銀行客戶增加了2萬戶，金葵花客戶增加了近50萬戶。
看到這，相信你就明白了為什麼當下槓桿率不能一味說高；
也理解了昨天筆者說的，為什麼有錢不稀缺。
幾天前，領導說：
"堅定信心，咬定全年發展目標不放鬆，把穩增長放在更加突出的位置。"
而過去經濟增速未達標的年份也並不多見，因此我們有理由相信，為了保證經濟增長目標的順利完成，政策有持續發力的決心。
今年5.5%的經濟增速目標，相比於去年剔除基數效應後5.1%左右的增速是有小幅增長的，這也就意味著
—— 宏觀槓桿率水平可能還要繼續提升。
今年2月，國家金融與發展實驗室《NIFD季報》裡明確表示：預計2022年宏觀槓桿率由當前的263.8%上升至269%左右，全年上升5個百分點；
今年《政府工作報告》中提到，今年的宏觀槓桿率水平要保持基本穩定，"基本"這詞很有意思。
問題來了，怎麼提升？
政府部門，持續不斷的債券說明了一切，南水北調後續基建大工程已經開始了；
按照財政預算報告來估計，今年年底的政府部門真實債務很可能會突破60萬億。
但單靠它夠麼，顯然不夠！
那麼還剩三個選擇：
1、企業降槓桿，居民加槓桿
—— 不好意思，那將是2018重演一次，太冒險；
2、企業加槓桿，居民降槓桿
—— 不好意思，首先歷史上從沒出現過這樣情況，太冒險；其實上游槓桿則必須下游承接。
所以，我們有且只有第三種可能
—— 企業、居民一起上。
居民怎麼上？
消費貸，貸款中介電話打起來；
經營貸，銀行業務員主動出擊；
住房貸，滿足大眾的合理需求；
但62.2%的居民槓桿率的結構性差異擺在那，誰來當這個急先鋒，哪些城市有能力當這個急先鋒？
答案呼之欲出。
低能級城市城鎮化繼續推進，購房政策一步到位，鼓勵更多有能力的老鄉進城改善住房體驗的同時，庫存去一去；
低收入群體則有心而力不足，強推上車則可能幫倒忙，這個金融風險得防範。
高收入群體以及所在的城市發力，畢竟有足夠的資金槓桿安全墊；
人口持續流入的城市發力，畢竟有充足且大量的新市民剛性住房需求待滿足，畢竟政策寬鬆的邊際效應最高。
更主要的是，當下只有它們有這個能力。
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