最近，由中海在10月拿下的海淀永豐F1地塊有了新的動態。原本，外界根據地塊位置和1.5的容積率紛紛猜測中海要在這裡做一個豪宅專案，但最新訊息是，這個專案的主力戶型將會集中在75平兩居、95平三居和125平四居，結合專案優先海淀戶籍或海淀工作人群，即中海這個專案精準地錨定了海淀的剛需客群。
該地塊沒有政府持有產權，限均價8.3萬。附近的新房專案是紅盤海淀幸福裡，目前僅有145平以上的改善戶型，均價約8萬。專案周邊二手價格約在9-10萬之間。整體來看，板塊內大多是大面積的改善產品，新房量少，且近兩年來區域內小面積段的新房只有神秘售罄的西山錦繡府和這個中海專案，因此，這個專案必然會引起北部剛需人群的關注。
但如果深入研究，這個專案就顯得有些不上不下了。地塊位置在永豐北，也就是大牛坊，附近有體量較大的回遷房小區。這個地段近兩年主打故宮北院的概念，周邊的海淀大悅城也已經開建，加上離後廠西二旗較近，乍一看確實是剛需碼農們的福音。但這個地塊的致命缺陷在於，沒有交通。
對於剛需群體而言，價格和功能性最重要。功能性一則在於面積戶型，二則在於通勤和教育。永豐專案雖然在海淀，但周邊學校非常一般，更重要的是，交通配套極差，海淀幸福裡其實也面臨著同樣的問題。雖然一直傳言周邊要開19號線支線站，但根據最新的規劃，這個地鐵站依然是遙遙無期。一個面對剛需的專案，卻沒有交通配套，可以說是有一些不倫不類。而從地塊資訊來看，這個專案應該是天生的豪宅產品，中海的選擇實在讓人摸不著頭腦。
訊息一出來，大家都說永豐真香，但最近另外一個剛入市的新專案龍湖雲璟，可能更符合碼農們的胃口。地塊在朱辛莊地鐵站西側，距離地鐵大概400多米距離，還是昌平線和8號線的雙地鐵換乘站，昌平線兩站直到西二旗，誘惑力太大了。網上曝出的面積段基本為90-111左右，畢竟龍湖操盤的產品多少不用太擔心產品會差，至於網傳的得房率80%以上，還是等終版戶型圖出來再下定奪吧。
龍湖官方的區點陣圖
不論中海，還是龍湖，開發商都沒的說。海淀一房難求的市場，能同時出現兩個頂級開發商的專案，說不興奮肯定是假的。只是話說，實在不理解中海為什麼不在沒地鐵的地方做豪宅呢？毛坯房指導價8.3萬/㎡，後期還要捆綁精裝修，單價直逼9萬/㎡，這價格也不是正常碼農們能承受的。至於龍湖雲璟，各方面資質都表現一流，無奈體量太小，據說年內就開盤，恐怕支撐不起隊伍龐大的海淀網際網路精英們。
