作者：子非魚
01
一直都喜歡方文山寫的詞，尤其是那首《青花瓷》，其中有這麼一句，特別喜愛，“簾外芭蕉惹驟雨，門環惹銅綠，而我路過那江南，小鎮惹了你。”
其中“惹”字，點亮了整段話，也點亮了整首詞。它能同時出現男女情愛中的被動（緣分巧合）和主動（繾綣纏綿）。
之所以說這些，是因為，天津惹來了限跌令，成為第22個限跌之城。此處之所以用“惹”這個字，原因也一樣，它既能反映出天津的被迫無奈，但又確實是天津的主動行為。
天津雖然沒有釋出正式檔案，但事實上已經限跌了，其操作方式和瀋陽、昆明、唐山等此前限跌的城市一樣，約談房企。
看到天津二字時，相信很多人都有點詫異，沒想到限跌令的穿透力這麼強，居然能上躥到直轄市的身上。
其實，也沒有什麼可以驚訝的，畢竟在面對跌幅的時候，無論什麼身段的城市，限制下跌都是本能反應。
市場傳言，天津住建委在近日約談了各大開發商，要求降幅達5%者必須上報區住建委，達10%者上報市住建委，而達到15%的樓盤將被禁止銷售，關閉網籤。傳言還稱，大型促銷活動的詳細情況必須報備區住建委。
根據時代財經報道，天津住建委確實對降幅過大的開發商進行了約談，“如果新房的實際成交價格和房管局備案價格偏差太大，房管局就不給網籤”。
換句話說，透過權威媒體瞭解到的情況是，天津限跌是真的。
如此一來，天津因為限跌，拿下了3個第一：第一個限跌的直轄市，第一個限跌的國家中心城市，第一個限跌的國際消費中心城市。
02
為何限跌？當然是因為冷，因為跌，否則限跌何來。
天津這座城市的房價，過去幾年其實一直在跌，和長春、哈爾濱、濟南、青島、鄭州等眾多北方城市一樣，沒能成為例外。
緯房大資料庫今年年初披露的一組資料顯示，在全國房價領跌的十幾個城市中，大部分都是北方城市，其中京津冀城市圈就佔了5個，廊坊、天津、石家莊、北京、保定。
可以看到，天津今年年初的房價，相比於2017年3月時的高點，下跌了21.8%。
同時也意味著，天津的房價在2017年3月見頂之後，一路下滑，迄今有4年多了。原因是經濟低迷、產業陣痛、前景不明、人口搖擺綜合作用的結果。
不過，進入2021年以來，天津倒是有別於大多數城市，走出了一波上漲行情。從統計局的資料來看，天津新房上漲了半年多，從1月至8月，都是上漲，直到9月才轉向。
資料：國家統計局
天津上半年房價上漲，屬於築底反彈，是一種正常的市場調整。
畢竟之前連續下跌很久了，價格也跌到了很多人的預期價位，所以今年年初很多人開始入場，無論剛需還是投資客。
9月份的轉向，則和教育政策收緊有關。
一方面，天津將此前只在和平區實施“六年一學位”政策，即每戶地址六年內只享有一次同校對口入學的機會，推廣到了更多的區域和學校。給學區房澆了一盆冷水。
與此同時，8月份天津發布了新的高考規則。8月16日，天津市教育委員會發布了《市招委關於天津市普通高考報名有關事項的通知》。
在這份《通知》中，天津市明確提出：
將高考報名條件由單一的“戶籍”要求調整為“戶籍+3年高中學籍”。
這什麼意思呢？
以前在天津參加高考的學生，只要戶籍在天津就行了，這樣一來很多人只是將孩子的戶籍遷到天津，上學依舊在其他城市。比如在廣州、深圳上高中，高考時回到天津參加高考，享受天津的高錄取率資源。
要知道，2021年，天津的本科錄取率為73.13%，也就是100個高考生中，有73個人可以上本科。其一本錄取率、211高校錄取率和985高校錄取率同樣令人豔羨。
根據2020年的資料來看，天津一本錄取率全國第二，僅次於北京。211錄取率全國第二，僅次於北京，985高校錄取率全國第一。
注:資料來源網路蒐集整理，僅供參考。
正因如此，大量的外地人員將子女戶籍遷入天津，而不遷入學籍，只等最後一年進入天津參加高考。由此，天津也成為了中國高考移民第一城。
現在只遷入戶籍不遷入學籍行不通，從2022年普通高考報名（2021年11月初）開始，天津高考報名條件由單一的“戶籍”要求調整為“戶籍+學籍”的要求。
這就堵住了之前的“外地上學，天津考試”的“高考移民”之路，想享受天津的高考資源，必須學籍也遷過來，不要只想著享受權利而不履行義務。
也堵上了外地的購房客之路。
根據貝殼研究院資料顯示，在釋出《市招委關於天津市普通高考報名有關事項的通知》的上半年，天津二手房購房者中“新天津人”群體佔比高達61%。
8月份之後，外地人遷入通道被堵，需求大幅減弱，房價開始搖晃。
03
怎麼之前連漲8個月不限漲，現在一下跌就要限跌呢？
原因本號之前解釋過，簡單來說就是，上漲可以掩蓋問題，而下跌則會暴露問題，尤其是跌幅過快的時候。
根據克而瑞天津的資料顯示，今年10月份，天津15個行政區（未計入濱海新區），僅有6個環比上升，9個環比下降，跌幅介於1.41%至14.2%。
而從克而瑞公佈的天津新房具體成交資料來看，10月份的新房平均成交價格是16674元/平方米，只略高於今年1月份的成交均價。
換句話說，9月份和10月份的跌幅，基本將此前8個月的漲幅全部回吐出來了。
因此，天津才火急火燎地約談房企，要求他們降價不能太狠，否則不予網籤。無論是主動也好，被動也罷，都不重要，重要的是，天津都限跌了。
最後一個問題，為何22個城市出臺限跌令，沒有一個被要求撤回？
因為出臺“限跌令”的目的，是維持房價穩定，與管理層要求的穩定相符。所以，從岳陽拉開限跌大幕之後，不斷有城市加入，天津也不會是最後一個。
