房屋的優先承租權是指租賃期限屆滿時，承租人享有以同等條件優先承租該房屋的權利。《民法典》第七百三十四條首次從法律層面確認了優先承租權，優先承租權也從一項約定性的權利上升為法定權利。與此同時，為規範國有資產的管理，各地國資委紛紛出臺指導意見，要求國有資產進行公開招租。優先承租權的優先性與公開招租的公平性似乎天然具有一定的矛盾，那麼在國有資產公開招租程式中如何行使優先承租權以及優先承租權的特殊性，本文將針對上述問題進行初步研究。
一、優先承租權概述
（一）《民法典》施行前後，優先承租權法律地位的變化。
《民法典》施行前，部分地方性法規對優先承租權作出了規定，例如《廣東省城鎮房屋租賃條例》《北京市人民政府辦公廳關於進一步規範房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》《上海市房屋租賃條例》《廈門經濟特區城鎮房屋管理條例》。但在司法實踐中仍傾向性認為優先承租權是一項約定性的權利，如果租賃合同未對此作出約定，法院通常不會支援承租人的主張。
《民法典》施行後，《民法典》第七百三十四條明文規定了承租人有權以同等條件優先承租，優先承租權由此上升為法定權利，無論當事人是否在租賃合同中作出約定，承租人均可進行主張。
在此過渡階段，根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第二十一條的規定：“民法典施行前租賃期限屆滿，當事人主張適用民法典第七百三十四條第二款規定的，人民法院不予支援；租賃期限在民法典施行後屆滿，當事人主張適用民法典第七百三十四條第二款規定的，人民法院依法予以支援。”如果租賃期限在《民法典》施行前已屆滿，承租人是否具有優先承租權取決於當事人的約定；如果租賃期限在《民法典》施行後屆滿，承租人有權主張法定的優先承租權。
（二）優先承租權的行使條件
根據《民法典》第七百三十四條的規定以及司法實踐中的觀點，優先承租權的行使需要滿足三個條件：一是存在合法有效的租賃合同；二是租賃期限屆滿後房屋繼續出租；三是以同等條件進行承租。
1. 存在合法有效的租賃合同
優先承租權建立在承租人與出租人合法有效租賃關係的基礎上。如果租賃合同無效，優先承租權也就成了無源之水，承租人自然不再享有此權利。在此不再進行贅述。
2. 租賃期限屆滿後房屋繼續出租
雖然《民法典》第七百三十四條未明確規定出租人繼續出租房屋是優先承租權的行使條件之一，但根據《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（三）》的釋義：“除國家政策性、保障性住房外，出租人對擁有所有權的房屋是否出租擁有自主決定的權利，因而不應認為只要前一租賃合同期限屆滿出租人須繼續將租賃物予以出租。”優先承租權不能凌駕於出租人自主決定房屋如何使用的權利。因此，如果出租人沒有繼續出租的意願，承租人將無從行使優先承租權。
實踐中可能出現一種情形，租賃期限屆滿後出租人先將房屋空置或自用，間隔一段時間後再繼續出租，此時原承租人還能否行使優先承租權，目前尚無明確的法律規定。出現這種情形的原因可能是出租人為了規避優先承租權的限制，也可能是出租人的確有自用的需求或者對房屋的處置意願在短期內發生了改變。對於前者，我們認為應對這種規避法律的不誠信行為持否定態度；對於後者，優先承租權的目的是為了保護租賃關係的穩定和弱勢承租人，當間隔時間過短時，仍有此種保護的必要和可能性，宜認為原承租人仍然享有優先承租權。
3. 以同等條件進行承租
（1）租賃面積、租金金額、支付方式和期限、租期
《民法典》第七百三十四條並未明確規定優先承租權“同等條件”的含義，根據《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（三）》的釋義，鑑於優先承租權與共有人優先購買權、股東優先購買權具有相似性，可以參考司法解釋對後兩者“同等條件”的規定。《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》第十條和《最高人民法院關於適用<中華人民共和國公司法>若干問題的規定（四）》第十八條將“同等條件”細化為了數量、價格、支付方式及期限等因素。具體到優先承租權的場景中可認為租賃面積、租金金額、支付方式和期限、租期是認定“同等條件”的重要因素。
關於租賃面積，如出租人將包括承租人租賃面積在內的房屋整體/合併出租，此時承租人對整體是否享有優先承租權，如果承租人僅主張對原承租部分行使優先承租權，是否符合“同等條件”？對此，多數法院認為整體/合併出租系房屋所有權人自由處分的權利，如果承租人對整體享有優先承租權且願意整體承租，承租人可以主張對整體行使優先承租權；如果承租人僅對原承租部分進行主張，而拆分出租會影響出租人利益最大化的，則不符合“同等條件”，無法行使優先承租權。關於承租人對整體是否享有優先承租權，法律及司法解釋並無明確規定，但可考慮參考《最高人民法院關於承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的覆函》中關於優先購買權的分析思路，從房屋使用功能是否可分、承租人承租部分相對整體所佔比例兩方面進行判斷，如果承租人承租的部分與房屋其他部分不可分、使用功能整體性較明顯，或承租人承租的部分佔比50%以上的，承租人對整體享有優先承租權，反之則僅及於原承租部分。
（2）與出租人的身份關係
此外，優先承租權與承租人的優先購買權也具有一定的相似性。《民法典》第七百二十六條規定，當出租人將房屋出賣給近親屬的，承租人不享有優先購買權。法律雖未對優先承租權作出類似的明文規定，但基於同樣的道理，當出租人將房屋租給其近親屬，或者當出租人為公司時將房屋租給其關聯公司，給出的租賃條件往往比較優惠，如果忽略這種特殊的身份關係而認為承租人有權以同樣的條件優先承租，對出租人和第三人不公平。因此，與出租人的身份關係也應納入“同等條件”的考量因素。
（3）承租人的誠信程度、履約能力、房屋的租賃用途
考慮到租賃合同是長期持續性的合同，對出租人和承租人的信任程度有一定要求，且房屋的使用方式對房屋價值有較大影響，與一次性的買賣合同有所區別。因此除了租金金額、支付方式和期限、租期、特殊身份關係外，承租人的誠信程度、履約能力及房屋的租賃用途也不容忽視，需綜合各個因素判斷是否構成“同等條件”。如果承租人在過去的履約過程中存在多次或重大違約情形，影響雙方的信任程度，法律雖未規定此時承租人不享有優先承租權，但可能被認定為不符合“同等條件”，無法行使優先承租權。
（三）優先承租權的行使方式
租賃期限屆滿後出租人有意願繼續出租的，應在合理期限內通知承租人，通知內容應包括租金金額、支付方式和期限、租期等續租核心條款，否則出租人可能被認為未盡到合理的通知義務。
承租人慾行使優先承租權的，應在收到通知後合理期限內通知出租人。《民法典》第七百三十四條未對合理期限作出明確規定，可以參照《民法典》第七百二十六條中關於優先購買權合理期限的規定：“出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。”並結合具體情況進行判斷，如果租賃合同中另有約定的，按照租賃合同約定的期限行使。
（四）行使優先承租權的法律效果及救濟途徑
1. 是否具有強制締約的法律效果
《民法典》施行前，通說觀點認為優先租賃權是由當事人約定產生的同等條件下的優先締約請求權，該權利既不是物權，也不是形成權，其屬性是債權請求權，既不具備對抗第三人和物權的效力，也不具備單方形成新合同關係的效力，對該請求權也不宜透過強制履行的方式進行保護。在《民法典》施行後，《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（三）》認為：“從更好保護承租人權利的角度看，為實現這一立法目的和立法價值，宜將該權利界定為附條件形成權，即在法律規定條件成就時，承租人單方作出的締約意思表示即可在出租人和承租人之間成立租賃合同關係。”但可惜的是，因《民法典》施行的時間較短，司法實踐中可以支撐該觀點的案例甚少，承租人主張強制締約仍然具有不被支援的風險。
2. 是否能夠主張出租人與第三人訂立的租賃合同無效
如出租人將物業出租給第三人並已經重新簽訂《租賃合同》，那麼享有優先承租權的承租人可否主張該租賃合同無效。參照《民法典》第七百二十八條的規定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。”承租人不能主張出租人與第三人訂立的租賃合同無效。
事實上，要判斷一份合同是否有效，應迴歸到《民法典》總則編第六章第三節“民事法律行為的效力”和《民法典》合同編通則第三章“合同的效力”相關條款。《民法典》第七百三十四條並非法律、行政法規效力性強制性規定，如果出租人與第三人訂立的租賃合同不具備其他合同無效情形的，則應屬有效。而且，承認出租人與第三人訂立的租賃合同有效，不影響承租人向出租人主張賠償責任，相反，如果不承認合同有效，第三人僅能向出租人主張締約過失責任而不能主張違約責任，對第三人的權利保護不足。
3. 可以請求出租人賠償損失。
出租人侵犯優先承租權的，承租人可以請求出租人賠償損失，這在實踐中幾乎沒有爭議。關於損失的計算標準，參照《民法典》第五百八十四條的規定，一般認為應包括實際損失和合同履行後可以獲得的利益。具體來說，包括承租人為續租支出的合理費用、承租人無法續租導致的經營損失、承租人另行租賃的租金差價等。
二、國有資產公開招租中優先承租權行使的特殊性
（一）招租程式：公開招租本身並不侵犯承租人優先承租權
為規範國有資產的管理，各地國資委紛紛出臺指導意見，要求國有資產進行公開招租，例如《深圳市國資委關於加強市屬國有企業資源性資產租賃綜合監管的指導意見》《廈門市國資委關於規範國有企業資產出租管理的指導意見》《重慶市國有資產監督管理委員會關於貫徹<企業國有資產交易監督管理辦法>有關問題的通知》。公開招租雖然注重招租的程式，但其本身並不會損害原承租人的優先承租權，承租人仍可按照流程參加招租，行使優先承租權。優先承租權不代表沒有競爭，而且採用何種方式進行招租屬於房屋所有權人自由處分的事項，司法實踐中對此亦持肯定的態度。
（二）出租人的通知義務：出租人應通知承租人參與競租
如前所述，出租人負有在合理期限內通知承租人租金金額、支付方式和期限、租期等續租核心條款的義務。但在公開招租中，上述條款，尤其是價格條款可能需要等到競租完成後方能確定。故在此情形下，出租人的通知義務應調整為在合理期限內通知承租人參與競租。
需要注意的是，出租人公開發布招租公告是否構成履行通知義務，在實踐中存在一定的爭議。有觀點認為公告的物件是包括承租人在內的公眾，應認為出租人已通知承租人。但我們認為，因承租人屬於確定的潛在競租人，且出租人有條件與其取得直接聯絡，故該通知義務宜理解為直接通知。
（三）優先承租權行使條件：出租人設定的規模條件是否屬於“同等條件”的考量因素
實踐中可能存在出租人將競租人的規模條件，例如註冊資本、員工數量等設定為資格條件或加分條件，導致承租人無法參加公開招租或未中標，承租人主張該條件有失公允，侵害其優先承租權，承租人的主張是否成立存在一定的爭議。經檢索，較多案例認可出租人自行設定招租條件。
針對此問題，我們認為首先應該看法律法規中有無相關規定。如果公開招租以招投標的方式進行，應受到《招標投標法》的約束，根據《招標投標法》第18條的規定：“招標人可以根據招標專案本身的要求，在招標公告或者投標邀請書中，要求潛在投標人提供有關資質證明檔案和業績情況，並對潛在投標人進行資格審查；國家對投標人的資格條件有規定的，依照其規定。招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇。”如果公開招租未採取招投標的方式，以深圳市為例，現行法律法規暫未對此作出規定。在這種情況下，應當考察出租人內部規章制度是否有所規定。如果也沒有，則只能參考與之類似的規定，例如《企業國有產權交易操作規則》第12條：“產權轉讓原則上不得針對受讓方設定資格條件，確需設定的不得有明確指向性或違反公平競爭原則，所設資格條件相關內容應當在資訊披露前報同級國資監管機構備案，國資監管機構在5個工作日內未反饋意見的視為同意。”可以看出，在公開招租中，法律並未禁止出租人設定條件，但應合理、公平。如果該條件與房屋租賃的具體特點和實際需要不相適應或者與合同履行無關，則屬於不合理的條件，這種限制是有必要的，否則出租人可以透過任意設定條件架空承租人的優先承租權。
（四）優先承租權的行使方式
1. 承租人應按照招租程式參與競租。
在實踐中如承租人未參與競租，但其在競租完成後提出願意以同等條件優先承租，是否可行？對此，多數法院持否定意見。我們傾向性認為此種做法有損公開招租的程式性和公平性。首先，公開招租會產生一定的成本費用，例如購買標書、繳納保證金等，如果承租人不必負擔這些成本就可以參與交易，對其他競爭者不公平。其次，在允許多次報價的競租環節中，當承租人表示要以某一價位進行承租，其他競爭者可以繼續競價，如果承租人不參與競租，則減少了競爭，最終的成交價格可能低於有承租人參與時的價格，損害了出租人及其他競爭者的利益。因此，當出租人履行通知義務後，承租人慾行使優先承租權的，應按照招租程式參與競租，如果承租人未參與競租，可能被認為已放棄優先承租權。
2. 承租人參與了競租但因報價較低未成交，其能否再次提出以成交價格優先承租。
如果承租人參與了競租但因報價較低未成交，其能否再次提出以成交價格優先承租，這在實踐中存在一定的爭議。有的法院明確表示這樣的做法有損公平，損害了其他競爭者的利益；有的法院明確支援承租人以成交價優先承租；有的法院則從反面進行論證，如果承租人未在成交價確認後提出以此價格進行承租，視為放棄優先承租權。
我們認為應當區分公開招租的競價模式來判斷承租人是否有權以成交價格優先承租。公開招租的競價模式一般分為兩種，一是“一次性報價”，競租人在不知道其他人報價的情況下，僅進行一輪報價，如果承租人與其他競爭者同為最高報價，由承租人優先；二是“多輪報價”，競租人可在知道其他人報價的情況下進行多輪報價，如果承租人與其他競爭者同為最高報價，由承租人優先。在第一種模式下，承租人不清楚其他人的報價，如果不允許承租人在中標價格確定後再次提出以同等條件承租，則對其沒有任何優先性可言。在這種模式下，每個人僅進行一輪報價，其他競爭者沒有再次競價的機會，允許承租人以成交價承租也不會損害出租人和其他競爭者的利益。相反，在第二種模式下，承租人在競價環節已經具有報同等價格的權利，不應允許其在成交價格確定後再反悔，有違誠實信用原則，損害出租人和其他競爭者的利益。在（2021）川01民終3314號案例中，四川省成都市中級人民法院也表達了類似的觀點。
（五）優先承租權救濟途徑：除一般的救濟途徑外，承租人還可以利用公開招租的程式維護己方權益。
1. 監督競爭對手是否違反公開招租程式
競租人應嚴格按照招租要求製作、密封、提交響應檔案，並由其授權代表在規定的時間、地點，攜帶相應的身份、授權檔案參與競價。如果出現錯誤，可能導致其競價作廢。因此，承租人可以充分利用公開招標的程式，監督競爭對手是否犯錯。
2. 監督是否存在導致成交無效的情形
國有資產進行公開招租，應嚴格按照相關法律法規及企業制度進行操作。如果程式有誤，可能導致成交無效。在第三人成交無效的情況下，承租人有機會再次競租。
結 語
國有資產進行公開招租，是為了防止國有資產的流失，是出租人固有的權利。承租人以同等條件優先承租，也是《民法典》賦予的法定權利。雖然在國有資產公開招租程式中，優先承租權的行使具有一定的特殊性，但二者並不必然矛盾。各地國資委及國有企業內部應當進一步明確和完善公開招租的程式，以實現對公開招租和優先承租權的兼顧。
特別宣告：
以上內容屬於作者個人觀點，不代表其所在機構立場，亦不應當被視為出具任何形式的法律意見或建議。
