這是熊貓貝貝的第717篇原創文章：
圖片來源：統計局官網
2021年10月20日，因為國慶假期和中國前三季度的經濟資料統計扎堆的現實情況，國家統計局對於9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的統計公佈，姍姍來遲。
雖然環比前幾個月，晚了幾天，但是這一次公佈的資料和訊號，並不簡單。
在信貸政策從緊、調控持續加碼的背景下，9月份，全國房地產市場整體繼續下行，呈量價齊跌態勢。
從下半年7-8-9三個月全國70城的房價樣本變化趨勢中，可以很明顯地看到這樣的趨勢：
7月：價量雙升，但是環比前幾個月，漲幅出現收窄；
8月：價升量平，成交量呈現穩定趨勢，這也符合樓市“量先行於價”的規律和特徵；
但是到了9月，按照以往中國樓市的週期規律，原本應該是“金九銀十”的黃金銷售旺季，卻反常地出現了量價齊跌的情況。
這樣的趨勢和訊號，很現實地揭示了一個事實，那就是2021年，中國樓市的市場拐點，已經出現。
注意，這裡說的是市場拐點，也就是在調控，金融，監管大環境之下的市場表現轉折點，而不是真正意義上能夠決定中國樓市走向和放量的政策拐點。
市場拐點，永遠出現在政策拐點前面，而市場拐點的出現，往往就是對政策拐點的呼喚和訴求表達。
這篇文章，就對國家統計局剛剛出爐的2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，進行專業，有深度的解讀和分析。
以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。
PS：
- 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
- 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
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選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。
圖片來源：頭條相簿
1
9月資料出爐：一線城市領跌全國樓市
一月一度的70城房價公佈了，先看資料：
圖片來源：統計局官網
圖片來源：統計局官網
沒有艱澀複雜的資料統計，直接上結論：
9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平。
其中，北京環比由上月上漲0.2%轉為持平；廣州下降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點。
二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；
三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；
一線城市的新房市場，價格觸頂現象非常明顯。
一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。
其中，北京、上海和廣州環比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
二線城市的二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%。
三線城市的二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
二手市場，一線城市領跌，跌幅和比例，大於二三線城市樣本。
環比，就是和上個月比。
然後再來看看同比的情況，就是和去年同期進行對比：
9月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.3%和7.7%，漲幅比上月分別回落0.4和1.4個百分點。
二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.1%和3.0%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點。
三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.3%和1.4%，漲幅比上月均回落0.5個百分點。
同比去年同期，漲幅已經回到了正常區間，一年時間，最高的只有一線城市二手房的7.7%，曾經動輒10%以上的兇猛漲幅不再出現。
新房價格環比上漲的城市數量由上月46個下降至27個，連續4個月減少；
二手房環比上漲的城市數量繼上月由41個下降至27個後，再次下降至17個。
跌，佔據了主流！
從銷售規模來看，自7月起，全國房地產單月銷售面積以及銷售金額均呈下降態勢，9月雖降幅有所放緩，但仍維持在兩位數。其中，9月份商品房銷售額為15748億元，較去年同期下降約15.8%；銷售面積16139萬平方米，較去年同期下降約13.17%。
縮，同樣也是主流！
全國樓市一盤棋，全國樓市價量雙跌，不管是同比還是環比都出現了明顯的萎縮和下行趨勢，沒有什麼爭議的，2021年，中國樓市和房價的市場拐點，已經出現，即使可以理性預計10月份的樓市會因為小長假和旺季的存在而有所反彈和回暖的表現，但是不管從宏觀，還是到微觀終端市場，除了被套牢的炒房投機群體和資金還抱有希望，心存僥倖，事實上，當前的中國樓市，已經很明顯的處於一個冷凍降溫的環境之中了。
9月份，在70城中，已有3/4的城市出現了房價下跌的現象。
2021年以來，樓市熱度呈“先揚後抑”。
根據市場化屬性更強、具有先導性意義的二手房市場的蕭條情況來看，樓市已進入較為明顯的降溫週期。
官方口徑是總體上趨於平穩，房地產投資、銷售和房價逐步趨於穩定。
但是按照全國多個城市限跌令，託舉樓市的地方政策頻出的勢頭來看。
具有巨大經濟慣性的房地產行業和市場，在政策環境沒有出現明顯清晰的轉折變化以前，對市場預期和刺激沒有全面到位以前，接下來，繼續下調或將成為樓市趨勢。
圖片來源：頭條相簿
2
同一天，央行行長回應恆大事件
圖片來源：央行官網
圖片來源：央行官網
房價資料公佈的同日（10月20日）下午，中國人民銀行官網釋出“易綱行長在2021年G30國際銀行業研討會的發言及問答”。
有幾個重要的訊號：
1、再次表達了對恆大事件的定性：個案風險，也就是說恆大的債務危機和兌付問題，是企業自身的問題，而不是什麼系統性問題，政策環境的問題。
2、通稿裡面有這麼一段表述：
我們應對恆大事件的原則是，嚴格按照法律規定的受償順序，充分尊重並保護債權人和產權人的合法權益。在此過程中，尤其是要保護好已購房消費者的合法權益。我們將堅持法治化的原則，確保所有債權人和利益相關方的正當合法權益得到公平對待。總體而言，有信心能把風險控制在一定範圍，避免發生系統性風險。
很標準的官方表達，字斟句酌，非常到位，該怎麼解讀？
大白話翻譯，就是不要想著賴賬，國家有法律武器。就這麼簡單。
恆大的結果和處理方式，其實已經很清晰了，剩下的，就是時間問題，不再多說。
圖片來源：頭條相簿
3
結合當前樓市的政策環境，對接下來的樓市走向和趨勢的幾個研判：
文章最後，談幾點基於當前政策環境和資料表現之下，對接下來中國樓市走向和趨勢的幾個研判觀點：
1、房地產行業有一個行業規律，那就是“年終翹尾，次年大漲”，已經開始的四季度，是中國樓市2021年收官的關鍵階段，也是對2022年中國房地產市場的重要啟示。
那麼2021年四季度，也就是剩下的幾個月，會不會出現“翹尾行情”呢？
基本不可能，不要抱幻想，能夠橫盤就燒高香，謝謝。
一線城市，核心城市，新一線城市和經濟基本面強硬的城市，在年終金融政策回暖保業績的紅利之下，有可能企穩和出現一定的回暖，但是要想暴漲，跳漲，基本上不可能，政策大環境和大趨勢也不允許。
而一線城市和頭部城市的房價遇冷，從冰凍恢復正常，還需要一個過程，更何況其他低能級城市？
2021年，棚改全面退出市場，經濟大環境下行壓力，疊加人口流動的現實情況，很多城市的房價，2022這個年，恐怕不好過，這才是真相。
2、政策底，什麼時候出現？
這個政策，包含三個維度：調控，金融，監管，當然，還有房產稅。
市場底已經出現，並不代表政策底就會出現，現在是2021年，不是2008年（4萬億），也不是2016年（貨幣化棚改）。
2021年，國家對樓市的態度，是糾偏，是擠泡沫，是去槓桿。而且在國民經濟下行壓力非常明顯的情況下，政策定力和態度，針對房地產的，沒有絲毫的鬆動，當然，是本質上。
從維穩的角度來看，2021年四季度，調控和金融層面可能會針對部分“樓市過冷”的城市實施精準滴灌，但是類似於曾經拉漲房價的大水漫灌，就不要指望，也不要抱什麼幻想了。
3、這一輪政策的意圖不是要打壓和消滅房地產，行情趨勢不代表市場衰落，理性看待就是正常的順應經濟大環境和經濟發展規劃需求而已。
維穩，才是接下來中國樓市的主要旋律和趨勢。
最後給所有樓市參與者提個醒：
買房，不管是剛需還是投資，最好的時機，是順勢而為，緊跟趨勢，而不是在市場探底的過程中，盲目入場。
圖片來源：頭條相簿
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