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1、提問：京爺好，sfsd，預算600之內，最近看了富力又一城的C區。說實話，小區品質戶型及價格，我都很滿意。唯一不甘心的就是地段差了些，之後看五環外的二手房，如回龍觀的新龍城、智慧社，都感覺有落差，而且價格上價效比也不高。求京爺給指條路，讓我堅定想法，到底是選如回龍觀的地段，還是像富力又一城的品質？

回答：你好，其實這兩個小區的優缺點你已經非常清楚，剩下的就看自己側重什麼了。富力又一城C區，品質還不錯，地段確實差了一些，不過也不是不是不漲，跟著北京大盤是沒問題的。回龍觀的新龍城等小區，板塊好一些，品質不算好，但升值性還是非常不錯的。我個人認為在這種情況下，更建議你結合工作通勤來選擇，畢竟房子也是拿來住的。如果特別看中升值，那自然是選擇回龍觀次新好一些。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

2、提問：300萬以裡預算，是買個2012年商品房35平米開間（南4-5環），還是東3-4環間90年代40平米一居室。離地鐵都比較方便

回答：您好，從方位來看，東部比南部升值性強一些；從產品上來說，2012年的商品房還是比90年的房子長遠更強。這裡，如果不說具體小區就不好比了，比如2012年的商品房，也有品質、管理不好的。90年代的小區也有管理很好的。需要了解一下具體小區。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

3、提問：想投資個小房子，有幾個備選，公園五號開間，青年匯開間，點選未來開間，國美第一城開間，柏林愛樂小一居，運河灣一居，凱盛家園一居，還有就是清楓華景園的開間，可以分析一下各自的優缺點，還有從升值角度哪個最好

回答：您好，我認為開間主要還是看地段和戶型的稀缺性，公園五號地段非常不錯，管理也ok；青年匯開間朝向太差；點選未來密度太大；當然地段還可以；國美第一城開間房源還可以，就是交通相對差一些；運河灣，處於通州核心，有一定的稀缺性；凱盛家園地理位置不是太好；清楓華景園中規中矩，還可以。我認為可以選擇公園五號、運河灣、清楓華景園。可以參見星球內部資料《北京各小區歷史收益統計與分析》

4、提問：京爺，你好，從去年到現在一直關注你，感覺你對樓市走勢把握還是比較準。最近看到你說近期樓市要下行，但還是需要保持看房熱度，並時刻盯著樓市冷暖變化。我想請問，普通人怎麼看市場變化呢，有哪些技巧呢？

回答：你好，感謝。關於樓市走勢，我自己比較感興趣，也研究得比較多。一方面是因為以前在某企業待的時候，一直做相關的資料分析。另外一方面近些年來，我一直在市場一線做交易，因此對市場也有最真切的感受。當然，還有一個就是粉絲大資料分析。

① 如果是資料端，傳統的方式一般是看網籤量、鏈家成交量來觀察，不過網籤一般有延遲，鏈家成交最近也關閉了。在此情況下，我這內部使用掛牌量走勢、最新掛牌價/平均掛牌價以及樓市信心指數來評判。可以注意關注，領取指數資料。

② 市場一線感受其實是最真切的。比如我會從各個板塊合作的中介瞭解到最近的簽單量，以及客戶和業主的狀態來分析市場情況。當然也能從其他一些方面來側面瞭解，比如貸款中介業務、自媒體同行業務情況。

③ 其實粉絲們本來就是一個行走的資料，每個人的需求和問題雖然不同，但是大家的一些活動還是能體現市場的變化的。比如粉絲諮詢量、粉絲狀態都可以反應很多市場問題。

我認為普通人，還是可以從掛牌走勢、網籤量變化、樓市信心指數，以及線下看房過程中，多關注一些房源的調價情況和業主們心態等方面來做一些瞭解。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

5、提問：目前首付380，還款能力沒問題，接受高貸多稅費。最近考慮國風美唐，公園悅府，和奧森春曉。國風美唐目前滿意的房子，首付很吃力，其他的房源都比較差。

1. 是應該用盡全力買下來？還是等等再觀望一下。

2.如果是奧森春曉，資金沒有壓力，唯一的問題是25年預計才能入住，這中間如果有了孩子，等待是否有難以預料的問題？

3.奧森春曉這樣25年的新盤，對公園悅府和國風的價格的短期和長期影響是什麼？

回答：1、如果買奧森春曉，可以最近就上車。如果是買國風美唐和公園悅府，那就稍微觀望一下，後續房源應該會更多一些，價效比也高點兒。

2、倒沒有什麼大問題。

3、對公園悅府和國風的購買者有略微的分流，但影響我認為不會太大，對公園悅府的影響可能會強一些。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價

6、提問：京爺，你好，回龍觀融澤和通州京貿國際城怎麼選？

回答：你好，這兩個樓盤都是不錯的樓盤，未來升值性有保證，都是可以選擇的。不過當前來看，融澤被炒得還是有些高了，價效比差了一些，如果要購買，我建議可以稍微觀望一下，後續應該有更多的房源出來，而且你這邊第一套房還沒有賣出，目前放貸又比較慢，直接購買會比較被動一些，所以不用太著急。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

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