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前天，一年一度的全國經濟工作會議召開，出了公告。
對於房地產部分，一如既往，所有的媒體第一時間解讀。
中心思想無非，官媒談偉大意義。
民間媒體談，重磅，樓市定調，非常訊號，重大變化，等等，等等。
反正，所有的媒體都強調，本次會議對於2022年中國房地產，對於2022年樓市調控。
已經一錘定音，已經計劃落地，已經完全胸有成竹。
然而，如果，你真的這麼看，我覺得你可能反而把中國的房地產調控想簡單了。
因為，中國樓市，至少是中國房地產的宏觀調控，已經進入了一個定方向，短週期，快調整的階段。
2022年全年樓市乃至今後，絕非一次會議可以確定。
而是一個進入了以季度為時間週期的不斷修正的階段。
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現在，大家都知道2021年，對於中國樓市是走了一個反U型的行情週期。
開年相對放鬆，沒有那麼多的強化調控的舉措。
所以，從年初到年中，全國樓市一片向好，一線城市烈火烹油，二線城市躍躍欲試（除了深圳提前涼了下來）。
大家都有一種，為了08年救市，而開始09年大行情的感覺。
甚至，一部分媒體開始預言。
2021年又是一箇中國樓市的2016
尤其是全國第一次土地集中土拍，沒有達到預期目標，反而增加了若干區域，若干地王，推高了房價，最典型的就是重慶，增加了大家的這種預期。
然而，從年中開始，這種感覺陡然而停，原因是多方面的。
最高層明示學區房要求打壓。
第二輪土拍，修訂規則，限槓桿，控溢價。
三道紅線嚴格執行，房貸開始收緊，涉房貸款開始收緊。
中國最大房地產企業恆大暴雷，另外一批高槓杆的明星企業相繼傳出資金鍊緊張。
對於中國一批房價不聽邪的城市，開始區域性要求執行類深圳的二手房指導價政策，而且派出了住建部的督導組。
其他，類似於地方限購打補丁更是舉不勝舉。
於是，從三季度開始，全國樓市出現翻轉，越來越緊，樓市愈來愈冷，直到最近11月中旬又開始一部分放鬆舉措。
大致，中國樓市一年的情況就是如此。
當然，每個城市具體的情況，具體時間都不太相似，不過基本上都能用八個字概括——
先熱，再涼，很冷，轉溫。
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那麼我們來看一下從2020年底到2021年全年，經濟工作會議對於房地產的論述，是否體現了這種調控思路。
2020年12月18日，全年經濟工作會議房產論述部分：
解決好大城市住房突出問題。住房問題關係民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。
2021年4月30日，全國經濟工作會議房地產論述——
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。
2021年7月30日，全國經濟工作會議房地產論述——
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支援政策。
2021年12月11日，全國經濟工作會議房地產論述——
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
三、四季度按說應該還有一次會議，但是可能因故未開。
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四段論述，通篇看完，除了每篇都在提的“房住不炒”的樓市國策之外，其他各有側重。
2020年底的，屬於中性論述，談及商品房市場的部分不多，談房地產民生屬性較多，大多數的著墨在於政策性住房和保障房以及租賃，並未提及嚴格打擊問題，但是也同樣未提及象徵放鬆的“因城施策”。
4月會議，用字不多，但是重點突出，除了保障房依舊，重點提了“防止以學區房等名義炒作房價”的提法，這屬於典型“從緊不從松”提法。
7月會議，似乎論述沒有四月的嚴厲，保障房依舊，到是多了一箇中性的“穩地價、穩房價、穩預期”看似中性描述。
但是，當月7月22日，主管房地產的副總理韓正在住建部的講話中，也強調樓市金融問題，嚴格房企三檔四線，完善“穩地價”工作機制，建立有效企業溝底資金審查制度等說法。
所以可以看做是四月“從緊不從松”政策延續。
而這種“從緊不從松”提法，一直延續到最近11月，劉鶴副總理在他的署名文章中提到“因城施策、分類指導”和“順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題，促進房地產行業平穩健康發展和良性迴圈”等相對緩和的中性提法。
然後，就是這一次。
2021年終全國經濟工作會議提出的“”支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求“和”因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”，明顯帶有“從松不從緊”的提法。
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所以，我們從上面的引用和論述中，就可以總結出以下幾個中國樓市調控規律。
第一、宏觀調控確實是中國樓市從冷變熱，尤其是“從熱變冷”的第一推動力量，或者說最大推動力量。
第二、然而，這種調控方向，或緊，或松，或中性，不太可能是上年底或者年初就定下來的，而是隨著中國經濟變化，中國樓市變化，隨著情況在不斷髮生變化。
第三、在當下，我們可以肯定中國樓市2022年一季度情況是“從松不從緊”。
第四、但是，我們無法預測這種“從松”政策，能持續多長時間，是全年，是半年，還是一季度，畢竟2021年，中國樓市調控已經為我們展現了一次從中性，到從緊，到再緊，到有所放鬆的變化過程，而這個過程直接推動了中國實際樓市的過山車行情。
第五、2022年樓市，很可能會是一個“多變”宏觀+多變“冷熱”的中國式調控樓市行情。
這時，會不會有人問，不是一直在強調“穩”嗎？
穩字當頭，穩中求進，那麼中國樓市政策怎麼變化這麼快嗎？
我想說，那你就沒有真的理解中國樓市的“穩”是什麼，“變”是什麼？
開過車的老司機都知道，要想行車真的“穩”，需要短時間不斷地輕踩油門，輕踩剎車。
另外，不斷地調整方向盤，是微調，短頻，多次，快速。
而不是一腳油門踩死，一腳剎車踩死，一動不動握著方向盤的“穩”。
多變是為了“穩”，動態中尋找穩定。
而且，不必擔心多變中，拐錯了方向。
請注意，從那一年開始，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這句話在所有重大全國經濟工作會議中，就從未缺席。
