導語

人才是城市發展進步的活力源泉。近年，隨著戶籍制度改革步入深水區，多地逐漸放寬落戶限制，全國數十個城市加入“人才爭奪戰”，推出人才引進政策、落戶補貼。剛步入社會的“新青年”們定居城市、就業選擇也日益多元化；北上廣深不再一枝獨秀，“新一線”、二線城市成為新的目的地。選擇一座城市，就是選擇一種生活方式。 人才流動的背後，如何讓人才留得下，成為新的課題。古語有云，有恆產者有恆心。幸福裡研究院量化研究了重點22個城市二手房、新房的房價門檻、高校畢業生薪酬水平及城市差異，獨家洞察不同等級城市購房上車難度，為高新青年群體提出切實的購房建議。

核心觀點：

1、總體上看，北方城市平均難度小於南方，新一線城市購房難度相對較小；

2、北京、深圳、上海、廈門難度排在前列，重慶、成都、長沙、瀋陽等新一線城市難度最小。

01 最難北京新房，最容易長春二手房，難度相差近6倍

對於剛步入社會的新青年來說，他們面臨的最大考驗，就是住房問題。為了評估“新青年”們的購房難度，幸福裡研究院蒐集了22個重點城市的剛需房價門檻和2020年全國各地高校畢業生的薪酬水平，量化了新青年購房上車難度。

新青年購房車難度

=剛需二手房（或新房）剛需房價門檻/2020年高校畢業生年平均薪酬

其中，剛需房價門檻是幸福裡APP各個城市使用者2021年1月以來瀏覽房源套總價的中位數，代表城市的剛需水平，也是購房上車的理想價位。

各個城市高校畢業生年薪酬資料根據中國薪酬網釋出的《2021全國高校畢業生薪酬指數排行榜》，高校畢業生年薪酬=高校畢業生月平均月薪X12。（這份資料總共採納了全國100所高校畢業生的平均薪酬進行計算，可能存在些微誤差；但是100所高校分佈較廣，不太會影響城市之間的比較結果。）

這裡的購房難度是指，高校畢業生畢業後，單人，也就是“一個錢包”的年薪，購買一套房子至少需要多少年。購房難度越大，說明高校畢業生的年平均薪酬購買房子需要的時間越長。

這裡評估的是，以該城市高校畢業生平均薪酬，在本地落戶購房的難度，沒有評估在異地購房的情況。例如，北京大學的畢業生工作獲得報酬，在杭州購房，由於杭州平均房價低於北京，購房難度肯定也要下降，這次評估並沒有評估這種情況。

根據幸福裡研究院的觀察，新青年們購房難度最大的挑戰是——在北京購買新房；難度最小的是在長春購買二手房，兩者相差5.96倍。

分開來看，二手房難度最大的城市是深圳，難度最小的是長春；新房難度最大的城市是北京，最小的是長春。

綜合來看，北京、深圳、上海、廈門是新青年購房難度最高的城市；長春、瀋陽、長沙、重慶、成都是新青年購房難度相對較小的城市。

02 北方城市更容易，新一線城市最友好

資料顯示，對新青年群體而言，北方城市購房難度要小於南方城市。北方城市除了北京一騎絕塵，把其他城市甩到後面外，其他城市的購房難度都要小於14；而南方則有5個城市購房難度全部在20以上。

城市等級變化顯現出的購房難易度差異更為明顯。

一線城市中，北京、深圳購房難度都在30以上，而廣州的購房難度最低（二手房、新房分分別為19和20），是北京難度的三分之二，甚至要低於某些二線城市。

新一線城市中，購房難度差異比較大。杭州、南京的購房難度較高，難度都在20以上。瀋陽、長沙的難度最低，難度指數甚至要低於大部分監控的二線城市。瀋陽是新一線城市中上車難度最小的城市，二手房、新房分別為7、8，比全國住房調控示範城市長沙對本地高校畢業生還要友好。

二線城市中廈門購房難度也是高居不下，深圳、北京、上海。除了最高的廈門和最低的長春之外，其他二線城市的購房難度都比較接近。

根據幸福裡研究院的分析，一線城市的二手房新房平均購房難度指數分別是29.5、31.5，新一線城市是13.3、13.8，二線城市分別是14.8、14.7，新一線城市的房價對高校畢業生是最友好的。相信這也是最近成都、重慶等新一線城市吸引年輕人才的原因。

03 選二手房還是新房“上車”，不同城市有差別

不同城市二手房、新房購房難度差異也是一個值得注意的現象。

廈門、青島的二手房購房難度要明顯大於新房。這主要有兩個原因：一是城市的醫療、資源比較集中在老城區，二是新城區的配套資源還沒有及時跟上。以廈門為例，經濟活動和各類教育、醫療配套資源主要集中在島內，而新房則多分佈在城市核心區之外，因此新房價格相對便宜。第二，二手房面積要小於新房，即使在同等均價之下，二手房總價也要比新房低。而杭州是由於近年新房實行限價銷售，因此新房價格保持在較低的水平。

相比之下，瀋陽、成都、無錫新房的購房難度要大於二手房。主要是因為中城市新房近年上漲趨勢較快。其根本原因是地價上漲較快，地塊高價入市將帶來成本上升，導致市場上高總價產品較多，低總價的產品供應偏少。而二手房之間區位的差異化明顯，除了配套資源特別優秀的板塊，二手房價格變動不大。

幸福裡研究院分析師建議，在新房/二手房選擇上，應該腳踏實地，務實選擇。根據城市實際的房價情況、目標房源配套情況、核心區/周邊區距離，自身的就業通勤，優先選擇購房難度小的住房。日後根據收入變化的情況，在合適時機進行置換即可。

04 結語：推動保障性住房供給，將緩解新青年購房難題

幸福裡研究院分析師認為，加大保障性住房的建設，可以適度減緩新青年們購房難度。面對新青年們的購房難的問題，從國家到地方各個層面已經都有所行動。

7月20日，國務院辦公廳印發《全國深化“放管服”改革著力培育和激發市場主體活力電視電話會議重點任務分工方案》。《方案》提到，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

北京、深圳、廣州、南京等城市早已經陸續出臺共有產權房、人才房、安居房等保障性住房措施。這些保障性住房，均為市場價格的50%~80%。7月21日，新青年們購房難度最大新一線城市杭州，也宣佈即將推出共有產權房。今年以來，隨著房地產調控政策已經初見成效，很多房價漲幅較快的城市，房價都開始出現明顯調整。例如，深圳二手房價格開始出現環比下降；廣州對新盤備案價格開始執行3%的降價措施；武漢新房憑房票購房等等。這些直接增加市場供給，抑制投機需求，降低交易成本的措施，都會有利於新青年購房上車。

隨著各地房地產調控政策的施行，以及人才政策、保障性住房政策推行，相信城市青年購房難度會越來越低。新青年們能夠在安居樂業，享受生活的同時，更好地為國家建設奉獻自己的力量。