2021年房地產市場又是不尋常的一年，基本上呈現“前高後低”的態勢。瞭解2022年房地產市場趨勢，就必須對今年的市場有最基本的認識，否則可能解讀跑偏。
2021年有一些熱詞或新詞被刷屏，他們代表著未來的發展方向和思路，無論是地方、開發商還是購房者都能夠有一個清晰的應對策略，這些詞並非孤立存在，甚至可能是你中有我，我中有你，層層遞進，相輔相成，盤點這些詞目的也是希望能概況2021年樓市的基本脈絡。當然除了所列，其實還有很多關鍵詞，謹供大家參考。
1、房住不炒
今年的房住不炒似乎比以往給大家的感受更深，因為在暗流湧動下，不少人是期望這個詞不再被重提，然而現實是，這個詞從2016年被提出來，已經堅持了5年不動搖，為房地產定位定調。
房子是用來住的不是用來炒的，體現了國家對房地產市場變革的決心，也是房地產發展的必然之路，不管經歷多少坎坷，定位都堅持不變。因為一切的調控都要以此為準，這是依據是方針是指導思想。
只要這個不變，房地產調控的大方向就不會扭轉。
2、良性迴圈
“良性迴圈”這個詞是今年首次提及，這辯證地把房地產一體兩面做了系統性分析，然後得出了這個目標。一方面市場面臨著一些問題，一方面又要確保發展，如何保證市場平穩健康可持續發展，就必須從過去的惡性迴圈中走出來，走可持續發展之路。
“良性迴圈”是確保“健康發展”的前提，這個提法蘊藏更積極的含義。
3、探索新的發展模式
既然要保證“良性迴圈”，那麼就不止是口號，要有具體的動作。到底該怎麼辦？就要“探索新的發展模式”，新在哪裡？模式是什麼？一邊尋求新的方向，一邊又要確保穩定過渡，防範問題出現，實現軟著陸。這就是房地產的操作步驟。
大城市房價是個問題，作為年輕人，住是民生是本能需求，房價穩定了，但依然買房難，就得想辦法解決大城市年輕人的住房難題。
租購併舉和保障性住房制度，這兩個關鍵詞姑且放在新模式裡，目的就是化解房地產難題，實現平穩過渡。市場的歸市場，保障的歸保障。這才是未來房地產的長效機制建設的重要組成部分。
4、房地產稅試點
只是加大保障性住房力度是不夠的，還需要探索更多的新的模式，比如稅制改革等方面。2021年對於房地產稅的提法有太多次，但是有一個巨大的突破性進展，就是房地產稅試點的提出。這個不同於以往上海和重慶的試點。
房地產稅試點已經板上釘釘，在部分地區開展房地產稅改革試點工作已經得到授權，授權的試點期限為五年。試點地區房地產稅徵稅物件為居住用和非居住用等各類房地產，但不包括農村。
這意味著2022年開徵房地產稅不太可能，但試點將大機率會啟動。這也是房地產長效機制的關鍵部分。
5、合理住房需求
徵稅關係到每一位購房者，但大家更關心的是正常的居住需求。所以，2021年被高頻提到的還有一個詞“合理住房需求”，這既包括剛需，也包括改善性購房者，因為這些都是基本的居住需求。
這也是保障房地產市場平穩健康發展的基石，因為他們才是健康的，而市場也需要他們，他們也需要市場提供更加大的支援力度。
6、房地產兩維護
有了合理住房需求，才能維護房地產市場的平穩健康發展，也才能真正維護住房消費者合法權益，這兩個維護即“房地產兩維護”。二者相互作用相互影響，市場平穩健康發展，購房者的權益才得以保障，反過來，也更能促進市場健康發展。
兩維護可以說是樓市特定時期最需要強調的。
7、保交樓
既然要維護購房者合法權益，那麼對於一些個別房企因為種種原因無法交樓的情況，該怎麼辦？多部門已經出手，支援保交樓、保民生、保穩定，積極滿足房地產合理融資需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。
多個房企也做出保證，我們拭目以待。
8、期房預售監管
如何保障購房者利益？資金監管是重中之重。已有北京、杭州、嘉興、舟山、東臺、咸寧、鄂州和廣東、重慶等多個省市加強預售資金監管。
預售資金受到監管後，開發商也不能再隨便取用，最大程度保障建房完成，維護購房者合法權益。
9、全面降準
當購房者看到現在的市場狀況時，信心是會受到影響的。那麼從宏觀上，央行宣佈，12月15日全面降準，雖然並非針對房地產，但是這對房地產並不是壞事，對提振信心有很大幫助。
對購房者房貸寬鬆也會有直接的影響。
10、房貸利率下調
央行等喊話後，降準是示範，各地也跟著對房貸利率進行了下調，相比此前，房貸開始有所寬鬆。房貸或許是最能直接影響購房者的關鍵所在，這也是保護購房者的舉措。
11、購房補貼
如果還不夠，不少城市出臺了鼓勵性購房政策，有的甚至直接買房給補貼。截至目前，至少有包括湖北荊門、江蘇南通海安、重慶萬州、河南開封、河北保定、河南新鄉、廣西桂林、浙江金華武義、安徽蕪湖、湖南衡陽等10個地方出臺鼓勵性的購房政策促進房地產市場平穩健康發展。
到底能不能起到效果，關鍵還在於這些城市的買房需求大不大。
12、限跌令
正因為某些城市需求有限，靠補貼可能也很難讓樓市活躍起來，個別城市可能還會有更大的下行衝動。怎麼辦？那就只能以“穩定”的名義防止房價大幅下跌，大多數城市可承受範圍在下跌5%左右。
目前釋出“限跌令”的城市包括瀋陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等大約21個城市。從這些城市不難看出，基本上位於三四線城市甚至更小的城市，作為購房者要明白，他們為什麼這麼做？是因為他們更有價值嗎？好好考慮考慮。
13、集中供地
今年土地市場也和新房一樣，採用集中供應的方式來出讓，今年總共完成了3批次的土地出讓。3月，北京、上海、深圳等多地推出“集中供地”政策，即住宅用地的“雙集中”土地政策，在全國22城實施。
但似乎第一輪供地經驗不足，沒有起到很好的應有的作用。於是暫停之後，重新開啟地二輪集中供地，但結果來看，效果是有了，開發商拿地的積極性大打折扣。接下來該如何，一方面保障市場不過熱，又要給開發商拿地信心，這是個難題。
14、二手房指導價
今年2月8日，深圳出手，建立深圳二手住房成交參考價格釋出機制。這可能比以往的調控都有殺傷力，對於打擊炒房會起到明顯的效果。因為過去某些小區集體操縱房價的現象還是很多的。
目前已建立二手房指導價機制的12個城市，包括深圳、廣州這兩個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線城市。其實，北京的海淀區也算。
雖然可能無法干預私下成交，但掛牌價理性後一定程度上可以改變市場預期。
15、學區房整治
4月30日國家強調，要堅持房住不炒定位，防止以學區房等名義炒作房價。學區房的炒作，既違背了民生意願，又違背了房子用來住的初衷。
很多時候，一些城市的高房價多為學區房帶動，穩住學區房，整體房價會大受影響。不敢說，學區房問題就能解決，但國家已經出重拳，遏制房價上漲以及解決教育資源匹配不平衡問題會有一定的措施出來。
16、整治房地產亂象
7月23日，住建部、發改委等8部門聯合釋出《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》。主要聚焦房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等四個方面，幾乎涵蓋了房地產從建設到銷售以及居住、租賃的各個環節。
《通知》提出，聚焦人民群眾反映強烈的難點和痛點問題，加大房地產市場秩序整治力度。力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。
17、限高令
10月22日，住建部官網釋出的《通知》中明文規定，嚴格管控新建超高層建築，一般不得新建超高層住宅，城區常住人口300萬人口以下城市嚴格限制新建150米以上超高層建築，不得新建250米以上超高層建築。300萬以上城市嚴格限制新建250米以上超高層建築，不得新建500米以上超高層建築。
這個舉措更重要的在於杜絕各地盲目攀高，對宜居環境的打造更有積極意義。
18、城市更新
11月4日，住建部發布第一批城市更新試點城市名單，北京、廈門、景德鎮等21個城市（區）將開展第一批城市更新試點工作。
隨著大拆大建時代結束，城市更新成為房地產拉動經濟增長的新的增長點。城市更新將成為未來房地產發展的重要方向之一。但是要如何將其與房地產區別開，還需要轉變思維。
其中包括老舊小區改造、舊城改造，這必將成為新的經濟增長點。因為這不僅是民生工程，更是經濟長期持續健康發展的動力。
19、元宇 宙炒房
“元宇 宙”這個詞不知道怎麼就火了，這是很多年前的一個詞，日前，2021年度十大流行語出爐，“元宇 宙”位列其中。
而“元宇 宙”炒房熱興起！似乎萬物皆可“元宇 宙”。到底什麼是元宇 宙呢？簡單來說就是虛擬時空的集合，而元宇 宙房產就是其中的一部分虛擬空間。人民日報評元宇 宙炒房，熱到燙傷，得防。
20、節衣縮食
作為國內房企領頭羊，如果說三年前曾喊出“活下去”，讓這三個字成了房地產行業的熱詞，而且也是房地產市場的真實生存寫照；那麼三年後，鬱亮再次喊出“節衣縮食”的口號，或許是新階段所有地產人的應對策略。
21、共同富裕
國家於6月10日釋出《關於支援浙江高質量發展建設共同富裕示範區的意見》明確，到2025年，浙江省推動高質量發展建設共同富裕示範區取得明顯實質性進展。8月17日，再次研究紮實促進共同富裕問題。
其中有一處直接涉及房地產，即完善“住房供應和保障體系”。但作為我國居民生活中最重要資產，房地產的行業定位和政策導向，對於“共同富裕”目標的實現可謂舉足輕重。這既是“房住不炒”內涵的深化和落地，又在很大程度上決定了未來房地產發展方向。
房地產必須迴歸民生，賦予其第三次分配的新使命，其載體是提高商品房給公共住房和民生福利的買單能力。會收入分配上進行調節，這也是未來的方向。
