北京樓市：相對安全的中等偏上學區

大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！

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1、提問：京爺好！在朝陽立水橋那邊有個一居室，大概能賣350w，加上手上現金以及能借的錢，二套預算800w左右，孩子2025年上學，想上箇中等偏上的學校。夫妻兩人，一個在西二旗上班，一個在酒仙橋上班，考慮兩居，買哪裡合適？（朝陽或者海淀）

回答：你好, 可以考慮幾個方向: 1, 海淀的中等偏上的學校, 如石油附小. 2, 亞運村的陳經綸嘉銘學區房. 這兩個學校都不算頂級, 算是比較安全, 教學質量也還可以, 有一定的價效比. 詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

2、提問：京爺您好，最近還在看望京板塊，比較中意南湖中園二期，麻煩您幫忙解讀下，另外小區最近幾個月的成交價在哪裡可以查下？

回答：你好，南湖中園二區小區樓齡老了一些，學校也不算突出，在望京不是太突出的盤，屬於中規中矩，漲幅跟隨望京大盤漲幅，剛需上車沒問題的。這個成交價格可以叫中介幫你統計，如果這個中介人實在，那麼會把資料給你的，當然最好你拿到的是統計好的表格，不是口頭說的成交價。另外，多問幾家中介，估計也能知道個大概。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

3、提問：京爺你好！請問雙井華騰園的房子怎樣呢？目前關注雙井地區，發現各個小區的差價還是很大的。華騰園的三居價格可以承受，不知道是否有升值的潛力？多謝

回答：你好，華騰園小區配套成熟，地段也尚可，還是可以的。不過小區有些老了，品質不突出，物業一般，因為是塔樓小區，戶型也不是太好，影響了其升值性。不過畢竟地段好，價格也合適，所以有一定的價效比，升值不是很突出，但跟隨大盤是沒問題的。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

4、提問：您好，近期一直在看房感覺思路有點混亂，想請您指點下~首房首貸，預算在800萬左右想買一套小兩居，工作地點朝陽門，主要考慮通勤的方便和未來保值，目前在看2號線從東直門到崇文門附近的房子（朝陽門南小街、竹杆衚衕、吉祥裡西區、國瑞城等等都看了一下），但是大多都是回遷房，物業管理各方面都比較差，想問下京爺這附近有沒有可推薦的次新商品房小區。另外還想問下，因為工作地點在東城朝陽交界，有點糾結是不是應該還是在東城一側買，未來會更好出手。

回答：你好，800萬左右預算，這附近確實比較難找到次新品質商品房。只能往外走一走了，比如朝陽的次新小兩居，升值性不一定比東城差。當然800萬左右的預算在朝陽靠裡的地段也不太好找到次新品質商品房，如果不介意距離的話，其實可以看看朝青的華紡和青年匯。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

5、提問：京爺，您好，我現在賣了房手裡能有600萬，可以600付首付款，因為房本想寫我母親的名字，貸款只能走接力貸，不想貸款太多，目前想貸款200以內，去看了南湖東園一區的房子是99年的，還有清友園板樓02年的，新北苑也看了，父母比較中意南湖東園的房子，覺得交通和購物買菜比北苑那邊要方便，而且父母覺得又是五環裡的，請問這個怎麼選擇，如果真按父母選的南湖東園一區的房子，日後這個小區自住保值和升值跟北苑比怎麼樣？在諮詢下，如果父母走接力貸，貸款人是我母親，需要我提供收入證明，提供的話這個會影響我以後買房的首套首貸麼？

回答：你好，首先，接力貸不會影響你的首套資格，但會算在負債內。不過我認為這還好，流水這種東西不是那麼重要。望京板塊比老北苑整體板塊都強一些，畢竟有產業有配套。而老北苑僅僅是一個住宅區，而且以老房子為主。雖然南湖的房子老一些，但是板塊還是強不少，生活也方便，因此房產還是更有價值一些。我建議還是考慮南湖的房子，如果資金充足去新北苑看看也是不錯的選擇。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

6、提問：孩子明年上學，已售賣大興房子擬在環內購置一套小兩居，70-90平米，預算在800-1000W，但房子預期是：

1.位置 2.次新3.戶型南北

4.附近有學校風氣還不錯的小學，更看重些未來的初中學校；

希望京爺可以給出一些購房建議，可選擇的城區、可選擇的相關小區範圍。

回答：你好, 如果選擇海淀, 這個總價次新, 選擇並不是太多, 可以看看世紀城的晨月園; 或者看看五環外的萊圳家園. 如果選擇西城, 這個總價次新, 只能看看廣外了, 比如可以看看遠見名苑和朗琴園, 有些品質, 也有學校. 如果考慮朝陽, 可以看看陳經綸嘉銘的紫薇天悅等, 望京陳分看看上京新航線. 這裡面不一定能都滿足南北通透, 可能得有所取捨. 可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

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