↑↑↑ 為您講述精彩普法內容的“上海高院”頭條號
作者：暨秉恆
民事審判庭三級法官
上海社科院民商法學碩士
暨秉恆
中央經濟工作會議再次定調“房住不炒”，住房既是發展問題，更是民生問題。傾盡家庭所有購買一套心儀房屋，不容有閃失。今天，松江法院民事審判庭暨秉恆法官為您送上一手商品房買賣風險防範“硬通貨”，助您買房無憂！
01
在簽約之前，請對樓盤的基本情況做一個全面地瞭解，除了購房者最關心的戶型、環境和周邊配套等因素以外，開發商的資質和涉訴情況、商品房銷售或預售許可證、土地或在建工程的抵押和查封資訊等也是必須瞭解的範疇。在相近條件下，請優先選擇購買現房，這通常會比購買期房安全得多。
案例：
A與開發商B公司簽訂商品房預售合同，購買某處期房，並透過現金和貸款支付了絕大部分款項。但此後A在網上查詢到B公司因為逾期交房和樓盤質量問題等存在大量涉訴的案件。不久以後，B公司果然出現了資金鍊斷裂的情況，導致樓盤開發長期停滯。A購房心切，無奈主張解除合同，雖然勝訴，但因為B公司瀕臨破產，又面臨著房款無法執行到位的風險。
02
請不要輕易相信樓書等宣傳資料上的描述，尤其是那些在正式合同中不一致的條款。雖然法律會將樓書廣告中一些涉及房屋和設施的具體明確且對締約和定價產生重大影響的內容強制納入合同範疇，但終究無法解決所有問題，譬如房屋的性質。
案例：
開發商B公司開發了某處商用樓盤後，意圖將該處樓盤改造成住宅對外銷售，對外宣傳展示的樓書也以“精裝三房”等內容進行宣傳，樣板房也呈現出住宅裝修的樣式。A看中該處樓盤後，遂與B公司簽訂購房合同，合同載明的土地和房屋用途為商用、店鋪。此後，因政府對類住宅進行整治，涉案房屋被責令整改，無法實現居住目的。A遂起訴至法院要求解除合同，同時主張開發商B公司在此前明確承諾房屋可用於居住，導致其未能在房價上漲前購買其他住宅樓盤，應當由B公司根據附近住宅樓盤的房價變動情況賠償差價損失，法院經過審理後駁回了A的訴訟請求。
03
無論合同中有無約定，法律會保護你購房時通常的合理需求，例如通水、通電和預留排水管道等等。但假如你有特殊要求，請務必以書面約定固定訴求。書面載明的特殊要求即便超出了合理需求範疇，但只要與法無悖，法律也會尊重你的個人意願。
案例：
購房者A與開發商B公司簽訂商品房預售合同，購買某處尚未竣工的期房樓盤。在書面合同中，A特別註明了臥室應當位於客廳東側。但最後交房時，A卻發現臥室位於客廳的西側，遂起訴要求解除合同，法院經過審理支援了A的訴訟請求。
04
你所簽署的條款較為簡略的“購房意向書”，性質一般為體現雙方初步意向的預約合同，不能直接作為過戶和交付房屋的依據。但即便只是簽訂了預約合同，也不代表你可以在事後任意地拒絕簽署正式合同。倘若你沒有正當理由拒絕進行後續的磋商，或者想要單方違背之前已達成的一致意向，可能需要承擔相應的違約責任。
案例：
A和開發商B公司簽訂《房屋認購書》，載明瞭購買房號、房價、交房期限、後續簽約期限、購房定金等，A也實際交付了購房定金。此後在簽署正式合同時，A提出對此前約定的交房期限不滿，要求大幅提前，B表示無法接受，只能在原來基礎上作出適當讓步，但A仍堅持己見並以此為由拒絕簽訂合同，B遂沒收了A交付的購房定金。此後A起訴至法院，要求B退還購房定金，法院駁回了A的訴訟請求。
05
很多樓盤會提供“x萬抵x萬”購房團購活動，在部分施行限價政策的地區，抵扣前的價格可能會超出了政府設定的價格限制。開發商的不當行為應當受到行政處罰，但以此為由要求退還全部或部分團購費，並不是一個妥當的選擇——無論是否超越行政限制，民法仍會尊重雙方在簽約時對優惠前的價格達成的一致。因此，在洽談價格之前，請充分調查所有因素後再做決斷。
案例：
A向B開發商購買房屋並簽訂認購書，寫明房屋優惠前價格為520萬元，由於A參加了“5萬抵20萬元”的團購活動，故優惠後價格為505萬元。購房併入住後，A發現房屋在當地政府處透過稽核的銷售價格僅為506萬元，故起訴要求B開發商退還團購費並賠償損失，法院經過審理駁回了A的訴訟請求。
06
一些精裝房的銷售過程中，開發商會要求分別簽訂毛坯房購房合同和裝修合同，這可能會為你後期的維權帶來不確定的風險。請和開發商詳細確認裝修的具體內容，並且同步在購房合同的附件和裝修合同中詳細明確；請主動保留任何關於精裝交房的宣傳資料，透過書面質詢等方式取得開發商排他指定裝修公司的相關證據——這些舉措或許能在事後幫助你最大限度地化解風險。
案例：
開發商B公司在某處樓盤的宣傳資料中載明出售精裝房屋，A看中樣板房後，與B公司簽訂購房合同，卻發現購房合同上載明的房屋為毛坯房，裝修合同需與B公司指定的裝修公司C公司另行簽訂。經A向B公司工作人員詢問，其解釋稱合同只是走個形式，最終會直接向A交付精裝修房屋。B公司交房時，A發現裝修部分存在妨礙居住使用的嚴重質量問題，向B公司主張違約責任，B公司卻辯稱其僅僅負有交付毛坯房義務，裝修部分的質量問題與其無關。法院經過審理後認為，B公司在售房時宣傳為精裝房，雖然購房合同對應的標的為毛坯房，但在購房合同附件中亦提及了裝修標準，且裝修公司系由B公司直接指定，B公司理應承擔相應的違約責任。
07
對於商鋪而言，很多開發商會給出“售後包租”並且許以高額年回報率的誘人承諾。但在實務中，不乏因為後期開發商經營管理不善導致難以實現收益回報的例子。即便自行收回商鋪，又可能面臨房屋已被改造、難以單獨出租等尷尬局面。在選購商鋪時，請務必全面考慮風險後再下決斷。
案例：
A向開發商B公司購買某商場的商鋪一間，B公司許諾售後包租二十年，並給予年化6%的租金收益，但A需給予開發商免租期一年。A購買商鋪後一年半，B開發商便因為商場運營不善導致負債累累，長期拖欠眾業主的租金，A實際僅收取半年租金，後續租金回報就面臨難以為繼的風險。A遂向法院起訴要求解除合同並收回商鋪，卻發現由於B公司對商場進行了整體改造，目前其商鋪的位置系商場中部扶梯的所在地，無論是商鋪協調和恢復的成本，還是後期單獨出租的難度，均令人望而卻步。
08
在購房時，請重視限貸政策變化可能帶來的影響，併為自己預留足夠的資金緩衝空間。遭遇限購政策的事後調整通常可以無責解約，但限貸政策調整導致的貸款不足卻並非一項無責解約的合理事由——尤其是在合同中直接約定現金補足條款時。
案例：
A向開發商B公司購買房屋，合同約定首付為30%，剩餘款項以貸款形式支付，實際收到款項與應交款項之間的差額應當多退少補。後因限貸政策變化，A的貸款比例僅限50%，A遂主張解除合同，退還購房款。法院經過審理，確認雙方合同解除，但認定A需向開發商支付一定的違約金。
09
購房款往往數額巨大，請在每一筆購房款的支付前認真核實收款賬戶。如果涉及第三方賬戶或個人賬戶，應當及時提出異議並要求開發商提供書面確認，以避免承擔不必要的額外風險。
案例：
A向開發商B公司購買房屋，合同中載明瞭B公司的指定收款賬號，並提示所有款項均應付至該賬號內。後第三方銷售公司的工作人員C在沒有書面授權的情況下擅自要求A公司將部分房款轉入其個人賬號，也未將相應款項轉交B公司，後下落不明。B公司遂起訴要求A支付該部分購房款。法院經審理後認為C的行為不能構成職務行為或表見代理，支援了B公司的訴訟請求。
10
倘使合同簽訂到辦理過戶還有較長的一段時間，你可能會面臨開發商一房二賣、房屋被強制執行等風險。在這個時候，先行為房屋辦理預告登記無疑是一個明智的選擇。
案例：
A與開發商B公司簽訂商品房預售合同，約定向B公司購買期房用於居住使用。A支付了大部分房款，並辦理了商品房預告登記。嗣後，由於B公司和案外人C公司的債務糾紛，C公司申請執行B公司名下的該套房屋。A遂向執行法院提出了執行異議，法院在審查後排除了對該套房屋的執行。
11
在開發商交房時，請務必仔細核驗房屋存在的瑕疵並提出異議。當相關的瑕疵屬於房屋主體結構質量問題，或是嚴重影響居住使用的質量問題時，你可以選擇拒絕接收房屋、要求開發商及時修復並承擔逾期交房責任，也可以選擇直接解除合同並主張損失。但如果僅僅是輕微瑕疵，請及時收房，並對開發商的後期修復工作給予適度的容忍和耐心。
案例：
A向開發商B公司購買房屋，發現房屋的承重牆存在裂痕，同時房屋整體存在沉降現象，遂拒絕收房，並向法院起訴主張B公司修復期間的逾期交房違約金，法院經過審理支援了A的訴訟請求。
12
即便在交房時並未出現房屋的質量問題，你仍可以在事後出現時向開發商主張保修責任。主體結構和地基基礎的保修期與建築物合理使用年限同步，而屋面防水、給排水管道、燈具等部位的保修期一般為數年至數月不等，詳情請參閱合同約定和《建設工程質量管理條例》《房屋建築工程質量保修辦法》《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等檔案。開發商承擔責任的方式一般為施工修復，而非賠償損失，只有在拒絕修復或屢修無果的情況下，你才可以直接向其主張合理的修復費用。請完整保留維修的記錄，在開發商施工修復的情況下，修復完成後，保修期可以重新計算。
案例：
A向開發商B購買房屋，收房後三年發現有滲漏水的情況，A通知開發商維修完畢。三年後，同一部位再次出現漏水的情況，A再次要求開發商進行修復，開發商以超過法定保修期為由提出抗辯。A訴至法院，法院對開發商的辯稱意見未予採信，支援了A的訴訟請求。
13
你所購買的房屋周邊可能會存在一些潛在的不利因素，例如產生噪聲、異味、輻射的因素等等。在絕大部分地區，這些不利因素是開發商被要求強制披露的內容之一。大部分不利因素只能對居住條件產生輕微的不利影響，這意味著你在事後很難透過解約退房的形式規避影響，因此請務必在決定前透過查閱資料和實地考察對此作詳細瞭解。
案例：
A向開發商B公司購買房屋，在購房後卻發現房屋位於小區的建築垃圾站隔壁。開發商在沙盤等資料中對該垃圾站未作披露，但在看房時可以實地看到。後開發商已經採取了設定封閉式圍牆和噴頭等方式最大限度地減少了該垃圾站帶來的負面影響，但A仍不滿意，堅持要求解除合同，法院經過審理認為該不利因素影響輕微，駁回了A的訴訟請求。
14
即便開發商出現了違約的情況，你所擁有的合同解除權也並非沒有期限限制——這通常是在對方催告後的三個月內，或是你理應知道解除理由後一年之內。如果錯過了行使時機，你只能選擇容忍和繼續履行合同，除非又有新的解除事由出現。
案例：
A向開發商B公司購買房屋，B公司雖然早已按期向A交付了房屋，但因為部分證照審批的原因，在長達四年的時間裡都未能為A辦理房地產權證，但A也並未提出解除合同的請求。近期，B公司已經克服障礙，房地產權證正在辦理之中。但因當地房地產市場波動等因素，A在此時向法院起訴要求解除合同。法院在向有關部門發函確認情況後，駁回了A的訴訟請求。
15
倘若要購買小區車位，請確保車位可以辦理出產權登記。無法辦理產權登記的車位，可能是小區業主的共有財產，也可能是無法用於銷售的人防設施，即便開發商以“出售20年使用權”或“以租代售”等方式變相實現轉讓，在後續的使用和轉讓過程中也可能會面臨諸多的障礙和風險。
案例：
A向開發商B公司購買小區車位，B公司與A簽訂合同，約定A向B公司一次性支付價款20萬元，向A轉讓20年的車位使用權，20年後車位繼續由A免費使用。後小區業主大會透過訴訟確認地下車庫歸屬全體業主共有，要求收回A的車位並統籌規劃使用。A向B公司主張權利，卻因B公司資不抵債而蒙受了鉅額損失。
來源｜上海市松江區人民法院
責任編輯｜張巧雨
宣告｜轉載請註明來自“上海高院”
