中國日報北京11月24日電 近日，世邦魏理仕於釋出《“數字”北京：數字經濟發展戰略下的北京商業地產生態》的報告。報告顯示，數字經濟集聚優勢凸顯、新興區域逐步獲認可、需求集中於頭部企業、跨界融合傳統行業數字化升級是北京商業地產市場呈現的新變化。
報告指出，近三年在部分子市場新增供應的釋放下，北京整體寫字樓市場的流動性明顯提升，但區域間供需局面有明顯差異，產業生態條件也各有不同，導致了企業在不同區域選址和租賃策略的差異。
世邦魏理仕的資料顯示，中關村商務區空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩居高位，這加速了存量物業的租戶結構更新和升級。經過多年的發展，上地、中關村軟體園已步入成熟，可租面積稀缺性不亞於中關村商務區，在此落位總部的頭部企業承租了區內大部分面積，且仍在尋求擴租空間，越來越多未被滿足的需求外溢至供給量更充沛的北清路、東昇等園區；望京近年已成為僅次於中關村的北京科技“副中心”，需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成為北京首個租金回升的商務區；隨著市場對麗澤區域及其高品質樓宇的逐步瞭解，以及業主提供的優厚租賃條件等優勢，今年上半年連續兩個季度淨吸納量高居各子市場之首；憑藉傳統行業企業總部和傳統媒體總部資源，CBD受到不少在中關村起家的頭部企業青睞；緊鄰望京的燕莎，則吸引了來自軟體開發、電商和網際網路+服務企業的擴張或搬遷需求；奧體近兩年新增供應密集入市，業主積極調整租賃策略，成為大面積整合搬遷需求的首選區域之一。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛指出：“企業購置辦公自用時應提前梳理自身選址需求和標準，規劃未來辦公場所策略，並保留一定的靈活性。對於選址目標明確在特定區域的企業，提前排查區內所有潛在選址目標的樓宇狀況。對於沒有明確區域選址目標的企業，可以更多在競爭度較低的外圍區域尋找購置機會。同時可以嘗試與地產基金、機構投資者等強強聯合，以便在融資、交易等架構和模式上發揮更大的創新性和靈活性。”
近幾年，北京在辦公開發用地供應實行嚴格控制，但作為戰略新興產業的數字經濟，在產業匯入政策的支援下，相比其他行業更容易獲得辦公用地。相比租賃和購置現成辦公物業，企業透過自建更能按需定製；但另一方面，自建辦公樓也意味著更復雜的施工流程和成本結構，有更高的技術門檻。
世邦魏理仕華北區專案管理部負責人古城表示：“TMT企業具有辦公人員密集、空間密度大、辦公時間長、高度倚賴網路和資料機房裝置、組織架構變化頻繁等特點，因而應對消防疏散、出口寬度、垂直運輸、機電/水/風/電容量、承重荷載、餐飲娛樂功能配套等建築和設施指標提前規劃、設計和預留，並在空間佈局、間隔等設計和規劃上充分考慮靈活性。同時，政府對建築工程的環境相關因素的監管要求亦不斷提升，在這些方面的技術投入對工程實施、審批和專案交付、運營都有幫助。”
此外，數字經濟需求結構在近五年更趨集中於成熟的頭部企業。頭部企業在北京選址時，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無法滿足單一企業集中辦公需要，企業開始透過採用房地產組合管理、非標準辦公、購置或自建辦公自用等策略，尋求替代性選擇。相比租賃和購置現成辦公物業，企業透過自建更能按需定製；另一方面，自建辦公樓也意味著更復雜的施工流程和成本結構，有更高的技術門檻。
報告指出，越來越多的傳統行業企業將數字化人才隊伍的建設作為提升競爭與發展軟實力戰略的重點。為了吸引數字化人才和提高他們的工作產出，傳統行業開始在打造辦公環境上借鑑TMT企業，金融是其中的代表和領先行業。未來，隨著金融科技職能在大型金融機構組織內部的強化，其房地產策略相對傳統業務將體現更大的獨立性。
來源：中國日報網
