2015年以來，房價的這一輪暴漲，一二線城市基本都實現翻番，北上廣深房價更是漲到歷史新高點。不過，這兩年房產調控政策不斷加碼，住房不炒，房價趨於溫和理性，房價降溫終究是來了。
那麼，此時很多人都在疑惑：在房價暴漲已經熄火的時代下，未來北上廣深的房價，還能不能超越香港呢？
一、從絕對值上看，北上廣深的房價，短期是難以超越的
根據香港統計處釋出的資料顯示：2017年8月，香港40-70平方米住宅中，港島均價16.26萬港幣，九龍和新界分別是12.6萬和10.3萬。70-100平方米住宅中，港島、九龍、新界均價分別為17.7萬、16.9萬和11萬。
與此對比，按照中國大陸房價行情提供的資料：2017年10月，北上深的均價分別為6.47萬、6.49萬和6.16萬，其實也就僅有香港的一半左右。
- 然而，物價與收入水平息息相關，脫離收入談房價自然是使不得的。考慮到內地與香港之間的收入懸殊，我們不妨從房價收入比來看，香港與內地到底誰的實際房價負擔更高呢？
香港房價雖是北上廣深的2倍，但收入卻是這些城市的2-3倍。從房價收入比看，北上廣深已完全趕超香港，尤其是深圳，房價收入比高達40，而香港只有28。
再者，雖然內地部分城市GDP超越香港，但房價絕對超越不了，畢竟香港是全球資金的金融之都，每一秒鐘過境資金是一個億，這種能力是大陸任何城市所不具備的，我覺得香港是全世界的香港，它不僅僅是中國的香港。
- 因此，從各個角度上來說，香港的價值都是遠遠大於內地的北上廣深，我覺得香港的房價高是很正常的，其他內地城市的房價短期內是不會超越香港的。
二、不得不說，深圳房價“最終”與香港持平或超過，也是大機率事件
在這裡，我把它分三個層面來看，具體如下：
1、總價層面（剛需）。這裡有個大背景，香港房子一般以500呎為標準，大致相當於45平方米，深圳一般是90左右為標準。
那麼總價而言，深圳平均430萬往上走，按一手房均價48000，當然關內福田南山均價8萬，就是720萬往上走。再看看香港，新界8000一呎，九龍12000，港島16000，那總價分別是400萬港幣、600萬港幣和800萬港幣。我們再打個8折，那就是320萬、480萬和640萬人民幣，誰強誰弱見分曉。
2、豪宅層面。香港海景和香港半山等，這是世界性豪宅，都是以億來計算。這點上，深圳灣一號一套也才3500萬。
香港高，但從潛力上分析，香港豪宅漲得潛力較小，深圳大，但香港豪宅之所以是豪宅，是因為全世界都在買，而深圳豪宅是全國性買。總體趨勢而言，十年內深圳豪宅的價格上限是香港豪宅的1/2～2/3。
- 10年20年後，那就要看深圳經濟做強做大到什麼地步，拋離香港半個還是一個身位，或者除兩三個行業外全面碾壓香港，那時豪宅才可能追上甚至超越。
3、均價方面。深圳前面那一波大漲，直接逼迫到50000，但依靠那樣的大漲一直持續下去是不現實的。就像今年的調整，都可見是以溫和下調軟著陸為主旨的。
目前合理的下限是北上的均價，大致接下來2到3年會在4-6萬均價徘徊，併產生激烈分化，關內可能不降價並仍然會持續上走，關外虛高的泡沫被被擊破。
香港均價方面，已經跌幅超過2成，現實均價在7-10萬人民幣/平方米，預期繼續下跌。暫時來看，深圳無法超過。但關鍵是深圳GDP蓬勃向上，人均GDP大步跨進，最實際的家庭總收入一年一個臺階，均價高低的基礎是依託整個城市的發展趨勢，跟人民的收入息息相關。也就是說，雖說短期內追不上香港，但預計不久的將來，甚至更遠的以後，追上以及超過是大機率事件。
- 總體而言，剛需總價持平甚至已經超過，豪宅短期無望，均價以後會超過。關鍵是香港經濟前景危險，深圳邁步向前，經濟才是決定上層建築的基石，等哪天深圳GDP是香港的一倍時候，就是房價跟均價超過之日。
三、最後，事實上北上廣深房價，已經超越香港，這是為何呢？
也許你會感到驚訝，而且這種結論還根本不用去考慮收入因素，這是為什麼呢？證明如下：
- 一方面香港房子無公攤。出售的都是實用面積，大陸很多房子公攤在20%。
- 另一方面香港房子分期付款利息便宜。以同樣貸款500萬，貸款30年，香港的利率大概是1.5-2.5%，國內的基準利率是4.9%。
現在假設，你在深圳購買一套80平米公攤20%的房子，10萬/平方來計算，貸款500萬30年分期，利率4.9%。在貸款還清後，你持有房產成本是=80x10萬房子成本+455萬銀行分期利息=1255萬，按實際面積計算的單位面積成本是=19.6萬。
在香港，我只需要購買同樣64平方的房子就和深圳的房子實際面積一致，假設此套房子，按香港普遍價格，20萬人民幣，同樣貸款500萬人民幣30年分期，利率2.2%，那麼在30年後，持有房子的成本是=64x20房子成本+183萬銀行分期利息=1463萬。
這樣一輪比較，雙方房子從實際的10萬/平方的差距縮減到只有3.26萬。因為房子畢竟不是一般物品，大家持有是有收益的，或享受租金或自住。因此，我們再計算下持有的收益。
假設30年的房子出租，不考慮物價通脹，800萬市價80平方的房子，在深圳租金會在8000元以上，而香港同樣的房子，租金超2萬元沒有問題。那麼，在30年貸款期限內，它們的機會成本如下：
1、深圳房子0.8x12x30=288萬。
2、香港房子2x12x30=720萬。
- 因此，按持有收益計算，在30年持有期的房子到手後，深圳房子按實際面積成本是=(1255-288)/64=15.1萬，而香港房子按實際面積計算的單位成本是=（1463-720）/64=11.6萬。經過這麼一折騰，深圳房子比香港的要貴了3.5萬/平方米。
不過，這只是一種理論上的超越，現實呢？畢竟房價是一個城市綜合競爭力的表現，如果這些城市的綜合競爭力超過香港，它們的房價超過香港也是正確的、應該的。
- 但是從目前情況下來看，我們的一線城市北上廣深，它們的綜合競爭力是取代不了香港，因為香港是第一大國際城市，它有很多的優勢是國內城市無法取代的。
總之，北上廣深房價要趕超香港的話說得太早，而且這種言論的出現更像是北上廣深房價階段性見頂的訊號。
從絕對資料上看，香港房價仍然很高。大家要考慮一個問題，房子是投資，也是居住必備。這兩樣的屬性，就必然要求我們考慮房子的各項成本，如房貸利息，租金等因素。大家不願意去農村蓋個大別墅，不就是因為宅基地是無法貸款和無法流通，也基本無法出租嗎？缺乏這些因素，房子還有價格嗎？
- 但未來北上廣深房市依舊看好，房價只是一個城市的側面，北上廣深這些城市的發展絕對不容小覷，妥妥的一線城市，但離世界性城市還有很長的一段路要走。
