又一個千億房企暴雷!這次是千億級房企中國奧園集團,其旗下的60億元規模的理財產品出現逾期。
12月2日,中國奧園集團就理財產品逾期提出了兩套兌付方案,包括現金分期兌付、實物資產兌付,投資人以每份投資產品為單位,可以任意選擇兩種方案進行兌付,或者組合兩種方案兌付。在實物資產兌付中,奧園方面提到,集團旗下專案公司可用來兌付投資產品的物業,包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位,總貨值不低於90億元。
在此前,中國奧園的理財產品就傳出逾期。據奧園方面稱,奧園理財總額一共大概60億元左右,涉及全部投資人大概1500人,員工及家屬佔了一半以上。
對於部分到期產品遇到的“暫時性支付困難,相應給大家帶來困擾“,中國奧園集團在方案中表示“非常抱歉。也請廣大投資人給予集團多一些支援、信心和時間。我們堅信,集團將安全度過此次短期流動性困難,共同迎來春暖花開”。
60億理財逾期後的解決方案:現金分期和實物兌付
奧園公佈了兩種投資產品兌付方案,分別為現金分期兌付及實物資產兌付,由投資人自由選擇。
現金兌付方式:
單個投資者金額200萬元以內
根據方案,現金兌付方式下單個金額200萬元以內的分6個月兌付,每月兌付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。
單個投資者200萬元以上
單個投資者累計投資本金餘額在200萬以上的,其中200萬以內(含200萬)部分到期後分6個月兌付,每月兌付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%;至於200萬以上部分,投資產品到期後先按6個季度兌付60%,每季度兌付的比例依次為5%、5%、10%、10%、15%、15%。此後,連續三個月將剩餘40%的本金兌付完畢,每月兌付的比例依次為15%、15%、10%。
而未完成全額兌付的本金,將會在2024年5月全部兌付完畢。另外,針對利息的兌付,方案顯示產品在合同約定期限內的利息,仍按合同約定計息支付。對於延期兌付的本金,按照年化6%利率向投資人支付延期利息。
實物兌付:以房抵債
此外,在實物兌付方式下,中國奧園拿出總貨值不低於90億的住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位物業用於投資人選擇。根據方案,可兌付的實物資產以“先簽先得”為原則。投資人的實物資產兌付金額不足以支付實物資產價格的,不足部分應當由投資人另行支付補足;實物資產兌付金額超過實物資產價格的,超過部分按照方案一的現金分期兌付方案進行兌付。此外,奧園還可約定在投資者簽訂協議2年後按原價回購。
奧園債務危機洶湧而至
奧園的債務危機最近一段時間洶湧而至。奧園近期境內債券展期成功,但美元債到期兌付壓力即將到來。
11月29日,奧園披露,名為“平安-奧盈供應鏈金融1期1號資產支援專項計劃”的境內債展期方案獲得投資人會議透過。這筆債務規模1.5億元,票面利率5.6%,原本12月3日到期。
在此之前,11月22日及11月24日,中國奧園集團中山證券-奧創二期資產支援專項計劃、深圳市前海融通商業保理有限公司2021年度第一期奧園集團供應鏈應付賬款定向資產支援票據先後獲得展期,兩筆債券合計債務規模為13.66億元。
至此,近期奧園三筆共計15.16億元境內債成功展期。
然而,奧園的債務危機並未得到緩解。2022年1月,奧園還有兩筆合計為6.88億美元境外債(約45億元人民幣)到期。
事實上,中國奧園的債務風險還不止這些。
2022年半年報顯示,上半年中國奧園總資產3161.55億元,總負債2628億元,其中銀行及其他借款金額約為802.05億元,優先票據及公司債券約為311.06億元,合計1113億元。
截至上半年底,中國奧園剔除預收款項後的資產負債率、淨負債率、現金短債分別為78.5%、80.7%、1.3倍。其中資產負債率踩線,屬於黃檔。
但奧園的債務危機顯然不只是其“三道紅線”指標顯示的那樣。此番連續債務展期、違約,已經表明其債務像恆大、藍光、泰禾、華夏幸福一樣正式暴雷。
從11月開始,多家評級機構不斷下調奧園評級。
10月18日,穆迪將中國奧園的B1企業家族評級(CFR)列入評級下調觀察名單;將中國奧園的B2高階無抵押債券列入評級下調觀察名單,此前展望為穩定。
11月4日,惠譽將中國奧園的長期外幣發行人等多項評級下調至B+,展望負面。
11月16日,標普將奧園的長期發行人信用評級從“B”下調至“CCC”,將其未償高階無抵押票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC-”,展望“負面”。這是與花樣年、藍光等房企相同的信用等級。
11月19日惠譽將中國奧園的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B+”下調至“B-”。惠譽還將其高階無抵押評級和未償美元高階無抵押票據評級從“B+”下調至“B-”,回收率評級為“RR4”。評級被列入負面評級觀察列表。
11月24日惠譽將中國奧園集團的長期外幣發行人違約評級(IDR)由“B-”下調至“CCC-”。惠譽同時將中國奧園的高階無抵押評級及其存續美元高階無抵押票據的評級自“B-”下調至“CCC-”,回收率評級為“RR4”。
面對現金流危機,奧園不得不出售資產來還債。
11月4日晚間,中國奧園、奧園健康聯合公告稱,奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。據報道,中國奧園考慮出售旗下奧園健康55%股權,報價約30億元,已經接觸過多名買家,合生創展、碧桂園、龍湖、保利均為接觸方。
11月14日中國奧園公告,奧園地產(香港)有限公司以9億港元價格賣給新永投資發展有限公司。中國奧園表示,預計確認出售事項的估計虧損約1.77億港元,出售事項的所得款項淨額擬用於償還貸款融資及用作本集團的一般營運資金。
11月14日,奧園將荔灣東塱村舊改專案49%股權賣給了世紀金源旗下廣州金源鴻大置業有限公司。
此外,11月9日,廣東奧園商業地產集團有限公司還質押了廣東奧園城市更新集團有限公司19.62%的股權予科學城(廣州)城市更新集團有限公司。
奧園成都:曾因“柱子房”而出圈
奧園集團2016年進入成都市場,5年時間裡先後開發了成華奧園廣場、奧園公園府邸、奧園錦官芳華、奧園雲錦、奧園半島One、奧園麓語One、奧園棠玥府、奧園玖儷灣、奧園蔚藍卡地亞雲墅等十餘個專案。
2021年初,成都奧園廣場曾因“客廳中間立了一根碩大的柱子”的“柱子房”以及漏水等質量問題,被央視和眾多媒體的連續報道,引發廣泛關注。
