想不到！萬科“萬物雲”上市前出售會所並改變文體功能 失於誠信

想不到！萬科“萬物雲”上市前出售老樓盤配套公建，改變會所文體功能，失於誠信和社會責任——兼談開發商產權的配套公建的業主權益保障

作者：萬科星園業委會

目 錄

1. 萬科自救（盤活）？一邊籌備分拆上市，一邊出售老樓盤公建

2. 萬科20年前樓書宣傳4000平米文體功能會所，現在不認賬了

3. 二十年前配套公建政策明確規定“會所”是文化活動設施

4. 法院認定開發商應保證會所功能，但開發商違約業主獲賠可憐

5. 萬科雖承認業主權益，但照賣不誤且根本不保證會所文體功能

6. 北京萬科物業本受業主委託，卻接受萬科地產委託出賣業主利益

7. 喊話萬科和萬物雲：再難也不能失了誠信和社會責任

萬科自救（盤活）？

一邊籌備分拆上市，一邊出售老樓盤公建

2021年11月6日，萬科企業股份有限公司（“萬科地產”）釋出公告，擬分拆所屬子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司（“萬物雲”）到香港聯交所上市。萬物雲前身就是萬科物業，2020年10月更名，冠以“雲”“空間科技”等概念。

2021年11月8日，萬物雲下屬北京萬科物業致萬科星園業委會的回覆函顯示，已經將萬科星園小區的會所一層出售，已經與買家簽署《商品房現房買賣合同》，已經為買家辦理了裝修的施工許可，買家已經開始裝修。

萬科星園是萬科地產在北京奧運村地區的一個早期優質樓盤，從第一期開始起算，已經有約20年曆史，其優質點之一曾經在於會所等公共服務設施。但讓星園業主意想不到的是，從2021年3月開始，陸續傳出星園會所被出售用於開辦超市的訊息。

根據北京萬科地產對北京萬科物業的《授權委託書》、北京萬科物業2021年3月29日《關於萬科星園會所配套公建經營情況的說明》，星園會所已被北京萬科地產透過《資產轉讓協議》處置給北京萬科物業。北京萬科物業此次再出售給現在的買家。北京萬科物業負責資產管理的人士稱，出售會所是萬科“盤活”資產的舉措。

萬科20年前樓書宣傳4000平米

文體功能會所，現在不認賬了

北京萬科地產是萬科星園專案的開發商，當初賣房時與買房人簽署的商品房買賣合同寫明配套有會所。各期銷售推介材料（樓書）宣傳會所4000平方米，對會所的描述是：“享受生活理所當然，拋開傳統會所藩籬，以全新的健康為理念，倡導奧運精神，實現全民健康新主張。”“恆溫游泳池、乒乓球、健身房、棋牌室、兒童遊戲室，一應俱全，簡單的生活要快樂的享受。”

同時，萬科星園配套的商業街獨立於會所，並不在會所之內。各期樓書宣傳商業街3600平方米，“24小時超市、鮮花屋、書屋、咖啡屋、酒吧……心情會時好時壞，但日子總是有新意。”

星園會所房產證面積4353.83平米，扣除“裝置用房”400.32平米外，餘下3953.51平米就是樓書所宣傳的4000平米會所，“房屋用途”欄和“備註”欄，都明確寫明為“配套公建”。

萬科的邏輯是，只要有為業主保留“一丁丁點兒”文體場地面積就是恩賜了，顯然與當初宣傳和承諾4000平米文體功能會所嚴重背離。

二十年前配套公建政策明確規定

“會所”是文化活動設施

2002年北京市政府釋出有《關於印發本市新建改建居住區公共服務設施配套建設指標的通知》（“京政發[2002]22號文”）。

同時，京政發[2002]22號文將配套公建按效益分為公益性和盈利性兩類。該檔案“總則”第（四）項將“文化體育設施”與“商業服務設施”並列，對二者明確進行了區分，充分說明會所作為文化活動類設施屬於公益性配套公建。

現在，萬科為了盈利，認為會所都是“營利性”的，產權人有權在“京政發[2002]22號文規定八類配套公建範圍內使用房屋”。八類是指按使用性質分為教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社群服務、行政管理和市政公用。

星園業委會不認可這一說法。第一個理由是萬科二十年前賣房時宣傳和承諾了4000平方米會所整體都是文體用途，構成商品房買賣合同的組成部分，萬科應當信守合同和遵守承諾。第二個理由是會所的“文化活動”“文化體育”性質，決定了其公益性；第三個理由是按照萬科的邏輯，會所全部搞成商業服務也符合規劃政策，顯然是荒謬的。

法院認定開發商應保證會所功能

但開發商違約業主獲賠可憐

2016年，北京法院判決了多名凱德品元業主因會所功能喪失起訴開發商賠償的案件，當時北京晚報對該案予以了報道[1]。

2009年，案涉房屋買賣合同約定，小區會所的所有權歸開發商所有，會所設有健身房、乒乓球室、檯球室、兒童遊樂室、紅酒雪茄吧、棋牌室、大堂自助式咖啡吧超市，美容美髮室。

2012年，開發商將會所賣給李某且辦理了過戶。2013年，李某因借款將會所抵押給出借人範某。2015年，林某逾期不還款導致會所被拍賣給斯某。多名業主在拍賣過程中提出異議，未能阻止拍賣，之後選擇針對開發商違反商品房預售合同提起違約賠償之訴，每個業主索賠10-15萬元不等。

但是，鑑於會所產權更迭，開發商客觀上已經無法繼續履行關於會所使用的保障義務，法院無奈判決開發商對業主適當補償2-3萬元不等。

萬科雖承認業主權益，但照賣不誤

且根本不保證會所文體功能

萬科在對星園業委會的書面答疑中不得不承認，“即使是開發商擁有所有權，仍然不能排除業主使用權，相反應保障業主使用權，對於使用權開發商也不得擅自處分”。

從2021年3月起，星園業委會及業主代表一直與萬科交涉，一位老業主甚至在一次面談中向北京萬科物業負責星園專案的大區經理深深鞠了一躬，“我敬佩王石，敬佩萬科誠信精神，為了你們的信譽和廣大業主的信任，請不要繼續在錯誤的路上走下去”。但萬科為了“盤活”，為了“萬物雲”上市，如本文開篇所述，一意孤行，已經出賣星園老樓盤配套公建，生米已煮成熟飯。

對於業委會就出售後如何保證“會所文化體育功能和公益性”的質疑，萬科在書面答疑中說，“在配套公建轉讓合同中，明確約定房屋使用用途，及違反約定情況下的違約責任承擔。”

星園業委會不認可這一說法。首先，此次萬科出售會所就是用於開辦超市，已經改變文體功能，賣房合同不可能限制買家必需將會所用於文體功能；其次，如凱德品元小區那樣，會所賣了一手又一手，甚至被拍賣了，會所功能完全喪失了，賠償業主兩三萬元，還得打公司才能獲得賠償，沒有什麼實際意義，對小區品質的減損才是對業主利益的最大傷害。

北京萬科物業本受業主委託，

卻接受萬科地產委託“出賣”業主利益

北京萬科物業與星園業委會簽署有《物業服務合同》，為星園業主提供物業服務。但又接受萬科地產委託出售業主享有權益的星園會所。北京萬科物業同時接受爭議雙方即星園業委會和北京萬科地產委託，存在重大的利益衝突，且直接站在了萬科損害業主利益的一邊倒立場。

在明知會所權益糾紛尚未解決的情況下，北京萬科物業為會所買家辦理了裝修的施工許可，甚至沒有知會業委會一聲，顯屬與北京萬科地產惡意串通損害業主利益。

喊話萬科和萬物雲：

再難也不能失了誠信和社會責任

當下，地產業難，萬科也難。2021年10月28日，萬科A收盤價19.13元，二十多年來首次跌破每股淨資產。2021年9月30日，萬科地產每股淨資產19.58元。有文章以標題《萬科“破產價”》[2]為標題加以評論。11月6日（週六），萬科地產釋出《關於擬分拆子公司到香港聯交所上市的公告》，籌劃分拆物業板塊到香港上市，當含有拯救股價之意，但市場似乎並不買賬，11月8日（週一）開盤18.38元， 收盤18.31元。

萬科，作為一家中國地產行業的龍頭企業，作為A股和H股兩地上市公司，目前正在籌劃物業板塊“萬物雲”分拆H股上市，當承擔相應的社會責任。

萬物雲本身就是一家直接提供社群服務的物業管理公司，其當不忘承諾，珍惜業主作為消費者或客戶曾經的認同和認可，充分考慮社群利益，關注社群文體事業。

否則，失落於誠信，失落於社會責任，不會有未來。