本報記者 夏晨翔 北京報道
作為推動經濟結構轉型升級、加快新興產業創新發展的重要引擎，產業園區在為區域產業協同、產業鏈聚集創造服務價值的同時，卻也長期面臨著建設週期長、融資成本高的困境。
而隨著基礎設施公募REITs（不動產投資信託基金）試點專案的穩步推進，產業園區REITs產品被視為解決產業園區融資難題的一劑“良藥”，備受投資者關注。
有業內人士在接受《中國經營報》記者採訪時指出，REITs將促使開發建設方實現“輕資產+重運營”的全週期迴圈運作模式，有利於專業的產業園區運營商集中精力搞好精細化運營和服務。
如今，基礎設施公募REITs風口漸行漸近，產業園區運營商該如何“乘風啟航”，值得期待。
破解融資難題
一直以來，受開發建設週期長、收益率低，貸款額度及週期嚴重不匹配等多重因素制約，重開發、輕運營始終是產業園區普遍存在的現象，同時，也是限制其可持續發展的重要難題。
在受訪的業內人士看來，產業園區融資的最大難點就是形式較為單一，成本相對偏高。重資產開發模式下，產業園區開發建設和運營服務“輕重”資產難以分離，基礎設施投資回收週期過長、資產負債率長期處於較高水平，導致產業服務水平和園區運營精細化程度普遍較低，不利於產業園區的長遠發展。
產業園區REITs將是行業破此局的一劑“良藥”。據瞭解，REITs平臺將促使開發建設方實現“輕資產+重運營”的全週期迴圈運作模式，形成良性資金流動迴圈，將產業園區專案投資回收期由以往的20年大幅縮短至6~8年，有利於園區開發建設主體降低企業負債率、最佳化資產結構、增強再投資能力。
從融資層面而言，REITs提供了盤活存量資產的渠道，破解了產業園區開發週期長、投資額度大、融資額度低、融資成本高等系列難題，有利於調動社會資本參與園區開發建設的積極性，也更有利於專業的產業園區運營商集中精力搞好精細化運營和服務。而從園區運營主體層面而言，REITs透過對園區資產進行“輕重分離”，從根本上解決產業園區開發建設和運營服務“角色重疊”的問題，促進了產業園區原始權益人由“開發建設端”轉向“運營服務端”，有利於原始權益人更專注和專業的服務於科技企業。
作為創新產業園區運營商的鴻坤產業集團，憑藉著在多元化產業協同發展和創新型城市運營中積累的經驗和優勢，時刻觀察行業變化，並早於市場確立了“輕重並舉”的發展導向。
據瞭解，鴻坤產業在輕資產運營體系中，將園區的服務、品牌、管理等無形資產價值進一步放大，同時透過產業鏈的打造和集聚，完備和精細化的產業服務，形成龐大的資源體系和專業的運營管理團隊。
基於產業運營生態圈的構建，鴻坤產業在園區的開發、運營、服務、投資等輕資產運營環節中，邁向輕重並舉的轉型之路，在深耕基礎服務的同時挖掘更多增值服務，整合產業資源，守護服務的全生命週期，為園區開發方、運營方和入園企業等各方的可持續性發展保駕護航，實現“輕重並舉，合作共贏”的戰略願景。
如今，伴隨著基礎設施REITs風口期的到來，鴻坤產業在“輕重並舉”的戰略中心轉移過程中，亦將根據各個產業園區的去化率、現金流等運營指標，適時、適當的開展資產證券化，引入社會資本，進一步實現園區運營由重向輕的轉變。
服務“軟實力”成考核重點
產業園區作為企業發展的重要載體，企業對於產業園區軟硬體服務的要求也在不斷提升。除傳統物業服務外，資金、人才、資源整合、物流支撐等一系列創新增值性服務已經成為考核產業園區“軟實力”的重要指標。
發家於北京的鴻坤產業，始終堅持與城市化發展步伐同頻共振，透過引入先進的城市規劃理念，整合多元化的優質資源，憑藉高品質的專業研發能力和服務水平，積極為京津冀一體化城市建設貢獻力量。
近年來，鴻坤著眼於國家戰略重點區域佈局，持續深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區以及海南自貿區等城市群，運用先進的空間規劃、產業運營、資源整合推動城市功能升級，不斷啟用城市活力。
在園區產業生態的可持續性發展之路上，鴻坤產業積極結合現代服務業的產業定位和周邊環境優勢，將自然景觀與產業人文完美交融，開創了以“產業生態”和“自然生態”結合的“軟硬體雙生態”綠色設計理念，重新定義生態辦公新體驗。
在硬體服務方面，鴻坤產業在園區內建設鴻花園、鴻餐廳、鴻客廳、鴻會所、鴻劇場、鴻運動等多樣的硬體服務設施，為園區企業家和員工打造完備的配套空間，在園區舒適度、綠化景觀、娛樂性等方面進行最大限度的最佳化，為企業創造最佳的辦公體驗。
而在企業更為關注的軟體服務方面，鴻坤產業更是展現了頗具“硬核”的軟實力，為企業打造了全週期的服務體系。
據瞭解，在企業選址初期，鴻坤產業即提供了全週期定製開發、標準化創新設計的產業開發服務，包含標準化、模組化、套餐華產品設計，全週期、高質量、低成本、強節奏的精細化開發管控等服務內容。
在企業融資階段，提供了分階段精準投資、分產業全面培育的產業投資服務，包含初創期的天使投資、風險投資，成熟階段的產業基金投資，上市階段的私募基金和併購基金投資，透過投資服務促進產業聚集，透過產業服務提高投資收益。
而在企業運營階段，鴻坤產業則提供了多維度創新服務生態體系，涵蓋人、財、稅、法等公共服務平臺，政策解讀、申報及資質、補貼申請等政策服務平臺，產學研合作對接、科技成果轉化等科技服務平臺，以及食堂、咖啡廳、超市、健身房等商業配套服務平臺。
近年來，鴻坤產業在“模式創新、科技創新、孵化創新”領域中開展實踐，聚焦生物醫藥、智慧製造、文化創意、現代服務業等六大產業領域，已佈局運營了17個特色產業專案，如鴻坤·雲時代、鴻坤·國際生物醫藥園、亦莊鴻坤·智谷、鴻坤·生物醫藥谷、鴻坤·創新中心等。
產業協同發展
透過貫徹落實“輕重並舉”的商業模式，鴻坤產業在夯實重資產運營核心競爭力的同時，“依重帶輕”，以園區創新運營能力帶動品牌輸出，快速實現輕資產業務佈局發展，構建了可持續化發展的城市及業務生態圈。
而按照“構建產業鏈、促進產業聚集、構建產業生態”的創新發展模式和科學戰略規劃，鴻坤產業用長遠的眼光引導需求，透過重資產專案不斷累積聚集、最佳化提升企業服務要素，持續完善“創新服務生態體系”，鍛造園區運營“軟實力”與服務輸出能力，用數字智慧化、精細化的園區運營服務，打造了一條可持續發展的產業生態體系，實現區域產業協同與資源共享。
自鴻坤成立以來，在推動城市建設和業務發展的過程中，鴻坤一直以多元化業務生態，形成了立足於區域化生態發展的“鴻坤城市運營模式”。在北京西紅門區域200萬平方米的大盤建設中，重點打造了“鴻坤·金融谷”專案，其作為全國首批、北京市“集體經營性建設用地入市流轉試點工作”的產業專案，經過多年產業運營，已形成以電子商務、科技金融、網際網路+、文化創意、電子資訊研發為主的產業叢集，將廠房大院密佈的城鄉結合部蛻變為現代化的社會都市。
同為鴻坤產業在西紅門地區重點運營的產業園區“西紅門鴻坤·智谷”，其作為國內首個也是唯一一個以創新合作為主題的中日創新合作示範區——“北京中日國際合作示範”的重要產業載體，藉助區域發展中日國際合作產業契機，園區構建以新一代資訊科技為引領，裝備製造、檢驗檢測雙軸聯動的高精尖產業創新示範區，發展成為區域產業轉型升級新龍頭。
北京經濟開發區（即亦莊）亦是鴻坤產業深耕發展區域之一。鴻坤產業充分利用北京經開區雄厚的產業基礎，圍繞經開區四大主導新一代資訊科技、生物技術和大健康、機器人和裝備製造產業、高階汽車和新能源智慧汽車，先後打造了以“新一代資訊科技＋電子商務”為核心、覆蓋智慧製造、文化創意等戰略新興產業叢集的“鴻坤·雲時代”，以“生物醫藥”為引領、集醫藥研發生產、智慧醫療、健康服務於一體的千億級生物醫藥產業叢集“鴻坤·國際生物醫藥園”、及“智慧製造裝備”產業叢集的“亦莊鴻坤·智谷”等成熟產業園區。
事實上，鴻坤產業只是鴻坤集團旗下四大業務板塊之一。但是，對於鴻坤集團而言，企業謀求多元化發展的背後，最核心的要素，就是要注重資源整合和產業協同。
早在2017年，鴻坤集團正式提出全國化佈局，確定“都市圈”+“生態圈”的“雙圈戰略”，從京津冀起航，持續進駐長江經濟帶、粵港澳大灣區以及海南自貿區，並透過旗下鴻坤資本、鴻坤產業、鴻坤文旅和鴻坤地產四大業務板塊的資源進行產業協同、生態整合，不斷賦予城市新的價值。
據瞭解，鴻坤集團依託資本，挖掘優質專案，投資高成長性企業，以投資牽引企業入園，形成產業IP；依靠產業，鴻坤集團為入園企業提供全生命週期的產業服務體系，助力企業成長，提高專案投資成功機率；而藉助文旅，鴻坤集團透過策劃、打造地產專案品牌，不斷探索美好生活方式和文化藝術價值，促進地產專案長久價值的提升。
最終，透過資本、產業、文旅和地產四大業務板塊協同，實現以產興城、以城帶產，產業協同、產城融合、生態發展的戰略性業務佈局，鴻坤致力於成為創新型城市運營商，踐行“善建價值，善見未來”的品牌理念，實現“讓人們住的開心，讓城市充滿活力”的使命。
