作為大家都關注的熱門區域，“德勝”兩個字彷彿金字招牌，吸引著全北京家長的心。
這個片區多以老破小的形象示人，不過讓人意想不到的是，住宅產權的純新房將要面世了。
時間節點是2022年。
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這個專案叫做“小西天東里”，就在育翔小學的旁側，是原地危改回遷房。
它作為北京郵電大學的教職工宿舍，建成於上世紀50年代，曾經處於危房狀態。根據校區總體規劃，北京郵電大學利用小西天校區部分自用土地進行危舊房改造建設職工住宅。
2019年啟動改造，預計2022年建成。
該專案總佔地面積2.95萬平方米，總建築面積8.82萬平方米。容積率為3.0。
其中，回遷房住宅6.35萬平方米，居住公共服務設施0.13萬平方米，地下2.29萬平方米。
從這些數字可以看出，體量是不小的。
規劃圖可看到，住宅樓有三棟，1號樓21層（東西朝向），2號樓18層 （南北朝向）。兩梯四戶，高層塔板結合。新小區人車分流，有地下停車場。
這個新房專案有兩點非常之“香”。第一是原地回遷，北二環外、北三環內，西城德勝片區的絕佳位置。
第二是房屋產權性質為”按經濟適用房管理的商品房“（也就是二類經濟適用房）,70年大產權。
劃重點，拆哥之前講過，拆哥之前講過，拿到房本以後沒有5年封閉期，直接可以上市交易。
二手房交易時，除正常繳納契稅、增值稅、個稅外，還需要補交3%的土地出讓金。
但無論如何，也是幸福+幸運，太划算了。
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這批年長的北郵老師業主，必將投來一道道同行們的豔羨目光。
要知道，北京的大學青年老師們，居住問題也被廣泛關注。比如中關村某大學，搬遷到青龍湖，貌似可以“購買”50年使用權，也需要支付大概15000/平米的價格。
還有大量的高級別大學，”青教“的住房問題也不太好解決，公租房也需要排隊。
關鍵，“小西天東里”是比中駿天宸還要新的新住宅。最小面積50平米起步，還有110平米的南北三居。
這個房子未來上市後值多少錢？預計起步應該是16萬/平米了。參考案例是月壇的“南禮士路46號院”，容積率更高的回遷新房，現在二手房也是16萬起步，沒有受到“回遷房”三個字的影響（參見拆哥文章：租賃置換！西2環月壇“老破小”的新方案？）。
就拿同處德勝板塊的金勝嘉園（德勝裡二區）來說，2011年建成時也是二類經適房小區，目前的均價在17萬的房價基準線上方。
德勝片區的掛牌價、成交量是否下降很多？可以入手了麼？
根據我的研判，德勝房子的分化也很明顯。
拆哥房產群裡反饋的資訊，目前德勝“次新小區”的成交價，變化並不大，均價還是17-18萬。就在9月初，德勝佳苑樓層並不算好的房子，依舊維持著掛牌3天即售出的熱度。
這個德勝佳苑，建成年代在2007-2009年，目前的掛牌均價和9月初變化不大，還是17-18萬的區間值。
雖然北側緊鄰醫院，但確實稀缺——低密度洋房。
位置相對偏北一些的陽光麗景，2004年落成，商品房小區，目前的均價也是在17萬以上，個別大戶型的掛牌價有被拉到16萬多。
僅次於“小西天東里”的新房，當然屬於中駿天辰，2019年底才交房的德勝高階小區，園林、會所、泳池齊備，住宅只有3室2廳和4室2廳兩種大戶型，目前均價值得注意——18萬和12萬有分水嶺，為何？
它的住宅是70年產權，後面還有一棟商業產權的“公寓”。要知道，西城再金貴，商業公寓無法落戶，也是沒有了核心價值，房價打6折也就在所難免了。
還有北三環上的華尊大廈和華龍大廈，雖也屬於德勝片區，也都是建成於2003年左右，70年產權的商品房，可因多為150平甚至200平以上的大戶型，且多數房源之前被用於出租辦公，所以目前的均價基本都在8萬左右。
德勝的老房就沒有那麼幸運了。與“小西天東里”同為育翔輻射圈的“新風南里”，網傳中介發的一幅圖是這樣的——
要知道，之前它的房價最高觸及小戶型18萬的天花板，居然有不到12萬的？我覺得和市場情緒+業主急售有關，也和它的樓層（無電梯的6層）有關。真實的價格因戶型而已，但無論如何，下跌10%也是有的了。
2022年，德勝門最新房會帶來如何的市場風雲？讓我們拭目以待。@跟著拆哥看房
