2021年，樓市調控大年，決心不容低估。
前幾天召開的中央經濟工作會議，明確2022年房地產行業發展方向，重申今年的基調：
“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；加強預期引導，探索新的發展模式；堅持租購併舉，加快發展長租市場；推進保障性住房建設；支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求；因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。”
這次會議精神被行內視作明年的樓市風向標，會議的兩個關鍵點與恆大案件新進展聯絡起來，不難得出幾點啟示：
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會議首提房地產“加強預期引導，探索新的發展模式”，引發業內關注！
今年樓市調控不斷加碼，對房企延續“三線四檔”監管制度，房企開發速度、業績增速都有所放緩，部分出現業績下滑、債權債務違約等危機。
房企頻繁暴雷，房地產金融風險加大，中央多次提及防範化解系統性金融風險，要守住系統性金融風險底線。這次會議著重提到“要正確認識和把握防範化解重大風險”，除了三道紅線，還要做好房地產預售資金的監管，保障市場健康平穩執行。
高週轉、高槓杆的發展模式已成為過去。政府希望加快引導房企轉型升級，從發展模式上防範和化解房地產金融風險。
另一個關注點是保障性住房，它可謂是調控的“大殺器”！不僅能抑制房價過快上漲，還能解決城市住房矛盾、穩定樓市。
作為“十四五”住房建設的重點任務，全國各城都會進一步增加保障性住房的供給，包括經適房、共有產權住房、限價房，政策性租賃住房也會大量補充。
例如《廣州市住房發展“十四五”規劃》指出，保障性住房供應占比將達到五成，約66萬套，其中公共租賃住房3萬套、保障性租賃住房（含人才公寓）60萬套、共有產權住房3萬套。
在保障性租賃住房方面，今年包括上海、深圳在內的諸多人口淨流入城市，都制定了租賃住房建設的定量目標。一線城市普遍要求保障性租賃住房佔同期新增住房供應總量40%以上，二線城市則要求30%以上。
資料顯示，2021年下半年，租賃房專項債的發行力度明顯上升，今年的發行規模是去年的10倍。可以預計，“十四五”期間保障房的數量會井噴式爆發。
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該會議還提到，相關部門針對個別房企風險處置工作的舉措來看，與中央經濟工作會議中“壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任，壓實企業自救主體責任”的提法一致。
這裡其實說的就是恆大！
有傳四大國企——粵海、信達、越秀、國信聯手接管恆大，早前廣東省人民政府官網釋出訊息，約談了中國恆大集團實控人許家印，並向恆大地產集團有限公司派出工作組。
隨後恆大發出公告，公佈了風險化解委員會成員，上述四大國企赫然在列，由此引發猜測。
粵海控股、越秀集團分別為廣東省屬國企和廣州市屬國企，背後是廣東省政府和廣州市政府；國信的大股東是深投控，實控人為深圳國資委；而中國信達的實控人為國家財政部。
畢竟恆大2萬億負債，涉及千千萬萬的未交樓業主。
據中指院統計，恆大存量專案合計1322個，遍佈全中國所有省份。
在售專案與待售專案達1000萬㎡的城市包括：黃岡、德陽、烏魯木齊、成都、濟南、重慶、瀋陽、南寧、南通、啟東、貴陽、太原等13個；已售未交付面積達到200萬㎡的城市包括：成都、重慶、貴陽、瀋陽、太原、佛山、蘭州等7個。
在售及待售專案數量遠大於已售待交付專案，這意味著恆大目前大多數存量專案仍需要投入建設資金。
這場由恆大爆雷所引發的“保交樓”行動，是全國所有地方政府都必須面對的關乎民生的高難度任務。
有評論認為，在保穩定、保交樓的大前提下，恆大企業本身的命運已無關緊要，參與各方將恆大未履行的義務，當作社會責任承擔，這是體制下國企的擔當，也是購房者的幸運。
像廣州番禺的恆大足球場和配套公寓專案冠珺之光，將由廣州城投“兜底”接手，還有傳廣州城投、越秀等國資已接手恆大的一些專案。
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至於如何做好恆大專案“保交樓”工作，對於各地方政府都十分棘手。像廣州有城投這樣的國資介入，有國資兜底實屬幸運。
房企爆雷、保障性住房，業內有建議將商品房變成保障房，不失為解決方案！
最近這一模式已經在恆大專案實施！11月，恆大在溫州的存量爛尾專案低調“變身”——商品房變安置房。
溫州模式是由地方城投或國資集團接手承建，對在建未售專案商品房統一採購，定向用於安置用途。
蒼南翡翠華庭1647套房源由蒼南縣國有資產投資集團有限公司統一採購，用做安置房房源；樂清都匯華庭三期625套房源由樂清城發統一採購，同樣用做安置房房源。
龍港恆大逸合城突然有約2433套商品房顯示已籤合同+限制銷售，專案的銷售方案“消失”，有傳這批房源或被國企採購用作安置房。
前兩個專案不同點在於，前者是待售純新盤，地方政府透過買斷或統一採購全部房源後，專案建設由地方政府統一提供資金，屬於政府與企業之間的行為，簡單直接。
後者屬於部分已售待交付專案，政府透過統一採購未售專案，優勢在於可以防止專案爛尾！但如何處理高價商品房業主與安置房業主之間的問題是後期可能存在的矛盾。
這個操作能讓開發商迅速回籠資金，能預防專案爛尾，保障了前期購房者的利益，也能讓官方增加保障性住房的渠道多樣化，可謂實現“三贏”！
有專家表示，透過回購商品房做保障住房，縮短了保障住房建設週期10至18個月。可見，在“十四五”期間，各個城市爆發式加大保障房供應的時期，透過國企收購爛尾商品房專案，確實是高效又安全的操作模式，溫州這次率先打了個樣。
實際上，地方政府透過統一採購模式買斷商品房專案的類似做法以前也曾有過，已有政策支撐。
每刻君查閱資料發現，最早追溯到2008年至2009年，北京收購部分商品房作政策房出售。
此後，上海、南京、重慶、成都等城市都有類似從市場收購商品房作為安置房的做法。
直到2014年，住建部擬出臺“收購商品房用於保障性住房指導意見”，當時被媒體大肆報道。
當時主要針對部分城市庫存高達5-6年的狀況，為了解決開發商去庫存難所積累的系統性風險與政府土地出讓之間的矛盾，收購商品房用於保障性住房的舉措應運而生，對沖過剩存量。
2015年到2016年，多個縣市在探索打通商品房與政策性住房的轉換通道，透過回購商品房作為政策性住房，幫助困難家庭解決住房難題，也幫助房地產企業去庫存、緩解資金壓力。
有專家分析，在市場差的時候，透過政府收儲能對市場進行託底，在房價高漲的情況下，政府釋放一部分庫存，能平抑房價，防止市場大起大落。
但收購價格備受爭議，透過公開招標、審計等方式確定的收購價格，開發商只能獲取較低的利潤。
政府以什麼價格買，差價誰來出，成為這一模式推行最大的瓶頸。
政府自建保障房，就是看中成本低！收購價格定得太高，群眾不接受；定得太低，開發商也不願意接受。
總的來說，一二線城市商品房和保障房價格差別太大，庫存相對小，收購暴雷房企的爛尾專案比較實際，三四線城鎮庫存量大，商品房價格虛高，更適合推行。
每刻君認為，上述操作的相關政策和法規尚未健全，亟需政府出臺指導檔案，出臺一套標準化的流程和普遍具體的操作方法。
對於收購商品房用於保障性住房的舉措，你又是怎麼看的呢？
