空置稅似乎比房地產稅更有利於解決住房難題。
——房少少
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原創 勢之場
公眾號 勢場
自十月份中央確定擴大房地產稅試點以來，關於房地產稅的討論如火如荼。不斷有聲音在推測試點的時間和範圍，輿論場也在暢想政策細節和稅率，可見大家對房地產稅確實十分關注。
人們對房地產稅這麼歡迎，就是希望房地產稅能正面地調控房地產市場，緩解普通人的住房壓力。
然而在現實生活中，房地產稅可不想想象中那麼美好。經濟學強調的是稅收歸宿，我們需要弄清楚是誰在負擔房地產稅。
首先說說租房。
雖然說，房租總是市場能得出的價格博弈出來的，是由平均工資決定的，但對於熱門城市的熱門地段來說，租房市場是典型的賣方市場，總是需求大於供給——你不租，多的是人租。
可想而知，這部分房地產稅總能很輕易地轉嫁給租客身上去，美、日、韓等地的研究也證實了這一點。
因此，除非租住的是冷門城市、冷門地段，否則房地產稅只會加重人們租房的負擔。
接下來說說買房。
目前，影響房屋售價的最大影響因子仍是土地供給。
房地產稅確實能促使少數多房人士出售房產（熱門地段房產除外，因為可以轉嫁給租客），但如果土地供給不放開，供求關係卡在那，房地產稅能降低的房價仍然有限。
另一方面，請注意今年的房地產稅試點通知裡的這句話：引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展”。
意思很明白，中央並不打算大幅擴大土地供給，還是以利用現有土地為主，保房市、保房價，以防範系統性金融風險。
甚至對於一套房的剛需家庭來說，若無政策豁免，往往還要在房貸的基礎上增加一筆稅務支出，給家庭增加額外負擔。
總之，房地產稅除了對冷門城市、冷門地段有所殺傷外，我們不能對它解決住房困境能力報以太大期待。
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對於人口流入壓力很大的大城市來說，有人說，比起房地產稅，更有效的緩解住房壓力的途徑可能還是保障房體系建設。
在新加坡，有85%的本地人口居住在公有住房之中。而新加坡最早學習的是香港的公屋系統，目前香港還有45%的人口居住在政府提供的公屋中。
可見，對於大城市來說，建設保障房體系確實是一個比較流行、成功的住房政策。試想一下，如果沒有公屋系統，本來住房就短缺的香港，房子問題到底會有多嚴重。
但是，興建保障房如果真的這麼容易的話，香港的住房問題就不會這麼嚴重了，像新加坡這麼成功的案例也不會是鳳毛麟角了。
在大城市興建保障房，一個重要阻礙就是以土地徵用為核心的建設成本太高。例如，港府曾多次希望擴大公有住房套數，最終都被土地徵用成本打垮。這一次中央推進的北部都會區開發方案，也是選在了人口密度最稀少的位置。
香港北部都會區規劃土地
而新加坡為了解決土地徵用問題，則是透過立法手段讓政府有權強制建設，同時新加坡本身面積極小，不需要賣地套利為大規模基建提供原始積累，這才能成功搞起來獨一無二的新加坡模式。
除了建設成本外，更大的問題是時間成本。新加坡建國以來，從無到有，足足用了25年時間大力建設住房，才讓絕大多數人住上了政府提供的公有住房。
可見目前熱議的新加坡模式，其實是一個長期工程，要政府持續幾十年支援支援建設，才能從根本上解決住房問題。
而像深圳等城市已經過了快速發展期，住房格局已經定下來了。這時從房地產市場中發展公有住房體系，恐怕不會那麼容易。
與此同時，土地供應有限，保障房建設擠佔的將是商品房的土地配額。對於追求生活品質的剛需家庭來說，心心念唸的商品房恐怕還會因為土地供給下降而上漲。
讓我們做個小總結。一方面，房地產稅反而很大可能還會提升熱門城市、熱門地段的居住負擔，另一方面，擴大保障住房耗時太久、成本高昂，根本遠水解不了近渴。
如此尷尬局面中，一個疑問正被越來越多人提出：
政府當前手上沒有足夠的保障房來提供給需要租住的市民，但是市場上空置的房產很多，為什麼政府不能採取措施讓這些控制的房子進入租房市場呢？
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而要讓空置的房產流入市場，至少讓更多人租上房子，最直接的辦法莫過於房產空置稅。
前文已經說到了，中國房地產市場總體而言是賣方市場，買方議價能力是由有多少意願來購買、政府提供多少土地決定的，熱門城市、熱門地段總是供不應求，房地產稅也能夠轉移給普通人。
而房產空置稅則不一樣，如果房主沒法將房子租出去才需要交稅，所以房主為了彌補損失總是希望能出租房子。因為就會提高租房市場的供給，從而壓低房租。
根據一些可信的研究來源，我國的房產空置率可能還真是不低。
一個來源是西南財經大學的中國家庭金融調查，由於這份調查有央行方面的合作，所以可信度還是很高的。按照這份研究分析，中國城鎮房產空置率為21%，遠遠高於國際平均水平，要知道，日本泡沫危機最嚴重的時候也就是11%。
然而，儘管空置的房產非常多，空置稅也能更好的解決租房困難的問題，政府卻十數年來始終按兵不動。
在2018年時，空置稅並未出現在全國人大常委會立法規劃中，按照目前的規劃，至2023年空置稅都不會進入立法流程。
而最近雖然房地產領域有諸多改革和變化，可各種通知和檔案中，亦對空置稅隻字不提。
這個看起來比房地產稅更合理、更能解決居住困難問題的稅種，為何不被國家納入考慮呢？
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初步的解釋，可能就是空置住房最嚴重的區域往往是三線城市，這部分人口更多，空置率也更高。因此對空置房徵稅，實際上是讓收入較低、資產較少的群體徵稅。
而從我國城市化程序來看，這部分空置房產的主人有很多是異地工作的人群。他們往往是因為收入不高才選擇去外地打工的，之後好不容易才攢了足夠的錢在老家買房。
而單純將這部分人群豁免，又會讓本來就很複雜的鑑別空置房產流程更加繁瑣，徵稅成本也大大提升了。
而空置稅本來能收上的錢就有限，遠不能和房地產稅相比，加上空置房產鑑別困難，也就使得這個稅種並不受政府重視。
從根本上來說，政府出臺一項土地稅收的目的是提高財政收入，而非調節貧富差距和社會矛盾。
根據任澤平的研究，目前房地產稅收體系一共有十個稅種，涉及到了開發建設、交易和保有三個環節。其中開發建設和保有分別有7個稅種，保有稅種只有2個稅種。
可見，政府最關注的實際上並不是住房保有稅，而是在房地產開發的生產和交易環節徵稅，其中的關鍵就是徵稅成本。
在生產環節徵稅，政府只需要對房地產商打交道，而幾百家房地產商和千千萬萬業主之間選，政府肯定願意和企業打交道，房產登記、估值、徵收相關的人力成本就會更低，所以政府自然傾向於從生產環節收稅。
而從交易環節徵稅要比從生產環節徵稅困難，但是交易確認必須需要政府認可，那麼反而是交易雙方求著到政府徵稅，自然徵稅成本就下來了。
尤其是寸土寸金的一線城市，新開發的土地有限，人們更傾向於購買二手房。北京等一線城市，每年二手房成交量甚至達到了20萬套，這更是讓大城市有動機從交易環節徵稅。
因此，就算是潛在稅收規模很大的房地產稅，因為徵稅成本原因，地方政府都沒有太多動力開發，拖到了今天也沒啥進展，更別說房產空置稅了。
正如當年廢除農業稅一樣，雖然說是為農民減輕負擔，其實根本原因還是徵稅的成本超過徵收額了，虧本了。
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雖然從各國經驗來看，房產空置稅對租房市場的影響確實是立竿見影的。
由於華人炒房，溫哥華房價一路飆漲。溫哥華政府也於2017年推出了房產空置稅，這使得租房市場的供給大大提升。由於租房和買房存在替代關係，這也使得溫哥華房價下跌，直至因疫情全球大放水才整體回漲。
可想而知，如果國內推動房產空置稅，固然能降下來租金，可人們租房成本下來只會抑制住房需求，繼而導致房價下跌。
空置房更多的二三線政府，本身也更依賴於土地出讓金，自然是不願意看到自身稅收下降。
可見，房產空置稅即使是對無房群體有利，而且客觀上也理應實施。但因為這個稅種的徵收成本更高、效益也更低，還影響地方財源，始終是沒人願意推動。
雖說一定程度的補丁可以緩解上述問題，比如三線免徵，一二線城市只對租房需求高的地區徵稅，成本不高且還對財源影響不大。
但是嘛，這就涉及到那些寧可空著也不願出租的房子更多掌握在誰手裡了，這就是一個更大的難題了……
