2021年9月份，北京的二手住宅網籤量是12575套，近六個月持續降溫。
俱往矣，3月份開春的網籤量還是22172套。市場熱度相比於半年前呈現斷崖式下跌，且仍有下滑跡象。
而當前綠中介的二手房掛牌突破了8.8萬套，這還不包括後臺隱藏的房源，甚至個別超過指導價的小區都不讓展示了，因此實際掛牌量鐵定突破9萬套。相比於3月份底公開展示的7.8萬套有明顯增長，供需關係轉向了買家市場。
加之新房進場，五月份拿地的專案至今已經有至少三分之一拿到了預售許可證，年底前還有大量新專案火速問市。
隨著總池子供應量增加，買家的觀望情緒加重，這個冬天是有點冷，很可能迎來樓市的至暗時刻。
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坦率地說，現在的行情與信貸收緊有最直接的關係。我們瞭解到不少銀行貸款審批週期拉長，即使審批完，放款時間也拖到了2022年1月份。
按我們目前瞭解的資訊，年底前目前看僅有個別銀行保證兩個月之內放款。房主想要換房短期也拿不到全款，對二手房市場是個不大不小的利空。
要是信貸口子不明顯放鬆，未來三個月北京樓市繼續下行的機率很大，有持續走低的跡象。
直接下結論，10月份北京二手房網籤量不會超過1萬套，甚至9000套都未必能達到，預計在12月達到谷底。
當前形勢下，如果不純粹是為了自住，在北京買房想要實現階段性的保值增值，考驗的是選籌功力。
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板塊上其實很難下手，什麼原因呢？真正的熱門板塊從去年至今都漲了15%以上，有不少熱門區域的標杆盤漲的更多。
比如太陽公元89平左右的南向兩居，一年前還有低於1200萬的房源成交，目前系統在售的價格已經普遍提高到1450萬以上，妥妥地漲了20%，就這價格還是從年初最高點1550萬回撤的。
這只是其中一個例子，其他一些熱門區域的標杆盤，比如雙井的首城國際、珠江帝景，回龍觀的金域華府、國風美唐，朝青區域的潤楓水尚、華紡易城，以上都屬於近一年漲幅超大盤，但前兩個月價格有鬆動的專案。
如果你恰好買房，只想選在東西城和海淀、朝陽的熱門板塊或其他區的高流通樓盤，提一點實在的建議:
找到對應門店評分高的綠中介朋友，諮詢一下之前的成交記錄，最好把意向小區近一年已售房源的成交價全調出來。
認真對比一下，現在的掛牌價和年初最高峰的成交價相比有什麼變化。
如果是漲幅超過15%的房源，建議暫時別碰了，再晾一晾會好些，等一等價格會再往下走點。
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換個角度說，如果你在大興、房山這些非核心區域有自住需求，看到一套房子覺得價格，即使相比於去年沒漲，也別上趕著一定要買。
首先要警惕，為什麼大盤漲了，我要買的這個房子沒漲？是因為板塊關注度不夠嗎？又或者小區樓棟臨主路，戶型差，樓層低，也可能是樓下有一個垃圾房或者加油站？
看這類非核心區的房子，既要把板塊的配套、交通、產業人群、規劃等因素逐一摸透，也要對小區的環境、物業、居民結構、掛牌情況、流通性有比較現實的認知。在樓市下行週期選冷門區域務必慎之又慎，不然很可能入手後繼續跌。
綜合評估完，如果仍然認為值得買，就可以把房主拉進談判室裡抱大腿聊價了。怎麼砍價，我們之前在《如何有效地和二手房東砍價？》中詳細寫到了。
至於在什麼的板塊具體怎麼選房子，大家可以在後臺或者微信留言。這篇作為引子，選籌部分我們有後續的乾貨繼續跟進。
