11月10日，中國人民銀行官方微訊號公佈了2021年10月個人住房貸款統計資料，資料顯示，2021年10月末，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。
央行以往都只是釋出每個月的金融資料，裡面提到個人住房貸款額，這次非常罕見釋出貸款餘額，特意單獨拎出來講了這個事情，就非常耐人尋味。
訊息一出，各種解讀的都有，基本都說成是樓市的利好訊息，從大家的理解來看，全國的貸款是增加的，尤其是相較於9月份，增加量還不少。推算下來10月的樓市成交量相較於9月份有所提高，這是回暖跡象。
那真的是樓市回暖嗎？
我們如果被表面現象所矇蔽，那結果就只會做出誤判。
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貸款和貸款餘額
特意去看了下這個資料的出處，確實是中國人民銀行公眾號上釋出的一條訊息，為了瞭解這個資料，我還特意看了下上面釋出的另外一個數據。
從資料上可以，10月的貸款餘額新增了3481億元，但住房貸款中的中長期貸款增加了4221億元，2個數據不一樣，這說明這完全是2個不一樣的事情。
什麼是個人住房貸款餘額？什麼是貸款額？
貸款餘額，顧名思義就是全國人民現在還欠銀行錢的總額。而貸款額，是銀行總共發放的貸款額度。
貸款餘額 = 貸款額 - 已歸還的本金
貸款後，每個人都要還貸款，每個月都會歸還一定數量的本金，每月歸還的本金總量應該沒有太大變化，但為什麼10月份的貸款餘額相較於9月份反而增加了1013億呢？是因為貸款的多了嗎？
為此我又整理了下最近一年來，每月的貸款額。
可以看到，住房貸款中，今年每月的中長期貸款量，基本維持在5000億左右，10月的貸款額反而比9月的貸款額少了445億元。也就是說，貸的少，但新增的貸款餘額反而更多。why？
02
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貸款餘額增加，樓市回暖？
為什麼10月份住房貸款相比9月份少，但貸款餘額的相較9月份還多增加了1013億元？
住房貸款一般是透過 一手新房，二手房 來發放給大家的。一手房的發放就是純新增；而二手房不一樣，對於二手房來說，我們賣掉自己房子的時候，是需要提前還貸的，也就是說二手業主們需要提前歸還剩餘的所有本金。
貸款餘額的計算公式：
貸款餘額 = 總貸款額 - 已歸還的本金
將這個公式再具體下，就變成。
本月貸款餘額 = 上月貸款餘額 + 本月新增貸款額 - 已還本金
已還本金 = 月供本金 + 提前還貸的剩餘本金
在10月比9月少放貸445億元的情況下，10月新增的貸款餘額 比9月份還多增加了1013億元，只能說明在10月份提前還貸的貸款量是比9月份要少很多的。（由於資料太大，月供本金部分佔比太小，所以月供本金的變化量影響不了整個資料，這個影響可以忽略。）
這說明10月份的二手房成交量反而比9月份更少才對啊。
這哪裡是樓市回暖，明顯是全國的二手房成交量越來越少了。二手房更加難賣了。
03
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意欲何為？
樓市的漲漲跌跌，原本就是發展常態，漲多了就要壓，跌多就要託，這個和是否為市場經濟還是計劃經濟沒有任何關係。
9月底的時候出來了2個維護後，說崩盤的少了。現在又罕見地釋出貸款餘額新增量超過9月份，說樓市回暖的人又多了。
說明前期的打壓過頭，現在在適當的糾正。但從資料上看，高層實際上沒有使用任何實質的刺激，只是釋出真實的資料，就起到了提振信心的作用。
這也說明樓市不完全由供需決定，而是炒作的結果。而且高層也完全明白這一點，現在需要讓樓市迴歸正常，完全就利用了大家的這一心理。但如果後續過頭，樓市出現暴漲，只會迎來更大的打壓。
而很多人說現在已經到了“政策底”，是抄底的好機會，這就要靠你自己來判斷了。
