隨著住房不炒政策的推進，下半年房地產交易量價俱降，70大城市房價環比從9月起連續三個月下跌數量超過上漲數量，部分房企陷入現金流斷裂危機，比如恆大、華夏幸福、富力等頭部企業，形勢非常嚴峻。但進入12月後，隨著降準的到來，部分人認為政策底已經到來，房地產行業最嚴峻的時期已過，房地產板塊也掀起了一波大漲。那麼，房地產行業能否像15年那樣上演王者歸來？從大的方向看，我認為可能性非常非常低，我們用資料說話。
城鎮化率曲線
首先，根據統計局資料，截止2020年，我國城鎮化率已達63.89%，相對2010年提升了14.21%。而根據我國的國情，城鎮化率的極限可能在80%左右，那麼往後10年，城鎮化率應該難以達到75%，我們按75%預測，10年提升11.11個百分點，比10年前低了3個多點，可以理解為總體需求降低25%以上，在需求不足而供應充足的情況下，難以出現牛市行情。
2010-2020年GDP及同比情況
然後，我們再看看經濟大環境，2011-2020年GDP由48.79增到101.60萬億，10年增長了108%，那麼從2021-2030，我們的經濟體量能不能再翻一翻？我認為不可能，如果翻一翻，屆時GDP將達到203.2萬億元，按6.4的匯率換算達到31.75萬億美元，美國2020年GDP才20.9萬億美元，按每年2%的增幅，到2030年也就 25.48萬億，遠超美國，顯然不現實。那麼，我們按照高質量發展戰略方向，大概在2028年超越美國，到2030年GDP大概能達到26萬億美元，大約166萬億元，較2020年增長63%，增幅比前10年降了45個百分點，顯然難以再支撐房價的再次飆升。
居民負債情況
再看看居民負債率情況，截至2020年上半年，我國住戶部門總債務餘額人民幣58.9萬億元，居民負債率（即債務佔GDP比率，亦稱槓桿率）近59%。而2010年的時候住戶部門總債務餘額也才11.25萬億，10年翻了5倍多，而同期全國平均房價僅漲了1 倍左右，未來顯然居民負債率空間已經不大，難以支撐新一輪房價的大漲。
從上面三個大的維度看，均難以支撐新一輪房價的暴漲，也許短期會有波動，但長期來看應該是一個平穩的趨勢，向上幅度有限，隨著經濟的中速增長和居民收入的提高，向下幅度也是有限。關於房地產板塊，短期可能是一個超跌反彈的機會，但中長期不會有超額收益，我更願意把他看成一個夕陽產業，對於夕陽產業，一般來說市盈率10倍上下。
