（幸福裡觀察-市場）北京首場集中土拍20塊地已入市，新房市場即將集中供應近萬套房源。
來源：幸福裡資訊
作者：齊思蕾
編輯：王小玉
最近的北京新房市場特別熱鬧。
一是前7個月新房成交36242套，創5年來新高。
二是5月份第一批“兩集中”供地出讓的30個地塊，已經有20塊地宣佈入市。
幸福裡測算了下，20塊地19個樓盤的供應量將達到近萬套。
這是個什麼體量？
前7個月，北京新房市場供應大概2.7萬套左右，平均到每個也就3800多套。
如果開發商們決心在“金九銀十”衝一把業績，那未來兩個月北京新房月均可能要“上新”超過5000套房源。
19個樓盤集中入市，會改變什麼？
01
北京進入新房6萬+時代
就北京市場目前的普遍認知來看，5萬/㎡均價、500萬/套總價是“剛需”買新房的門檻，對比幾年前300萬/套的認知已經上升了許多。
但事實是，北京城六區新房已經進入6萬+時代，500萬基本很難“上車”了。
從即將入市的樓盤資料裡，也可以看出端倪。
19個樓盤有500萬以內房源的佔比25%，但如果細化到供應套數，500萬以內的房源將遠遠低於20%。
再看看這部分房源的位置，分別在房山長陽，以及六環外的延慶、大興龐各莊。
主要特徵就是：“有點遠”。
但有另外一個資訊值得關注。
19個樓盤裡有8個要求配建公租房，按每套60㎡測算，預計有2932套，這些房源將是北京“硬剛需”們入住核心地段的機會。
02
明明剛需是買房主力，為什麼卻給“富人”打“八折”？
這次入市的樓盤裡，有5個是“高品質標準”，未來銷售時將“折扣”出讓，“折扣”力度從8折到87折不等。
對於這幾個專案，市場的爭議挺大，認為專案並非針對剛性購房需求，而是在給富人打折？
聊這個問題前，我們得先了解“8折”樓盤的背景。
今年5月，北京首批集中供地首度提出“競品質”要求，30宗地中有8宗地要求配建“高品質住宅”，這些專案13%-20%產權歸政府所有，實際購買相當於8-8.7折。
近期即將入市的5個高標準住宅專案，分別位於朝陽金盞、崔各莊，海淀樹村和通州運河核心區。而這幾個板塊的新房市場很早以前就已經進入剛改、改善階段了。
除了部分以少量“小戶型”吸引購房者關注的“工具戶型”之外，各區域新房的購房門檻實際上早已變化。
從即將入市地塊限價後的總價來看，朝陽的上車門檻最低已經達到800萬/套，通州的上車門檻700萬/套。
而且，北京新房市場的純商品房專案，除了部分以少量“小戶型”吸引購房者關注的“工具戶型”專案之外，各區域新房的購房門檻也早已變化。
北京純商品房的剛性購房人群，更多是有一定經濟基礎的家庭，而非傳統意義上的“富人”。
再從專案來看，以海淀樹村板塊這個總價最高、面積最大的融創學府壹號院為例，專案成交樓面價約6.9萬/平，限價11.2萬/平，扣除政府持有的20%產權份額後，售價約8.96萬/平，總價1640萬元/套起。
但兩個地塊加起來一共17.5萬平方的建築面積，將受限於1.6地塊容積率要求，採取8折售價，利潤就不用想了。
所以，政府推行“八折買房”的初衷還是減輕購房負擔，降低購房成本，堅持“房住不炒”。
而且各個區域發展不盡相同，更需要辯證地看待這個問題。
03
“金九銀十”將至，19個樓盤對北京樓市影響幾何？
再回過頭說這19個樓盤的近萬套房源入市，很多人覺得會對市場形成較大影響。
究竟影響有多大？先看看前7月樓市的表現。
8月16日，國家統計局公佈7月70城最新房價，北京新房、二手房同比2020年分別上漲5.4%和10.7%。
這意味著，一套總價500萬的新房和二手房，較去年同期平均分別上升了27萬和53.5萬。
近期，北京連續針對遏制學區房炒作、嚴堵假離婚購房、新房蓄客超3倍搖號、嚴禁樣板間貨不對板等政策調控後，北京房價回落已是大勢所趨。
7月份，北京新房和二手房漲幅環比回落0.1和0.6個百分點。
隨著19個樓盤相繼拿到預售證，新房供應量還將加大，從而稀釋掉一部分市場熱度。
不過，在石景山、海淀等供應量不大的區域，這波新盤入市對沖淡市場高溫的作用可能有限。
集中拍地、集中入市，這是近幾年北京新房供應量提升規模最大的一次，對市場的考驗肯定不會小。
04
對於買房人而言，是好事，還是壞事？
這個問題需要從兩個角度去看。
結合即將入市樓盤的資料，我們可以看到剛需、改善各有所獲。
首先，對於剛需購房群體而言，部分配套了70/90戶型的專案，將提供近2000套小戶型或低總價房源。
雖然大多還是集中在大興和房山，但好訊息是大興德賢華府、通州國譽未來悅、豐臺熙悅晴翠也會有少量小戶型供應。
至少地段不是六環外偏遠地區。
剛需購房者可以透過這一波行情看清市場現狀，在現有的二手房、限競房、共有產權房裡挑一挑、選一選，買對房更重要。
另外，這一批新專案很多位於優質板塊，例如五環內的王四營朝陽壹號、石景山長安悅璽，或“手慢無”的海淀樹村融創壹號院、昌平奧森春曉和北青雲際，以及朝陽區幾個樓盤。
改善客群的選擇範圍進一步擴大，可以結合自身需求，選擇空間很大。
隨著北京第二批集中供地日期臨近，下半年大機率還有一批新盤會集中入市，新房供應量大幅增加，會不會對市場產生影響？顯而易見。
