▍鹽財經

作者 | 閏然

編輯 | 清欣

負債買房的人往往有兩個認知，一是認為自己的收入包括家庭收入是會不斷上漲的，未來能夠輕鬆應對房貸，順帶跑贏通脹。二是堅信房地產在經濟中的重要性，對房價的未來持樂觀態度。

在疫情這個大背景下，雖然沒有人質疑房地產的重要性，但不少打工人的日子太難了，他們開始重新審視房貸，也開始反思自身的債務槓桿是否能撐得住。

一直“持幣觀望”的群體，和高負債入場的購房者，在當下誰更幸運一些呢？

買房還能跑贏通脹嗎？

長期以來，房租的快速增長，使得房價相對於房租其實是便宜的。核心城市房價相對較高也是經濟成長性的一種反映，尤其是在一二線核心城市，人口長期大量集聚，需求是剛性的。

不過現在，越來越多的人意識到了自己月供壓力太大，一方面因為房價本身就高，另一方面則是因為貸款利率。利率高到總的支付金額甚至可以買上兩套房了。

2021年，北京、上海、廣州、深圳的首套房貸利率4.6%-5.4%，二套房貸利率5.2%-5.7%。後來的利率調整，只針對的是新增的貸款戶，跟之前已經貸款的人無關。

有研究顯示，北上廣深居民房貸壓力居世界前列，居民抵押貸款佔收入比例超240%，是紐約、倫敦、東京的3-4倍。

北上廣深居民抵押貸款佔收入比例（圖源：澤平宏觀）

一直以來，有一個主流說法是，對於我們普通人而言，房貸已經是我們一輩子能從銀行借到的最便宜、金額最大的一筆錢。

畢竟過去幾十年的經驗告訴我們，早入手，早受益——買房子是抗通脹的，而租房是則要承受通脹風險。

但現在，已經有很多人的想法在慢慢變化，他們在考慮是不是要提前還房貸了。在手裡的閒置資金並沒有好的投資方向的情況下，提前還一部分房貸確實是划算的，能省下一部分利息。

另外一個令人焦慮的點在於，疫情會衝擊經濟，直接影響了很多人的收入，甚至造成了失業。原本寄希望於房子能夠跑贏通脹，但沒想到錢變得越來越難掙，月供都變得艱難。

面對這種情況的人，大多是掏空全家錢包買房的剛需，一旦真的出現“個人流動性危機”，毫無招架之力。

相關金融資料顯示，今年2月，全國住戶貸款同比減少3369億元。其中，中長期貸款減少459億元，這是該資料15年來首次出現負增長。

2007-2022各年2月份住戶貸款餘額與增量比較圖（製圖：金融野叔）

居民中長期貸款的主要組成部分，正是房地產按揭貸款，可見買房的人越來越少，大家越來越猶豫或者說越理性。

前段時間，一位專家遭致網友群嘲，因為他在鏡頭前接受採訪時表示，“提高低收入人群財產的方法有很多，比如低收入者可以把個人閒置的房子租出去，用收房租來提高收入。”相關言論被人稱作“何不食肉糜”。

但退一步說，即便是有閒置的房子的人面臨的情況其實也很被動。諸葛找房資料顯示，2021年重點50城租金回報率為1.95%，較2020年下降了0.02%。

全國重點50城租金回報率分佈（資料來源：諸葛找房）

租金回報率是住房每年租金與售價的比值。按照這樣的租金收益，甚至不及將購房款存銀行收定期利息。這麼看來，投資住房的收益率，也只能靠資本升值了。

遠離斷供

我的城市暫停了，但我的房貸沒有暫停。#因疫情推遲還房貸有必要提上議事日程#的話題在近日竄上熱搜第一。

網上流傳著一張“因疫情影響，市民問銀行能否延緩房貸”的截圖，截圖中的市民，家住崑山。崑山是江蘇省轄縣級市，由蘇州市代管，很多在上海工作的人就住在崑山。

這位市民稱，自己在上海工作，因疫情原因現無法工作，沒有收入，每月1日還要還5000元左右的房貸，希望中信銀行能夠暫緩房貸還款期限或者能夠減免半個月房貸。

圖源：網傳截圖

對此，中信銀行崑山支行回應稱，目前該銀行暫無由於疫情減免房貸相關規定。根據該行規定，房貸還款延遲1天會影響徵信記錄，延遲3個月將會啟動訴訟程式，請務必按時歸還房貸。

目前，多家銀行已根據各地實際疫情情況，在部分地區出臺疫情期間房貸延期還款相應政策，每個地方的延緩政策標準不一樣。

不過，由於銀行的延期還款方式不同，有的在辦理延期還款後，本金餘額增加，利息會變得多一些。

因疫情推遲還房貸，對於銀行來說是履行社會責任的一種體現。銀行也確實有資金實力來履行這個社會責任。資料顯示，2021年商業銀行累計實現淨利潤2.2萬億元，同比增長12.6%。

但這些措施並非銀行的法定責任和義務，不同型別銀行的資產質量表現情況差異較大，A股上市銀行的業績普遍亮眼，但在港股上市的內地銀行（集中在區域性銀行）的資產質量就不容樂觀。

住房按揭可以說是銀行最為優質的零售貸款。從目前13家國有大行和股份制銀行披露的年報資料來看，個人住房貸款是個人貸款產品中不良率最低的。

截至2021年12月末，工行、建行、中國銀行、農行、交行和郵儲銀行個人住房貸款不良率分別為0.24%、0.2%、0.27%、0.36%、0.34%和0.44%。其中，僅建行不良率較上一年末微漲0.01個百分點，其他五家銀行均有所下降。

但是，在港股上市銀行，去年住房按揭的不良率普遍提升：14家上市銀行披露了住房按揭不良率，其中有11家在提升，主要是由於疫情衝擊，導致個人違約。

房貸一旦斷供，對銀行和個人都會造成不小的影響。

某銀行外包催收團隊負責人接受第一財經採訪時曾說，“總的原則是，只要借款人有意願還款，一切都好說。”銀行也不想購房者發生斷供的事情。

近期，有媒體報道了燕郊等地有購房者斷供的訊息也引發了公眾關注。

這位網友在自述中表示，選擇斷供是因為還貸壓力太大，最終“還不起了”。2017年他花426萬買下的房子，還了四年80萬的房貸，其中只有16萬本金，64萬都是利息。

網友自述截圖

並且，燕郊的房價下跌太猛，已經腰斬了，當初的高價上車的買房者都被套牢了。

這批人興沖沖負債買了房，但房價沒能如預期穩健甚至上漲，自身的收入也沒有上漲，有些月供3萬，妻子全職在家，現在又因疫情原因無法正常工作。

那麼，我們作為普通人該如何避免這種不幸，或者說不要再加劇這種不幸？

第一，無論如何不要選擇斷供。上述燕郊購房者斷供後，除了剩餘貸款，他還需要額外償還罰息、律師費等19.3萬。一旦自然人發生房貸斷供，將進入央行徵信系統黑名單，這個行為關係著一個人一生的信用。

第二，買合適的房，但不要超出自身能力高負債購房，要考慮好最極端的環境變化自己是否能應對。面對週期波動也不用焦慮，當下買房依然是財富增值的熱門選擇。

第三，堅信房地產在經濟中的重要性，但不是對所有區域的房價都持樂觀態度。因為買一個地方的房子就想當於買一個地方的未來。如今，一二線城市與三四線城市房價的分化已經在加劇了，一二線核心城市的需求一直存在，原則上不看好遠郊和新區，以及三四線小城市房產。

近期各地政策層出不窮，20城首套房貸利率低於5%，部分城市首付比例調低至20%，因城施策與“房住不炒”並不矛盾。

畢竟，房產調控的目的並不是降房價，而是控制房價增速，希望它平穩發展，讓年輕人、讓中低收入的剛需能有機會上車。

作者為《鹽財經》記者｜閏然