大家好，我是京爺，一名北京房產實操專家，擁有十年房地產行業經驗，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！以下為公眾號提問精選：
1、提問：京爺，你好，回龍觀融澤和通州京貿國際城怎麼選？
回答：你好，這兩個樓盤都是不錯的樓盤，未來升值性有保證，都是可以選擇的。不過當前來看，融澤被炒得還是有些高了，價效比差了一些，如果要購買，我建議可以稍微觀望一下，後續應該有更多的房源出來，而且你這邊第一套房還沒有賣出，目前放貸又比較慢，直接購買會比較被動一些，所以不用太著急。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》
2、提問：京爺你好，我們現在狀況是首付能付200w，貸款能貸300w（總價500w以內），首套，座標望京，目前看的是望京新城，聖馨大地，澳洲康都，慧谷陽光，寶星國際等幾個小區的一居室（主要考慮作為過度，可以小一點兒，但考慮容易出租，升值空間和容易交易幾個因素），但發現今年四五月份望京這邊漲了一波。向您諮詢，主要是這兩點，一是現在的時機是否合適，二是從升值空間看，在這個價位的一居室哪個小區更合適，三是最近很關注一個望京新城的一居室59平（報價五百出頭），您看是否還有議價空間。
回答：你好，望京作為朝陽第二個CBD是這一波漲得比較多的板塊，當然也是被熱炒的板塊。如果市場涼下來，被炒得比較熱的小區，很有可能會有些扛不住，出現一些回撥。比如澳洲康都最近就出現了明顯的回撥現象，特別是改善大戶型，好幾個都在降價。原因很簡單，貸款收緊、市場信心不足、置換鏈條被打斷，價格已經較難被市場接住，如果有著急賣的房源，自然就會有下調的現象。事實上，望京整體趨勢就是向下，未來還有一些空間，建議稍微觀望一下。不過話說回來，一居室在望京屬於比較稀缺，特別是帶點兒學校的一居，下降空間並不是太大，也不要等太久時間。這裡面的澳洲康都一居室屬於比較稀缺的型別，可以重點關注。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
3、提問：京爺好，之前私聊問過，提示了昌平第一梯隊的金域華府或國風美唐。按照700萬的現金去看的話，戶型都很一般。轉眼看了附近的融澤嘉園，戶型都還可以，南北通透的。但缺點也比較明顯，小區租戶多，相對比較亂。所以想問下京爺，同樣的價錢，該選第一梯隊的金域華府呢，還是戶型很好的融澤嘉園。糾結中…
回答：你好，如果戶型相差比較遠，且是自己居住，那像金域和融澤中還是可以選擇戶型好的融澤。從升值性角度來看，這幾個升值性都是不錯的。我倒是建議不用太著急買入，這幾個小區被熱炒之後，有透支的趨勢，到時候價格會有一些新變化。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄
4、提問：請問怎麼檢查自己的買房資格？可以自己去查麼？
回答：你好，可以透過中介門店幫忙查詢，這是一個比較常規的操作，一般中介都願意幫忙稽核的。如果對自己的資格不是太確定，建議還是提前查詢一下，買房是大事兒。可以參見星球資料《北京二手房交易要點》
5、提問：京爺你好，目前打算用岳父名字買首套，岳父社保交在北京，看好了安慧裡和清河兩個板塊，論實用面積的話，都是10萬一平左右。清河的價值在於海淀學籍，學校還可以，海淀上車。安慧裡是位置好，奧森不遠，北四環到中關村望京都不遠，小區環境好。我倆目前在學院路和中關村上班，明年打算要孩子。
回答：你好，這兩個標的屬於兩種型別。安慧裡屬於好板塊的普通小區，小區居住屬性一般，升值也不突出；清河屬於好產業外溢的好板塊，而且處於海淀，整體板塊表現還不錯。從房產價值的角度來看，後者比前者還是強一些。當然也得看清河具體的小區情況。詳見星球資料《這些二手房跑贏大盤》
6、提問：京爺好，請問現有皂君東里老破小頂層兩居，農科院附小本部學區，目前580可出手，請問從目前的形勢看，有必要添150-200置換朝陽華騰園的大兩居嗎？或者您有哪些好的置換時間和樓盤推薦？
回答：你好，皂君東里不算什麼很好的學校，倒也沒啥太大的風險問題，當然現在時間節點也不算虧。如果注重居住，是可以考慮置換到華騰園的，至少居住屬性高一些。如果想要置換，現在就可以考慮置換，買房可以談一個長週期，先鎖住房源，畢竟現在還有漲幅。如果580萬，湊個800萬，貸點兒款，還是可以看看四惠、朝青、雙井等次新房的。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》
歡迎提問，內部資料：
《京爺北京買房十大頂級思維》
大資料：
《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
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