大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！

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1、提問：京爺好！剛加入星球的新人，目前剛有戶口指標，想買個小戶型落戶投資（能抗通脹就行），暫時不自住，現在有幾個設想，東城區或西城區學區屬性的公寓（元嘉、錦上），北沙灘或者南沙灘附近（中天國際、懿品閣、華源冠軍城、天和人家），海淀也看了一個小區（中鐵翰庭），還有清華旁邊的文錦國際公寓，最後就是亞運村小營附近的幾個小區（光大名築、盛和家園、亞奧觀典和風格派等），首付300以內，總價500上下，想請教下應該在哪個商圈？有沒有推薦的樓盤？

回答：你好，我認為低總價投資有兩個邏輯：1、超級產業或者外溢板塊的小戶型，比如望京、朝青等板塊的小戶型，升值性還是不錯的。2、帶學區的小戶型，這類房產升值性非常好。最好的莫過於，好地段，帶點兒學區的小戶型。你說的一些小區，還都是可以的。比如東城區或西城區學區屬性的公寓（元嘉、錦上），（也可以考慮西城廣外的樂城這樣的），總體也是沒問題的，當然正常住宅類的則更好一些。北沙灘或者南沙灘附近，相對來說中規中矩吧。中鐵翰庭、文津國際公寓，我認為一般。亞運村小營附近的幾個小區，可以考慮，我也經常推風格派。望京的陳分學區一居也可以重點考慮。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

2、提問：京爺，您好！目前在晨光家園A區有套83平方米的兩居，3樓，西南向，滿五唯一，目前出租。兩人分別在永安裡、三元橋工作，孩子在東城上高中。想置換套總價600左右的兩居，要求臨近地鐵、南北通透、小區整潔，保值增值性好。過2年左右再買一套一居室，給老人住。請問目前置換時機合適嗎？看了舊宮附近的新房銘悅灣、紫郡府，首經貿的萬年花城，石榴莊的彩虹城，豐臺的三環新城，雙橋的華龍美樹、雙惠苑、水郡長安，常營的柏林愛樂，北京新天地，蘋果派，定福家園。個人最喜歡北京新天地，但離地鐵遠，非南北通透。折中考慮華龍美樹，想聽聽您的建議。

回答：你好，很多時候，在有限預算的情況下，居住和升值往往難以平衡，所以得捨棄一些。房價的升值往往跟地段、交通、品質管理有關，居住體驗只是其中的一項。如果看重升值，則得好好關注地段和交通，然後再儘量考慮居住體驗。這裡面，你看重的北京新天地小區自然是不錯的，但是交通對其升值影響還是較大的。華龍美樹也面臨同樣的問題，板塊也相對一般。這附近的還是蘋果派、柏林愛樂相對好一些的。其他的，可以重點看看萬年花城，產品有一定的稀缺性，板塊也有潛力。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價

3、提問：請問房山可以買嗎，能保值升值嗎？

回答：北京房產升值邏輯非常簡單，就是靠產業、人口、教育，如果一個都沒有占上，那其房產升值性肯定跑輸大盤，儘量不要觸碰。而房山就是一個很典型的例子，要產業沒產業，要人口沒人口，要教育也沒教育。因此，其房價自然漲不起來，跑輸大盤。從京爺說房大資料中查詢，可以知道，自從2017年觸碰底部以來，房山的房價一直沒有什麼起色，實質性陰跌中。而同樣是郊區的昌平回龍觀，房價卻呼呼呼地漲價，其根本原因就是：回龍觀地處高薪產業網際網路的外溢。這告訴我們，儘量不要去觸碰沒有產業、人口、教育的板塊，買了即虧了。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

4、提問：京爺，您好！總價550-600萬之間，自住和增值保值，上班在知春路附近，想買海淀或朝陽次新三居，感覺全北京找房不現實，想麻煩您給推薦片區，畫個範圍，謝謝！

回答：你好，550-600萬的預算，如果要買三居，只能往外尋找了。如果是靠外的話，一般需要尋找高薪產業外溢板塊才能實現增值性。比如，咱們可以考慮回龍觀板塊、立水橋板塊。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

5、提問：北京郊區戶口，要換海淀來入學，22年買房落戶。不考慮自住不考慮學區（有海淀長租公房，上民辦小學），要求保值性不錯，求推介。

回答：你好，150萬首付，沒法買到好學區，只能選擇沒學區的老房子了，購房邏輯是：儘量買海淀好地段，至少保值可以。可以看看小西天志強南園、北園之類的。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

6、提問：京爺好，年前年後看了一波房，主要集中在回龍觀，第一梯隊的公園悅府、國風美唐、金域融澤都看過，第二梯隊的大致看了一圈。最後的結論就是買得起的看不上，看得上的買不起，而且買不起的已經死貴死貴的，個人覺得再怎麼值錢也不可能那麼值錢 ，主要是考慮到未來的收益。外加突然發現住的公租房和工居，孩子肯定能上學。最後決定不買房，錢用來繼續投資。前一段時間市場低點的時候已經完成配置，不知道自己選擇的對不對~但是想賭一把，過去十年資本市場沒有跑贏樓市，未來的十年資本市場或許能跑贏樓市。不知道京爺怎麼看我的決定和判斷，謝謝

回答：我相信你自己已經有選擇了。在這裡，我僅分享一下自己的看法：資產、資金的增值有很多種方式，而房產並不是唯一一個方式，未來也可能不是收益最高的方式。但是北京有房產有幾個優點是其他資產不能比的，比如流動性、安全性、金融性，流動性是任何時候只要沒有太大硬傷，都很好賣，安全性則是北京作為首都，房產價值不用擔心，而金融性則是房產能非常容易地作為金融抵押物。另外，房子有居住屬性，在北京有一個房產是很多北漂的夢想，也是很多家庭的港灣，有房住著也踏實。以上幾點決定著買北京房產是非常不錯的選擇，是非常值得擁有的。當然，購買北京房產也有時機問題，當前角度看，房價已經漲了不少，房源也稀缺，短期收益有不確定性。如果有合適的房源，是可以上車的。如果沒有合適的房源，去配置收益更高的資產也是可以的，但收益越大、風險越大，儘量不要去冒風險去拿高收益，讓自己家庭冒這種風險，安全最重要。如果是我，我會首先解決自己的居住問題，為老婆孩子和家庭提供一個遮風擋雨的地方，沒有合適的房源，觀望也可以，有多餘的錢再投資其他的。最後，我想說：現在的北京房產泡沫不大，大家的購買力完全能支撐。這句話，很多人可能不會同意，也會很多人反駁，但我看到的事實是：你覺得很貴，但依舊很多人買得起，而且是貸款政策這麼嚴格的背景下。以上是個人愚見，僅供參考。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

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