近日，除了紛紛亮相的20多個新專案，最為業內關注的就是北京市第二批集中供地了。
在杭州、廣州、成都等城市相繼公佈二批供地清單後，北京也在坊間流傳著一張二批供地名單，自媒體有說50宗的，也有說51宗、53宗的，幫主將拿到的資訊梳理後，發現應為50宗地。
無論與最終北京市公佈的供地名單是否完全吻合，但這50宗地的出爐，並非空穴來風。為了幫助買房人能提前瞭解市場走勢，幫主將這份名單進行解讀。
按環線分佈：
二環：1宗。豐臺區萬泉寺；
三環：1宗。豐臺區周莊子；
四環：2宗。豐臺區小瓦窯和海淀區京昌路楔形綠地；
五環：22宗。海淀區1宗，朝陽區8宗，石景山區3宗，順義區1宗，昌平區3宗，房山區3宗，大興區3宗；
六環：24宗。豐臺區2宗，通州區5宗，順義區7宗，昌平區1宗，門頭溝區4宗，房山區3宗，懷柔區和平谷區各1宗。
按功能區分佈：
主城區：海淀2、朝陽8、豐臺5和石景山3，共18宗；
通州副中心：5宗；
平原新城：順義8、昌平4、門頭溝4、房山6、大興3，共25宗；
生態涵養區：懷柔1，平谷1，共2宗。
01 主城區改造開發提速
海淀、朝陽、豐臺、石景山4個主城區，共放出18宗地，與2020年主城區供地宗數相同，總開發規模將達213.34萬平米；加上今年上半年出讓的16宗地，預計今年主城區共有34宗地上市，這個數量和規模為近5年之最。
此份名單中，二環、三環、四環各推出一宗地，都處於豐臺區中部。如今的城六區，在四環範圍內仍有宅地供應的，也就是豐臺區了。
去年三環分鐘寺是市場中最搶眼的標的，今年豐臺三塊地仍將是香餑餑，尤其萬泉寺和小瓦窯兩塊地規劃建築體量分別為約10萬、23萬平米，出貨量很大，搶手是必然的，更要拼開發商的資金實力了。
朝陽區繼5月集中供應10宗地後，再次以8宗地塊成為二次供地大戶。其中5宗為孫河前葦溝棚改地塊，總建築體量達36萬平米。
石景山區首鋼東南區推出3宗地，總建築體量約為30萬平米。
豐臺區青龍湖國際會都核心區推出2宗地，總建築體量約37.6萬平米。
主城區其它地塊很分散，地皮最為緊俏的海淀區只推出2宗地，總建築規模約38萬平米。
今年主城區宅地放量，傳遞出內城改造和邊緣組團開發提速的訊號，也將給買房人提供更多入住主城區的機會。
這18宗地中，預計有剛需人群上車機會的不超過3塊，包括朝陽區管莊鄉、東壩南區和豐臺區小瓦窯，根據這三塊地的位置和規劃容積率，拿地開發商或將配置部分小戶型產品。
02 五環將成市場主流
房價已全面進入7萬+時代的五環區域，將是北京住宅市場的主流。
之所以這樣說，一是因為四環內的地塊都屬於寶藏，供地節奏就給人一種惜售的感覺，每出一塊地都萬眾矚目，供應的產品也一定是豪宅級別，與大眾買房人無關。
二是六環外的地塊，除豐臺區青龍湖、順義新城、門頭溝S1線區域組團等少數幾個區域，已經歷數年的開發，區域內有若干新專案供應，可以吸引部分外溢改善人群，其它地塊此前大多沒出現過在買房人的視野裡，透過這批供地，我們可以又瞭解北京很多地名，如順義平各莊、夏縣營，昌平區馬池口鎮，通州永樂店、於家務，房山區城關中心等等。
這些偏遠區域的地塊，目前基本沒有軌道交通支撐，城市商業配套缺乏，很難吸引城區買房人，更多將解決地緣客戶的換房或拆遷買房需求。
因此，大多數買房人還是要在五環區域選擇自己的居所。在五環範圍，上半年有27宗地，第二批將有22宗地，共計49宗地，市場的重心非五環莫屬。
03 政策端影響幾何
在第一批集中供地中，出現了“限房價、限最高價、競政府產權份額、配建公租房、套內7090、競高標準建設方案”等一系列組合拳，目標是為了控制房企狂拼溢價率、抬高房價。
結果顯示，組合拳效果顯著，首批30宗地塊成交平均溢價率僅為6.4%。若縱向比較成交樓面價和房價，相比同區域樓面價的漲幅，房價漲幅並不大。這就體現出政府“穩房價”的決心了。
據瞭解，第二批供地的主導思想是“限地價、控房價、提品質”，是在5月拍地經驗基礎上的完善。
限地價即為每一宗上市地塊都設定了競拍價格上限。競拍時觸及上限，就轉為競政府產權比例、競配建公租房面積、及競高標準建設方案等環節。
控房價即為每個地塊制定了銷售指導價，按該區域近三年新房價格水平進行設定，開發商需承諾未來售房不超過此價格。
提品質即比拼建設方案設計，相關建築專家在評判時要優先考慮公共性、宜居性，兼顧創新性和示範性，同時，要求在建築設計中採用高標準綠色建築、裝配式建築，確保建築質量。
無論是限地價還是控房價，政府的目的都是為了控制房價漲幅，這一點買房人一定要清楚政策的導向性，別幻想等房價跌了再買房。
提品質這一條對所有買房人都是好事，過去有太多因建築質量而維權的案例，無論誰花了一大筆錢買套房，卻要面臨產品貨不對板或有殘次的結果，都接受不了。住建委要求專案在樣板間展示方面須符合三個一致，這也是為了監督開發商保障建築質量的有力措施。
還有就是高標準綠色建築、裝配式建築模式的推行，有利於提高建築節能效果，不僅能提升家居生活品質，而且符合綠色環保大計。
總之，政策對於行業的健康發展是積極的，買房人需要了解政策，更需要把握大勢，做好置業判斷。
