北京樓市：永外，教育資源很有潛力

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1、提問：京爺你好！想請問下東城永定門外片區幾個小區，華龍美晟，百榮嘉園，天天家園，富萊茵花園排序。子彈可以比300略多，貸款拉滿303，想買兩室一廳。從小區品質，學區，保值增值性考慮，請問京爺應該怎麼排序？

回答：你好，學區我就不說了，一方面政策不允許，一方面學校未來不好說。不過永外這邊潛力還是非常不錯的，教育資源很有潛力，周圍介面也在慢慢變好，比較值得考慮的一個區域。僅從小區來說，這裡面華龍美晟、天天家園屬於一檔，交通方便，樓齡新，受關注度也高。兩個小區的差別一方面是樓齡，一方面是戶型，天天家園的大戶型比較有價值，華龍美晟的小兩居則有價效比，小區樓棟排布和戶型設計有些差，所以得好好選選。富萊茵花園和百榮嘉園屬於後一檔。富萊茵花園社群比較大，管理相對亂了點，最近有略微的改善，交通一般，熱度沒有華龍美晟、天天家園高。百榮嘉園屬於回遷屬性，稅高，品質談不上好，密度大，周圍還有鐵路，總體還是相對一般。總體來看，可以優先考慮華龍美晟、天天家園。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價

2、提問：京爺您好，如果首付最多能拿出150萬，又想買兩居，上班在學知橋附近考慮通勤不要太遠，這個價格估計也只能買老房子了，不知道惠新裡，安貞一帶還夠不夠得上，八幾年的老房子和九幾年的是否差得很大，看了幾套覺得戶型價錢都能接受的大多八幾年有些擔心。石佛營一帶感覺又有點遠了（未來工作有可能往西調動到國圖/中關村），或許您覺得石景山是否也有合適的盤推薦？

回答：你好，說實話，去石景山如果是老房子的話，還不如考慮安貞呢。安貞房子雖然老，但是交通地段都非常不錯，流動性也強，漲幅也能跟大盤。石景山，可以看看遠洋山水的小戶型，好像有小兩居，倒也不錯。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

3、提問：京爺您好，東風北橋附近的瞰都國際怎麼樣？有啥明顯有缺點嗎？

回答：你好，小區優缺點都比較明顯：優點是地段還不錯，次新，有小戶型；缺點是有部分樓棟噪音比較大。總體來看，我認為這裡的小戶型是有價值的，底層邏輯是：好地段，次新，低總價上車盤，在周圍有一些些稀缺性。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

4、提問：京爺您好，看中了一套房子，板塊，小區都特別好，但房子朝向是斜的，西北對東南，請問這種房子以後出手的時候接受度會不會特別差？一般會那個價格便宜多少個百分比？

回答：房子出手難易程度是一個綜合的過程，如果板塊、小區好的程度，能蓋過這個缺點就不怕流動性不好的問題。比如很多情況下，房子有些斜，或者戶型不好，但流通性非常不錯的例子。這裡面根本邏輯是：要麼大家沒得選，要麼大家實在太看好板塊和小區了，犧牲一些也沒什麼問題。這種折價估計5%-10%左右？具體情況具體分析，其實直接找歷史成交價即可。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

5、提問：京爺，幫忙評價下龍錦苑六區和北店嘉園兩居怎麼樣，能跟上大盤嗎？

回答：你好，龍錦苑六區小區在眾多經濟適用房中倒是不突出，價格倒是便宜，戶型上可以，剛需上車也可以；北店嘉園，小區其實挺不錯的，環境和管理都可以，兩居經典戶型除了客廳小了點，其他都還不錯。北店嘉園跟大盤肯定是沒問題的。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》

6、提問：求問京爺，北苑繡菊園南區怎麼樣？目前兩人都在網際網路工作，準備買一套兩居室自住，看到繡菊園南區05年的，樓齡還行，但不知道為啥比同戶型的茉藜園便宜不少。請問這個小區有什麼問題或坑嗎？

回答：你好, 這個小區的優點是交通方便,樓齡新. 但缺點也是相對突出: 沒有社群環境, 臨街春華路. 這也是為什麼價格起不來的根本原因. 詳見星球資料《這些硬傷房產一定不能買》

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