大家好，我是小白，又來踩盤了，之前不少朋友私信我，說能不能做做適合在亦莊置業的剛需盤評測，於是今天的300萬系列就來到了亦莊河西和瀛海，說實話300-400這個預算在這倆地上車商品房2居基本沒戲，但買個新一點，戶型好點的回遷房2居還是綽綽有餘的。
瀛海
瀛海家園
標籤：地鐵+低價+好戶型
首先來到的小區是瀛海家園，2014年的回遷房社群，商品房的本，共abcde五個院落，對應的分別是逸園，和園，暢園，融園，瑞園。體量最大的是逸園2000戶左右的規模，到地鐵最近的是暢園，700米的距離，同時也是院落最小相對安靜的一個院，價格稍稍比其他院落貴一些，在五個院落轉了一圈，整體感覺，院落環境，建築特點都差不多。
小區都是15層的板樓，所以戶型都不錯，同年代的商品房未必比他戶型好，58平的南向1居，上車價格220萬左右，78-88平的南北2居，300萬出頭，低樓層便宜些，還有少量108平南北3居，參考價460-470萬，主力戶型是2居，也是成交最活躍的戶型，小區整體單價36000-37000。
周邊配套目前比較匱乏，依靠幾個院落之間的底商和商業解決，目測有首航廣場，惠民便利店，商場規劃只能等寰宇時代商業起來才看了，小區往東北不到2公里就是南城規模最大的公園南海子公園，住這邊的老人去那溜達的也不少，地鐵8號線年底全線貫通對這是個利好，首發站優勢加上終於可以直通市區了，相信越來越多的人會考慮在這租房買房，目前這邊2居價格跟去年同期比抖了10%，去年是270w左右，五個院落加起來掛牌只有20多套，但上週末就簽了4套。
缺點：
1.回遷房，品質和物業看能否接受；
2.目前板塊內配套還有所欠缺；
3.逸園融園西側臨京臺高速，逸園和園暢園北側臨黃亦路樓棟，看房時關注噪音影響。
亦莊
南海家園
標籤：亦莊+低價+好戶型
亦莊河西南海家園小區，2012-2013年的回遷房，同樣也是商品房的房本，共分為起個院落，分別是南海家園1234567裡，規模都在2000戶起步，區域內比較欠缺的是生活配套，之前吃飯購物都得去亦莊核心區，距離亦莊線同濟南路站3公里起步，距離亦莊經濟開發區約5公里，等龍湖亦莊天街開了，會方便很多，看病的話同仁，亦莊醫院2公里左右的距離還算可以。
小區全部為15-18層的板樓，1-2居主導，1居分兩種，49平西北東北戶型，240w起步，62-66平南北1居，300萬出頭，但臥室朝北，78-90平的南北2居，戶型格局還不錯，但客廳通透性比瀛海家園差一些，但好的是落地窗帶陽臺。3居也分兩種98平緊湊三居400萬出頭的價格，107平大三居500萬起步，市場好的時候，月均成交10套房以上
缺點：
1.交通，區域內沒有地鐵；
2.回遷房屬性，對品質要降預期；
3.每個院落普遍人口密度較大；
4.關於上學，踩盤時聽業主說回遷戶可以去亦莊實驗，新買入需要在二中和人大附調劑入學，僅供參考，關注上學問題的家長穩妥起見，需要找學校問清楚。
總結
1.300-400萬亦莊瀛海置業，我認為今天評測的兩個小區算是比較優質的選項了，因為除此之外，兩個板塊內的二手房小區要麼房齡老，要麼流通一般，要麼戶型差點意思。
2.郊區買房，夠不上商品房，不得不放選擇公房或回遷房時，對房齡，樓層，戶型的選擇要變得苛刻，否則既不要也不要，光圖便宜，那買到的房子，將來大機率很難再置換了。
3.同樣是考慮保值流通，沒有地鐵的剛需盤需謹慎選擇，畢竟像廣安康馨嘉園，南海家園這類都屬於個例情況，而且即使流通不錯，但從他們單價來看，和純商品房存在不小差距。
如果是你，亦莊和瀛海，評論區告訴我，你會怎麼選？
