房企躺平，風控無效？

前兩天，證券時報刊登了專業律師的文章，討論了房地產信託風控措施，在房地產公司躺平時對金融債權保護的有效性有多高；其中，掌櫃對於不動產抵押風控的討論，也做小補充。

一、非集中管轄下，風控的侷限性：

1、專案公司股權質押；執行時的難點：貸款專案公司都是非上市公司，估值難度大且拍賣處置接盤人少。

2、連帶責任保證；執行時的難點：特別是實控人連帶擔保，因為實控人一般會做資產隔離，個人名下可能無資產可執行。

3、專案公司章證照及賬戶監管；執行時的難點是：房地產公司抗拒。

4、作者律師認為最有效的風控措施是：強制執行公證。因為依據相關法律、法規的規定，債權人可持公證處出具的《執行證書》，直接赴有管轄權的法院申請對違約債務人、擔保人採取強制執行措施。這一制度避免了漫長的訴訟或仲裁流程，可實現“早啟動、早查封、早執行、早受償”。這對於及時化解、處置風險專案無疑是極其重要的。

5、不動產抵押擔保；律師作者認為：抵押權清償順序上劣後於建設工程款，同時對於交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利也優先於抵押權人的抵押權，信託公司很可能會因為擔保物無法處置而承擔損失。

(律師對不動產抵押的詳細描述)

掌櫃的觀點是：抵押權人受償順序劣後於工程建設款，無可置疑。但抵押權人在哪些買房人提出異議時，抵押物處置會收到阻礙呢？我們需要詳細瞭解一下。

根據，《全國法院民商事審判工作會議紀要》第126條：...商品房消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支援。

根據，《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條：上述商品房消費者應符合下列要求：

（1）、是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（2）、是所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；這一條的詳細解釋是可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內商品房消費者名下沒有用於居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬於滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。

（3）、是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。這一條的詳細解釋是，如果商品房消費者支付的價款接近於百分之五十，且已按照合同約定將剩餘價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。

紀要也強調，必須嚴格把握條件，避免擴大範圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。

由上可以看出，商品房消費者必須要符合嚴格的條件，特別是簽訂合法的買賣合同和價款比例，提出異議才會被法院支援，同時後續購房款也要按合同或法院要求及時支付，這其實也是間接保護了金融債權人。

所以，我認為抵押權人的受償順序並未劣後於買房人。

二、集中管轄下，風控措施集體壓火

律師最後文末也強調:“列舉了各類常見房地產信託風控措施在極端壓力下失效的情形，這些壓力有的來自於法規政策、有的來自於市場環境，也有的來自交易對手。但是本文絕非宣揚風控無用論，而是希望能夠客觀看待風控工具在不同環境下的實際效果。”

掌櫃的觀點是：集中管轄這類極端壓力下的背景下，任何金融機構的風控措施都是“失效”的。

但我認為這種失效並未對金融債權的受償順序和保值率造成損害。的確集中管轄下，風控措施暫時性讓步於房地產專案正常建設運作，給金融債權的造成延期。但這是為了避免在房企無力正常運轉下，金融機構資訊不對稱比誰跑得快發生踩踏事件、從而陷入囚徒困境，最終玉石俱焚。

風控並非無效，價值還擺在那兒呢，而只是服務於大局。