前兩天去望京，早高峰堵成狗。。。

清河之前說過，北京科創聚集地，正在逐漸形成一個U型，京藏／京新高速-北三環-京承／機場高速。

而望京，就是這個U的右上角。。。各種網際網路大牌聚集於此，產業高地，非常光鮮。

突然想到了之前和公眾號《文森地產嗅》作者聊過的話題，網際網路大廠的入駐，對一個區域而言，真的一定是好事嗎？

我嘗試講兩句話，分成幾塊：

1.這條北三四五環科技帶的脈絡

2.產業方的訴求

3.城市經營者的賬本

4.收尾和總結

01

科技帶的形成，市場與政府的拉扯

之前在忘記哪篇文章裡介紹過，中關村是一個被賦予了太多內涵的概念，而且在不同歷史時期，不斷變化。。。

北京是最先推行1+N園區的，已經把中關村園區擴大到了北京的每一個區。。。後來上海張江也採用了同樣的方式，幾乎各區都有分園。。。目的就是將國家給的園區優惠政策，儘可能撒播到更廣泛的區域，帶動整個城市的發展。。。

政府對於產業或者區域，肯定是有高瞻遠矚的規劃的，當然了，市場也有自己的意志，市場最後跑成啥樣，其實就是政府與市場之間拉扯平衡與妥協的結果。。。

1.中關村科學城的拉扯例子

比如中關村科學城，早在2011年，當時規劃的區域75平方公里，是放在了所謂的“中知學”區域，如下圖紅線範圍，骨架就是中關村大街-知春路-學院路構成的H型。。。

中關村歷史上是以中科院為核心逐漸發展起來的。。。中關村核心區，也就是中關村西區（海淀黃莊與北大之間）和東區（融科），如果20年後的現在眼光來看，無論是當時的規劃還是實施、運營，都存在非常多的問題，算是歷史侷限性吧。。。

2011年規劃的中關村科學城，在中關村核心區的基礎上，向東擴充套件到了學院路（北航、北科大、林大、地質大學、北語等），向南跨過知春路（中科院、中航體系、航空航天），擴充套件到了北下關區域（涵蓋了北郵、中央財經、北交大，不能再往南了，往前就出了海淀區，到西城區了。。。），基本上把海淀轄區內的高校都涵蓋了進來。這個區域，人口密度差不多是每平方公里2.2萬人，2011年做這個規劃時，區域人口數大概120萬多人，佔到海淀區常住人口的三分之一。比人口數量更重要的，是人口的比例。。。外來人口：本地人口：在校學生的數量分別是50：40：30萬人，這個比例挺好，外來人口和學生佔到了三分之二，在整體均衡的基礎上，兼具智力、活力、創造力。。。

可以說，這個區域應該是海淀區最精華的部分了，南邊到北二環，北邊到北五環，靠近核心城區，生活配套成熟，人口特徵均衡向好，尤其是四環內，高校多、科研院所多、科創氛圍濃郁。。。

但是，為什麼10年過去了，產業並沒有按照政府的規劃在這個區域內紮根，而是在積極向北、向東溢位。。。發生了什麼？問題的核心，在於權屬問題。。。

之前在講中關村西區的文章裡說過，中關村路東是中科院駐地，海淀區根本動不了中央事業單位，所以只能忍痛把原來海淀鎮的駐地給拆遷了，騰出來四環內的成片開發的空間，這才有了現在的中關村西區。

同樣的邏輯，我們來盤一下上述規劃的中關村科學城區域，看看底層的家底。。。

紅線範圍內，主要分為國有土地和集體用地兩類。國有土地為4000公頃左右，其中高校佔51%，科研院所佔14%，部隊佔3%，他們的土地都是國家劃撥用地，這加起來就佔據了78%，意味著，在市場主體手中的土地只有22%左右。

集體用地為510公頃（歸屬於村集體或者合作社），這部分算是可以商量著用起來，不過即便把這部分加進去，中關村科學城“中知學”區域範圍內，非劃撥用地的比例也只有差不多30%。

可以說，在劃撥用地佔大頭、機關大院普遍存在且形成割裂的權屬格局下，海淀區可以放手發展中關村科學城的空間並不大。。。再加上軌道、鐵路、快速路、河流等元素的切割，進一步壓縮了中關村科學城的騰挪空間。

所以，雖然規劃是圈定了這個區域，但市場的力量在積極尋求外溢。。。產業像是流水，只會往對自己最有利的方向流淌。。。政府心裡也非常清楚，所以規劃也在與時俱進的升級調整。。。

2.政策配合開啟產業空間

2019年，政府再次調整規劃，把中關村科學城擴大至海淀區全域，整體思路和當初把中關村科技園逐步擴大至北京各區一樣，希望先進帶動後進、扶持政策雨露均霑。

擴大後的中關村科學城，打開了廣闊的發展空間，似乎是被打通了任督二脈。。。有一橫一豎兩條產業帶：豎的是中關村大街高階科創功能聚集發展軸，基本上是G7沿線（或者軌道13號線沿線），從西直門開始，經過中知學核心區（即中關村、知春路、學院路核心區，也就是此前說的原中關村科學城範圍），向北經過上地軟體園組團和永豐組團。。。橫的是北清路科創發展走廊，核心點是永豐組團，向西是山後的翠湖區域，向東是生命科學園以及未來科學城（後者屬於昌平了。。。所以沒有在海淀的規劃裡體現出來。。。）對於產業而言，地面都是北京，到底是海淀還是昌平，具體行政區劃的約束其實並不突出。。。如果單純只看上面海淀區的規劃，還是容易對趨勢發展形成誤判。。。

把朝陽區、昌平區乃至順義區等利益相關方的規劃拼到一起，就可以對產業帶延展有更客觀的認識。。。

02

產業在流動，看似無序，其實有章

剛才介紹過，大望京區域早年間承接了國貿區域外企的外遷，最近幾年彙集了阿里為代表的眾多網際網路企業，成為U型的右上角，與上地西二旗為代表的U型左上角，遙相呼應。。。這世界變化快，中國更是日新月異，五年前的規劃，都可能不周全。。。

1.非傳統規劃區域的意外崛起

U字中間連廊，也就是北三四五環這個區域，發展一度有些滯後，但是最近幾年，幾個點狀的強化，依然可以讓趨勢逐漸顯露端倪。。。這應該是純市場主導的力量吧。。。舉幾個例子。

知春路區域：大家都知道，位元組跳動的大本營是知春路區域，幾萬人分散隱藏在十幾棟樓裡。。。

方恆已經滿了，到了晚上9點以後，正是網際網路人的下班高峰期。。。三環邊上車水馬龍，各種擁堵。。。

對面的中坤廣場，在緊鑼密鼓地裝修，在可以預見的未來，位元組這個大本營會逐漸強化。。。

京東對翠宮飯店的改造已經完成，雙11之後就會搬進去，保守估計1-2萬人吧。。。

太陽宮區域：

京承高速的起點，就在它與北三環的交叉口，太陽宮區域，在這裡，位元組又租了十萬方的辦公空間。。。

可以裝幾萬人？其實，這裡不算是傳統意義上的商務區，但是一方面隔壁太陽宮百盛改造後成為了大眾汽車的總部，一方面這裡往北高速去望京和未來科學城都非常便利，算是被好運砸中了吧。。。

亞奧區域：之前亞運會、奧運會，有效帶動了四環南北這片區域的發展，但是講真，北辰的能力確實有些侷限性，基本上就沒有留下太出彩的商辦專案。。。中軸線最近幾年的發展，才逐漸給人一種商圈逐漸形成的感覺。。。

2.以中軸線的逐漸成型為例

對於產業方來說，選擇辦公地址，租金只是要素之一。。。應該是周邊產業基礎、生活配套、交通狀況、員工通勤、客戶距離、企業形象等多種因素綜合考慮的結果。。。

中軸線區域，最大的優勢除了帝都龍脈，就是環境吧，四環內是奧體中心，四環外是奧奧林匹克森林公園，沒有高大建築群的遮擋，中高區基本上都是park view。。。

亞奧地標天圓祥泰大廈看西山的視野

天圓祥泰大廈看奧森公園視野

天圓祥泰大廈看望京視野

清河有時候在想，為啥辦公就一定要往高樓林立的國貿擠呢？為啥一定要往逼仄的中關村擠呢？為啥要往吃午飯都成問題的金融街擠呢？擁擠和堵車，圖啥類？每天俯視奧森公園，它不香嗎？

這個區域目前是5號線（往北連線天通苑區域）、8號線（往北連接回龍觀西二旗區域）、10號線、15號線（往西是清華）彙集，碼農們過來上班也很方便的好嗎。。。

後來清河發現，這個觀點已經不算新穎了。。。因為很多機構已經不是設想，而是行動。在逃離那些傳統商圈。。。

一般說逃離CBD的時候，常見的邏輯是說CBD區域租金高企，愈發擁堵，而外溢區租金更低，環境更好，吸引中小企業向副中心遷移。。。

但現實真的是這樣嗎？安貞門中軸線附近彙集了天圓祥泰、北投、中海、城奧等一批品質比較高的專案，幾年時間，逐漸吸引了幾千平米以上的大客戶入駐，促使整個區域進去了良性上升的通道。。。

超甲級大樓天圓祥泰大廈

文森地產嗅是一個我關注的公眾號，作者是每天在租售一線打拼的業內人士，從它的文章裡看到，亞奧中軸線區域的辦公樓租金也都在10元以上了，幾個頂尖專案已經幹到了13-15元，與國貿CBD、中關村核心區已經基本持平。。。

那科技類企業呢？這龍脈中軸線，會是他們的菜嗎？（根據筆者瞭解到資訊，天圓祥泰是該區域目前唯一可以提供3萬平米辦公物業供大型公司辦公使用的超甲級樓專案）

熟悉清河的讀者朋友可能知道，這個區域我最喜歡德國暖男GMP操刀設計的亞洲金融大廈（亞投行大廈）。

亞洲金融大廈

據說，網際網路大廠TX除了在鼎好大手筆租賃之外，也在亞投行大廈拿下了大片的面積。行了，這個新型商圈，正在以肉眼可見的速度，在不斷填充，逐漸成型。。。

03

產業是真落地了嗎？穿透到背後都是一筆賬

回到文初清河丟擲來的問題，網際網路大廠入駐一個地方，對當地而言，一定是好事嗎？

我比較認同趙燕菁教授關於城市發展歷史的觀點：

一是城市管理者和當地政府，最終都要回到一個最本初的出發點，就是為自己的納稅人服務。二是城市更新的兩個核心問題，產權統籌，財務平衡。

無論是公共服務，還是城市更新，你琢磨下，背後的邏輯是一樣的。。。

清河之前介紹過，國內的網際網路大廠，多數都屬於勞動力密集型。。。如果是小企業，可能還不值得仔細計算，但這可是動輒幾千幾萬人呢，給區域公共服務會帶來不小的壓力，必須計算。這大量的人口，每天早晨來晚上走中午靠外賣，當地政府一定會算賬，這紅紅火火的企業運營，給當地貢獻了啥？

公司本身或者它的上下游生態，是不是我的稅收貢獻者。。。當然，也不是隻看它自己，還要看它是否可以有利於培育區域的產業生態，從而孵化出更多的稅收貢獻者？

它是否有效拉動了轄區內的就業，還是它的員工都是住在其他區、只是過來上個班？它是不是有效帶動了區域價值（尤其是房產價值）的提升？

這還只是收入項，還要考慮成本項，區域內的公共服務品質是否被擠壓？道路是不是更擁堵、停車位是不是越來越不夠用、各種快遞員和外賣小哥是不是越來越多越集中、環境是不是越來越不好管。。。

可能這個問題在1年左右這樣的短期內，還不是很明顯，但如果放在3-5年這樣的期限上來看，就會明顯的多。。。物流行業算是殷鑑之一吧。。。

04

算賬是認知方式，千萬不要羞於算賬。。

突然想到了早年間一個朋友的經歷。。。他新加入一家百貨公司，參考行業做法，年底搞各種優惠大促，也就是常見的滿多少錢減多少錢，結果，那年人氣特別旺，人山人海的。

但最後一算賬，公司是虧的，據說是因為大家都是新手沒經驗，滿減政策算錯了。搞成了真正的“賠本賺吆喝”。

大家都是處於經濟社會，各種商業行為連線了整個社會，不要羞於算賬。

算賬只是認識外部世界的一種方式，並不一定是絕對或者單一的判斷標準，但是如果賬都算不過來，那肯定是隱藏了一些咱們沒有意識到的問題。。。

可能差異點在於是算短期還是算長期吧。。。有些人是隻看短期，有些人是犧牲了短期利益，但是換來了長期繁榮。

長期來看，一定是各方都受益的模式才會長久持續。。。

如果一種合作，有一方是持續吃虧的，那你一定要小心了，你看中的是人家的利息，人家盯上的，可能是你的本金。。。

還是那句話，不動產行業本身就是和政策緊密相關的，政府規劃指引、政策拉抬或打壓，與市場力量之間肯定一直會相互拉扯。。。多算一算，沒壞處。

有時是合力，有時是消耗，有時是側面，不同參與者其實大多是在尋找適合自己的方向而已。

與商辦酒店這樣的業態相比，產業相關的業態（產業園、工業園、物流冷鏈、資料中心、配套居住等），與政策的關聯度更高，換言之，也就更需要尋找自己與政策之間的切入角度。。。

本文轉載自微信公眾號清河三思，筆者是我們文森地產嗅的好友，希望他的內容給大家帶來行業的思考！