政策從未轉向，只是微調
政策導向未變，只是微調。近期央行喊話部分放鬆開發貸和按揭，隨後中央經濟工作會議對地產行業支柱產業的表述，強調以穩為主，有序發展。這兩天又有傳聞央行鼓勵銀行給十二家國有開發商提供貸款，定向收購困難民營企業的專案。但導向從來沒變，堅持房住不炒、穩地價、穩房價、穩預期，堅決降槓桿。只不過做一些力度的微調，防止過急過快，造成系統性風險。
從暖風吹，到堅冰化，會有一個滯後期。從喊話到形成政策，估計要兩到三個月，從政策出臺到產生效果，估計還要三個月的時間。病來如山倒，病去如抽絲，市場恢復還需要時間和耐心。目前各金融機構和市場客戶都還在觀望，如果明年三月份觸底，六月份恢復常態，都已是比較樂觀。
倒下的企業有個共性，都是近年發展快速，負債率比較高的民營頭部房企。這一輪國企、外企和小型房企反而相對安全，三道紅線如同興奮劑檢測，國企查出可以不用停賽，外企免測，小型房企由於沒有進主賽場，之前也借不到太多錢，反而安全。
凡事不僅畏果，更要畏因。地產行業陷入此時困境，是在外部三大因素的共同作用下，走上這條規模狂奔的獨木橋。一是政策，土增稅，限價和兩年開工，導致開發商都只能做剛需流量盤；二是資本市場，以土儲規模為標準，來衡量增長性，決定公司價值；三是金融機構，前兩年的相對寬鬆，提供大量流動性，包括影子銀行。雪崩之時，沒有一片雪花是無辜的。出來混，總是要還的，爬得高的，摔得就重。
放棄幻想，認認真真降槓桿。地產的春天不會再有，行業的高速增長期已經過去，要換一種方式應對新的環境。行業已經不再是年輕人，不可以再喝酒蹦迪熬夜，要改成保溫杯裡泡枸杞的中年狀態，要認認真真降槓桿，養生才能活得久些。未來優秀房企的負債率可能不是70%，而是30%。
行業仍然健康，前方還有曙光
作為國計民生的支柱產業，地產行業並不像想象中的暴利和高泡沫。首先，地產行業的毛利率在A股行業中只能排到第九位，甚至低於農林牧副漁。其次，整個行業加一起，利潤比不過一支菸，市值比不過一瓶酒。中國菸草20年的利稅12800億，超過地產行業所有上市公司利潤總和，茅臺的市值，也一度超過所有房企市值的總和。再次，這一輪全球貨幣放水，導致全球房價暴漲，而中國這兩年的房價基本平穩。
房地產行業除了背鍋俠之外，其實還有五個重要的功能角色。一是城市建設者，這些年改變城市面貌和居住條件有目共睹；二是來料加工商，只賺點加工費，房價漲幅主要來自於原材料的漲幅；三是財富的搬運工，把土地批發來，再零售出去，幫助廣大群眾增加了財產型收入，是共同富裕的貢獻者；四是稅收代徵者，地價如同城市配套使用稅，2020年行業買地就貢獻給地方財政8.4萬億，還不含相關聯的各類稅收；五是經濟壓艙石，整個房地產行業佔GDP約17%，加上下游，要超過20%。可以更辯證地看房地產行業的功過得失，很多角色還需要維持。
房地產市場四個主體間的角色關係，如同股票發行上市。其中地方政府是控股股東，購房者是散戶，銀行是資金方，房企好比負責發行且包銷的券商。其中銀行旱澇保收，券商只收發行投顧費，股票上漲時只對大股東和散戶最有利。由於有土增稅，券商基本沒有自營盤，股價漲時與其並沒有太大關係，但股價跌時，券商要兜底損失，因為地價和造價已經預先投入。如同鸕鷀，脖子上扎著紅線，捕到魚，不可能吃到大的，捕不到魚，餓肚子是肯定的。
房地產行業還是有未來。中國的城市化率離發達國家還有近20%的差距，經濟發展增速仍然是全球第一梯隊，未來十幾年，房地產的十幾萬億的體量仍然可以維持。哪怕城市化完成，進入穩定的成熟市場，如同美國和日本，也有每人每年一平米的建設量，按人均三十平米，三十年更新一次計算，中國穩定期每年十億平米建設量總是有的，仍然是個大海。沒有倒閉的行業，只有倒閉的企業，曙光將再現，要保持信心。
如何重塑信心與穩定市場
從中央經濟工作會議報告中，可以看到2022年穩字當頭的核心思想，穩字在文中一共出現了24次。22年的經濟內外部環境壓力都大，房地產行業不能在這個時候再給國家添亂，應該發揮好壓艙石的作用。壓艙石最重要的作用就是穩，但注意壓艙石永遠是壓艙石，不會變成發動機。
由於一系列的爆雷事件，讓政府、銀行和購房者都信心全無。政府大幅度提升監管措施，銀行不敢放貸甚至提前收貸，購房者不敢買房，一怕買錯，交不了房，二怕買貴，市場降價。如果22年市場要穩，就要恢復各方信心，讓市場正常流動起來。在中央大政策導向下，提供七條實施過程中的小建議：
1、支援二手房正常交易：
保證二手房市場，既是部分首置和首改客戶的正常需求，又是穩定一手房正常交易量的重要因素。希望保障購買二手房的按揭支援，同時建議取消二手房指導價，購房者個體之間，應遵循市場定價。二手房價控制的核心是市場預期，最大的預期來自於地價的上漲。
2、支援剛需首套購房：
首套無論從實際需求還是政策導向上，都應該支援，建議降低首套購房的首付成數與按揭利率，減輕其負擔。
3、專案監管有序分類：
建議住建部統一規定監管規則，地方政府參照執行，不要額外加碼。但可以根據企業投入金額和信用等級分類管理，回收現金不能超過投入金額，可以用銀行保函替代專案監管資金。既保證安全，又恢復行業部分流動性。
4、資金投放盡量均衡：
一是總量均衡，結合三年降槓桿的大目標，保障年度投放量，不過快下降；二是企業均衡，在國企和民企之間，按照存量的比例，分類均衡投放，避免旱澇失衡；三是區域均衡，對東北、西南、西北等經濟不發達區域，也鼓勵適度投放些開發貸與按揭。
5、集中供地全年一次公示：
從年初就公示城市總供地計劃、三批次時間，年內確保全部供出。底價不應該每次調升，起拍價略低於建議上一年成交均價。限價透明，直接在檔案上明確，不限價也說明清楚，控制好預期。
6、成立市場平準基金：
日本地產崩盤時，政府出面成立了平準基金，專項用於收購專案和資產，化解債務危機，維護資本市場信心，然後透過資產管理公司處置或REITS退出。中央可以牽頭大型國資地產和金融機構聯合成立，針對危機企業的專案資產和海外美元債收購。
7、儘快出臺房產稅：
房產稅是最好用的長效機制，全部人都有預期一定會出臺，不如早點讓靴子落地。只要稅率可接受，一能增加地方稅收，二能透過差額稅率，實現定向徵收。差額稅率出臺後，其實可以取消掉短期限購限貸等政策，甚至可以10-20%的土地出讓時不限售價，讓市場的歸市場，保障的歸保障。
房地產的青銅時代
房地產的青銅時代已經降臨，黃金與白銀時代都已經一去不復返，未來要做好過“苦日子、緊日子、難日子、窮日子”的準備。但窮則思變，變則通達，行業可能會有六個底層邏輯的變化：
1、從三高到三低的內生型增長模式：房企從高增長、高槓杆、高週轉的三高發展模式，會轉變成低利潤、低增長、低槓桿的三低發展模式。房企轉向內生型增長，低速但平穩。中年人的新陳代謝總是慢些，也是正常。
2、冰河期行業持續縮表：未來十年，行業整體進入持續的縮表期，行業負債率會從平均75%以上逐步降低到40%以內。這個過程一定是痛苦的，但趨勢不會變，而且生病了，總得治。但行業的縮表不會影響到房價，房價總體水平依然會穩中有升，只不過增幅沒有過去快，與GDP同步。
3、寒武紀物種爆發：寒武紀除了冰河，還有一個特點就是物種大爆發，地產的冰河，也會迫使很多企業謀求各種出路，可能會催生出多種相關聯的新賽道，如同之前有物業服務，未來可能有長租公寓、養老、商業、資管或其他新物種。但是新物種基本上是以存量資產的管理能力、服務能力等輕資產模式。
4、企業分化加劇：民企在這一輪會有大量倒閉或萌生退意，大致分成三個三分之一，三分之一徹底倒下，三分之一存活變成小而美的公司，還有不到三分之一，能維持的正常低速發展。同時國企在行業的總量大概會提升到百分之七十。
5、城市分化加劇：一二線與三四線大幅拉開差距，一二線核心城市房價平穩上漲，交易量相對穩定，大部分三四線城市量價會持續下調。經濟發展人口流入的城市，房價是會持續跑贏均值。同時一個城市的不同板塊間也會大幅偏差，市區成熟板塊的複合增長率會遠高於城郊板塊。
6、精細化發展階段：生存下來的企業，會從粗放式發展要變成精細化發展。戰略要精，管理要細，戰略聚焦優勢，管理抓細顆粒度。跟製造業靠攏，要以客戶為導向，向能力要飯吃，向經營求效益。行業的產品和服務也會由此而得到持續提升。
青銅時代其實也是很不錯的，也遠比黑鐵時代要強，黑鐵也就僅僅是二十幾年前，只是由儉入奢易，由奢入儉難而已。
凡打不敗你的，終將使你更強大
西奧多·蘇斯·蓋斯說過：
當壞事情發生時，你有三種選擇：你可以讓它定義你，讓它摧毀你，或者讓它使你變得更強。
行業的萌芽、發展、成熟，乃至於今天的深度調整發展，都是一個正常的規律。行業過去太順利，缺少暴風雨的洗禮，這一場中年危機，既是考驗，又有利於行業未來的平穩發展。要尊重常識、敬畏規律，在暴風雨中，讓自己變得更堅強。
（來源：旭輝集團微信公眾號，作者：旭輝集團CEO林峰）
